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盡管是一場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)論壇，但顯然“房?jī)r(jià)”依然是眾人最為關(guān)注的焦點(diǎn)話題。地王為何頻現(xiàn)？樓市有無(wú)泡沫？在昨天舉行的上海靜安南京路商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇上，眾多房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士紛紛對(duì)此發(fā)表自己的見(jiàn)解。
“不差錢”催生“地王”
在寬松政策和上半年銷售回暖的刺激下，資金面的改善令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全面啟動(dòng)。于是，地王頻頻出現(xiàn)，樓板價(jià)高于周邊房?jī)r(jià)也在所不惜。也許是出于公司戰(zhàn)略規(guī)劃所致，又也許是確實(shí)“不差錢”。
中國(guó)指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟指出，今年上半年國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的上漲主要原因就是資金面寬松。為了應(yīng)對(duì)全球金融危機(jī)，國(guó)內(nèi)的貨幣政策形成了市場(chǎng)充裕的流動(dòng)性。此外，長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)城市化進(jìn)程也讓房?jī)r(jià)有了上漲的理由。
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹表示，今年上半年國(guó)內(nèi)的住宅價(jià)格確實(shí)漲得很快，“錢多的時(shí)候就把購(gòu)買力放大，加上市場(chǎng)上房子供應(yīng)少。今年上半年，包括房?jī)r(jià)最火爆的六七月份，房地產(chǎn)的投資還沒(méi)有上去，就意味著今年后期，甚至明年上半年，商品房在市場(chǎng)上供應(yīng)的量上不去。當(dāng)市場(chǎng)上供不應(yīng)求的時(shí)候，只有一個(gè)東西調(diào)整———價(jià)格。”
出現(xiàn)一個(gè)地王，周圍兩公里范圍內(nèi)的樓價(jià)都出現(xiàn)不同程度的上漲，這是很自然的市場(chǎng)反應(yīng)，潘石屹告訴記者。至于這些地王是否可持續(xù)，還是要市場(chǎng)說(shuō)了算。
“搶地”存在大量風(fēng)險(xiǎn)
就在一些房地產(chǎn)商不斷出手購(gòu)地之時(shí)，收緊錢袋的潘石屹卻表示，自己做好了兩手準(zhǔn)備：在市場(chǎng)好的時(shí)候出貨，市場(chǎng)壞的時(shí)候進(jìn)貨。
他認(rèn)為，“不差錢”也可能引發(fā)一些后遺癥。大多數(shù)房地產(chǎn)商強(qiáng)調(diào)的是土地資源奇缺，誰(shuí)擁有了土地誰(shuí)就擁有了未來(lái)，就有了公司持續(xù)發(fā)展的空間，所以許多房地產(chǎn)商不顧法律和政策的限制大規(guī)模圈地。按照他的觀點(diǎn)，在中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，最重要的是擁有市場(chǎng)。“只是用大規(guī)模的土地儲(chǔ)備去迎合資本市場(chǎng)，不是一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)最根本的問(wèn)題，最根本的問(wèn)題是要為社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值，并讓這些價(jià)值轉(zhuǎn)化成公司的銷售收入和利潤(rùn)。”資本市場(chǎng)對(duì)“土地儲(chǔ)備”的鐘愛(ài)導(dǎo)致一些注重短期利益的房地產(chǎn)公司走向了歧路，這些圈地的公司一方面從報(bào)表上看有大量土地儲(chǔ)備，另一方面還需要資金去搶真正有開(kāi)發(fā)價(jià)值的土地。而那些荒郊野外的土地雖然價(jià)值不是很高，卻占用了這些房地產(chǎn)公司最寶貴的資金。
警惕房?jī)r(jià)出現(xiàn)泡沫
實(shí)際上，盡管今年上半年樓市實(shí)現(xiàn)“大逆轉(zhuǎn)”，全國(guó)大中城市住宅成交迅速回暖，價(jià)量齊漲。但前期房?jī)r(jià)上漲速度過(guò)快的直接影響就是樓盤滯銷。7月份以來(lái)，“價(jià)漲量跌”狀態(tài)的開(kāi)始顯現(xiàn)，上海樓市的成交量更是逐月下降。
數(shù)據(jù)顯示，8月國(guó)內(nèi)樓市供銷比為0.49(竣工面積／銷售面積比值)接近歷史最低水平。8月單月全行業(yè)土地購(gòu)置面積同比、環(huán)比均繼續(xù)下降，部分企業(yè)天價(jià)拿地更多地在于把土地看作稀缺資源，或是過(guò)于看重商品房開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率相比制造業(yè)利潤(rùn)率的優(yōu)勢(shì)，而忽視商品房開(kāi)發(fā)的長(zhǎng)周期性及其背后的風(fēng)險(xiǎn)。
“目前，上海已經(jīng)有13個(gè)住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格超過(guò)了每平方米10萬(wàn)元，這就毫無(wú)疑問(wèn)地表明要非常警惕泡沫的出現(xiàn)，”潘石屹盡管出言謹(jǐn)慎，卻也坦承房地產(chǎn)行業(yè)是很容易出現(xiàn)泡沫的行業(yè)，不可能永遠(yuǎn)只漲不跌。
上海社科院商業(yè)研究中心主任朱連慶也表達(dá)了類似的觀點(diǎn)，他認(rèn)為，本輪房?jī)r(jià)的突然上漲并不會(huì)持續(xù)太久，從最近兩個(gè)月成交量的明顯萎縮就可以看出其中端倪。 |