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昨天，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù)研究院四家機(jī)構(gòu)共同發(fā)布了最新一期華東百?gòu)?qiáng)企業(yè)報(bào)告，結(jié)果顯示，去年華東企業(yè)雖然在百?gòu)?qiáng)企業(yè)中占到三分之一以上的份額，但各項(xiàng)指標(biāo)均出現(xiàn)衰退。
盈利指標(biāo)出現(xiàn)下滑
數(shù)據(jù)顯示，2008年全國(guó)商品房銷售額為24071億元，同比下降19.47%；百?gòu)?qiáng)企業(yè)的銷售額占到5244億元，同比下降3.93%。其中，華東百?gòu)?qiáng)企業(yè)去年實(shí)現(xiàn)銷售額863億元，每家企業(yè)的平均銷售額為23.32億元，低于百?gòu)?qiáng)企業(yè)52.44億元的均值。進(jìn)入綜合實(shí)力前十位的華東企業(yè)也僅有綠城和大華兩家企業(yè)。
同時(shí)，伴隨全國(guó)商品房銷售總額的下降，百?gòu)?qiáng)企業(yè)去年的市場(chǎng)份額達(dá)到21.79%，同比增加3.35個(gè)百分點(diǎn)，為5年來(lái)的最高水平，也就是說(shuō)行業(yè)集中度進(jìn)一步加強(qiáng)。華東百?gòu)?qiáng)企業(yè)占到全國(guó)市場(chǎng)份額的3.59%，同比下降了0.78個(gè)百分點(diǎn)。
去年華東百?gòu)?qiáng)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率也出現(xiàn)下滑，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.32，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均值為0.39，分別比百?gòu)?qiáng)企業(yè)的均值低0.03和0.07。同時(shí)，去年華東百?gòu)?qiáng)企業(yè)預(yù)收賬款平均余額雖同比增長(zhǎng)20.13%，達(dá)到15.48億元；但存貨平均余額更同比增長(zhǎng)40.84%，達(dá)到49.92億元。
此外，百?gòu)?qiáng)企業(yè)去年平均實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)8.17億元，同比增加8.32%。行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)的凈利潤(rùn)表現(xiàn)依然突出，去年凈利潤(rùn)超過(guò)10億元的有萬(wàn)科、中海、保利、合生、龍湖、遠(yuǎn)洋等17家企業(yè)，比前年增加了2家。而華東百?gòu)?qiáng)企業(yè)平均凈利潤(rùn)為3.39億元，同比下降2.07%，比百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值更低了58%。其他各項(xiàng)盈利比率也都低于百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值，包括總資產(chǎn)收益率降至4.50%，凈資產(chǎn)收益率降至16.73%，成本費(fèi)用利潤(rùn)率降至25.51%。
經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量仍為負(fù)數(shù)
從業(yè)內(nèi)最關(guān)注的資金情況來(lái)看，華東百?gòu)?qiáng)企業(yè)去年的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量仍為負(fù)數(shù)。與開(kāi)發(fā)規(guī)模縮減相對(duì)應(yīng)，百?gòu)?qiáng)企業(yè)去年的籌資現(xiàn)金流量?jī)纛~均值下降了65.21%至9.15億元。企業(yè)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物基本保持穩(wěn)定，去年均值為19.99億元。其中，華東百?gòu)?qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~均值雖增長(zhǎng)1.85億元，但仍為負(fù)1.82億元；同時(shí)，籌資現(xiàn)金流量?jī)纛~均值下降50.32%，為3.86億元。
去年百?gòu)?qiáng)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率則從前年的67.16%下降到65.15%；同期百?gòu)?qiáng)企業(yè)的流動(dòng)比率也保持穩(wěn)定，3年均值為1.97，流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的保障能力較強(qiáng)。其中，華東百?gòu)?qiáng)企業(yè)去年的平均資產(chǎn)負(fù)債率為69.67%，同比下降2.33個(gè)百分點(diǎn)，但仍比百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值高了4.52個(gè)百分點(diǎn)；流動(dòng)比率則由1.55提高到1.68，仍低于百?gòu)?qiáng)企業(yè)均值。
面臨隱性衰退危機(jī)
“無(wú)論經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如何變化，房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)的仍然是三大核心問(wèn)題：一是1年內(nèi)的短期問(wèn)題，即現(xiàn)金流；二是3年左右的中期問(wèn)題，如資產(chǎn)負(fù)債表；三是5
年期的長(zhǎng)期問(wèn)題，指房地產(chǎn)生命周期成本，我們必須意識(shí)到目前的發(fā)展模式是不可持續(xù)的，而消費(fèi)者的行為也在存在著諸多變化。”世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松提出。
他認(rèn)為，對(duì)已經(jīng)存活下來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，企業(yè)的隱性衰退似乎比生死問(wèn)題更嚴(yán)重。“如短期內(nèi)很多企業(yè)都發(fā)生了資產(chǎn)負(fù)債表的衰退。有兩類公司在這方面的問(wèn)題很嚴(yán)峻：一是在2007年高點(diǎn)買了大量土地的；二是2006-2007年間引進(jìn)戰(zhàn)略投資者尤其是海外戰(zhàn)略投資者的，2009年他們的對(duì)賭協(xié)議將到期，外資通常都會(huì)拿利息走人。外資走了，內(nèi)資能填上嗎？估計(jì)填不上，因?yàn)槠髽I(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率太高。這種情況在2009
年恐怕也不會(huì)改善，因?yàn)轭A(yù)計(jì)2009年不可能出現(xiàn)資產(chǎn)大規(guī)模的升值。”
不過(guò)，業(yè)內(nèi)對(duì)于企業(yè)發(fā)展也仍抱有樂(lè)觀想法。中國(guó)指數(shù)研究院的分析師表示，去年以來(lái)市場(chǎng)暫時(shí)性低迷帶來(lái)資產(chǎn)價(jià)值的低估，為百?gòu)?qiáng)企業(yè)提供了低成本兼并收購(gòu)的良機(jī)。“市場(chǎng)的調(diào)整期也是企業(yè)最好的轉(zhuǎn)型期、發(fā)展期。加速資金周轉(zhuǎn)、保持資金的流動(dòng)性，控制成本費(fèi)用，調(diào)整負(fù)債水平與結(jié)構(gòu)，保持相對(duì)較好的盈利等等，都有助于實(shí)力企業(yè)應(yīng)對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)，并在危機(jī)中創(chuàng)造機(jī)遇。”陳勁松也表示，資產(chǎn)負(fù)債表的改善仍然是抓住機(jī)遇的關(guān)鍵，從而由隱性的衰退步入顯性的重組。 |