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全線撤離石家莊市，廣州海珠區(qū)所有分店關(guān)閉，退出北京中介資金監(jiān)管體系……在3年前由軟銀和凱雷聯(lián)合注資時，順馳（中國）不動產(chǎn)宣稱計(jì)劃在2007年赴納斯達(dá)克上市的“豪言壯語”猶在耳邊，如今卻開始大刀闊斧地收縮戰(zhàn)線。事實(shí)上，早在樓市普遍“虛火上升”的2007年，順馳不動產(chǎn)就已經(jīng)開始了在局部市場的深度調(diào)整。而目前房地產(chǎn)市場的不振，更是給順馳不動產(chǎn)的經(jīng)營現(xiàn)狀“雪上加霜”。
高調(diào)宣布上市計(jì)劃
“那筆4500萬美元的風(fēng)險投資資金，早就已經(jīng)花光了。”一位知情人士告訴記者。2005年8月26日，順馳不動產(chǎn)獲得了軟銀和凱雷兩大外資巨鱷的注資。按照協(xié)議，軟銀和凱雷分別持有順馳不動產(chǎn)15%及7.5%的股權(quán)。順馳不動產(chǎn)同時還對外公布了將于2007年到納斯達(dá)克上市的計(jì)劃。“孫宏斌那時可謂志得意滿，除了二手房這一塊之外，還曾經(jīng)計(jì)劃開發(fā)許多衍生產(chǎn)品，如房地產(chǎn)價格評估、裝修配套等。”該知情人士說。
在當(dāng)時的市況下，投資者們對于介入順馳不動產(chǎn)可謂信心滿滿。軟銀亞洲投資基金首席合伙人閻炎在早先的采訪中曾表示，對于投資者來說，中國的房地產(chǎn)發(fā)展特別是房地產(chǎn)中介市場的發(fā)展尤其被看好。加之按照孫宏斌描述的“藍(lán)圖”，順馳不動產(chǎn)是將傳統(tǒng)的中國房產(chǎn)營銷手段和現(xiàn)代IT互聯(lián)網(wǎng)相結(jié)合。這兩大外在包裝，恰恰被當(dāng)時的美國資本市場極其看好。正因?yàn)榇耍顿Y者們對于這一項(xiàng)目頗具信心。
二手房只是融資工具
但事情的發(fā)展并不如此簡單。
“在孫宏斌的整體謀略之中，二手房系統(tǒng)原本就是作為其開發(fā)系統(tǒng)的資金來源和融資工具。”一位房地產(chǎn)開發(fā)商直言不諱。據(jù)悉，按照順馳的發(fā)展途徑，通常是二手房先行進(jìn)入某個城市駐扎。由于早期對于中介行業(yè)的資金監(jiān)管安全問題并不重視，客戶將房款交予中介之后，會在企業(yè)發(fā)生一段停滯時期。而順馳便是利用這段停滯期籠聚了大量的資金，以支持緊隨其后進(jìn)入當(dāng)?shù)厥袌龅男路块_發(fā)。
此外，利用“吞吐”手法賺取差價，也是順馳擅長采用的方式。“2005年時順馳的這種操作手法已經(jīng)相當(dāng)嫻熟了，用現(xiàn)金將某片區(qū)域的房子成批購置下來，隨后轉(zhuǎn)手倒賣給買家。”一家大型全國連鎖中介企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。
不過，隨著行業(yè)規(guī)范和宏觀政策的不斷調(diào)整，順馳以往戰(zhàn)無不勝的兩大“撒手锏”一一被克制住，原本就屬于“另辟蹊徑”、專業(yè)性不夠的二手房部分，其競爭能力的薄弱迅速顯露出來。與此同時，新房開發(fā)市場的制約性也在加強(qiáng)，孫宏斌以往操作的“資金大挪移”手法，已經(jīng)完全不能夠支持其名下巨量的土地開發(fā)。
“風(fēng)險投資的4500萬美元，早就被從二手房挪到了開發(fā)系統(tǒng)。當(dāng)初是想先救‘母親’再救‘兒子’，結(jié)果，‘母親’未能保住，‘兒子’根本沒能沾到光。”知情人士告訴記者。2006年9月，孫宏斌將負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的控股權(quán)，出讓給了香港路勁基建。
盲目擴(kuò)張敗像初現(xiàn)
順馳不動產(chǎn)雖然引入了投資者并獲取了資金注入，其門店總數(shù)從900多家一舉躍升至1200家，涉及約40個城市。但是，隨著房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的持續(xù)進(jìn)行，在表面的輝煌業(yè)績之下，卻掩蓋著呼之欲出的頹勢。“順馳在上海的門店所剩不多，都完全由老員工自己承包的，直營形式早就消失了。”上海一家中介企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。
2007年，各地樓市普遍“虛火上升”，但順馳不動產(chǎn)在上海的調(diào)整卻已經(jīng)展開。按照部署，該企業(yè)在上海實(shí)行變身，經(jīng)營方式由直營轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪错橊Y不動產(chǎn)向承包者提供成熟店面和網(wǎng)絡(luò)支撐，但承包者需要繳納2萬元的保證金，并承擔(dān)房租和經(jīng)營費(fèi)用，同時每個月向順馳交納一定的管理費(fèi)。上海順馳不動產(chǎn)有相關(guān)人士承認(rèn)，將直營門店的經(jīng)營權(quán)面向社會承包，確實(shí)是由于經(jīng)營情況不太良好。
“一般來說，風(fēng)險投資者比較喜歡有統(tǒng)一管理性的企業(yè)，這樣比較好控制。從直營反而轉(zhuǎn)向承包，說明已經(jīng)有問題產(chǎn)生了。”一位外資投資負(fù)責(zé)人表示。與此相印證的是，凱雷投資集團(tuán)董事總經(jīng)理、凱雷亞洲增長基金主管祖文萃在接受媒體采訪時公開表示，對順馳地產(chǎn)的投資并沒有預(yù)期那么理想。他指出，順馳管理團(tuán)隊(duì)的管理能力并沒有之前預(yù)料得那么強(qiáng)，而管理太分散、分店擴(kuò)張步伐太快，都是影響預(yù)期的因素。事實(shí)上，順馳不動產(chǎn)隨后發(fā)生的收縮及調(diào)整，皆是由于凱雷的建議。
風(fēng)投苦尋接手對象
2008年，銀根緊縮、信貸趨嚴(yán)等一系列金融政策，猶如往房地產(chǎn)市場的“火頭”上潑了一盆冷水。而在這種情況之下，順馳不動產(chǎn)的生存狀況更是令人擔(dān)憂。據(jù)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會的存量房網(wǎng)上簽約成交數(shù)據(jù)，10月份北京順馳不動產(chǎn)的簽約套數(shù)僅為11套，退房套數(shù)則為6套。
而在此之前，已有媒體報(bào)道，順馳不動產(chǎn)近期關(guān)閉了廣州海珠區(qū)的所有分店，石家莊市的所有門店也幾乎在一夜之間全線關(guān)閉。近期，北京順馳不動產(chǎn)還向北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會提出“停止從事北京存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)的書面申請，并提交了結(jié)算資金已清算完畢的證明材料”。這一舉動再度加劇了外界對于順馳不動產(chǎn)資金現(xiàn)狀的疑慮。
“去年凱雷曾經(jīng)尋找過愿意接手的中介企業(yè)，提出的條件是，只要有企業(yè)愿意接手，軟銀和凱雷的投資合作體將向新東家重新注入一筆資金。”一位不愿意透露姓名的中介企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，“在當(dāng)時的情況下，這種條件其實(shí)頗為誘人。但考慮下來，光是整理消化其內(nèi)部問題就已經(jīng)耗費(fèi)巨大，所以并未同意接手。現(xiàn)在看起來，更是慶幸當(dāng)初的決定了。”
當(dāng)初的心頭好早已演化成了“燙手山芋”，對于風(fēng)險投資者們來說，能夠順利退出，才是最終的成功。隨著順馳不動產(chǎn)的進(jìn)一步萎縮，風(fēng)投們將如何應(yīng)對尚無法得知。軟銀亞洲投資基金首席合伙人閻炎日前在接受記者采訪時表示，每一家風(fēng)投機(jī)構(gòu)都有成功的項(xiàng)目和失敗的項(xiàng)目，而且各家對投資項(xiàng)目的策略和態(tài)度也各不相同，按照公司以往慣例，軟銀賽富從來不對所投資的公司作任何評論。這一席話，也許早已顯露出了無奈。 | 