當(dāng)初囫圇吞下的土地,如今要么想辦法消化掉,要么把自己活活撐死。信貸緊縮的壓力,觀望氣氛的濃郁,加上資本市場(chǎng)的不振,一系列內(nèi)因外“患”的影響開始在房企身上顯現(xiàn)。根據(jù)多家在港上市內(nèi)地房企陸續(xù)公示的業(yè)績(jī)報(bào)告,不難發(fā)現(xiàn)原本在土地儲(chǔ)備上表現(xiàn)激進(jìn)的內(nèi)地房企,開始將發(fā)展重心轉(zhuǎn)向能夠迅速產(chǎn)生現(xiàn)金流的銷售工作。 昨日(4月16日),中國奧園(03883.HK)、合生創(chuàng)展(00754.HK)相繼發(fā)布了2007年度業(yè)績(jī)報(bào)告。其中,內(nèi)地房企去年在土地儲(chǔ)備上迅猛增長(zhǎng)的特征十分明顯。去年實(shí)現(xiàn)上市的中國奧園在截至2007年12月31日的土地儲(chǔ)備的總建筑面積為550萬平方米,較2006年的97萬平方米增加467%。其中,約98.79萬平方米處于在建階段,而430萬平方米則作未來發(fā)展之用。同樣,合生創(chuàng)展截至2007年12月31日的土地儲(chǔ)備也達(dá)到2119萬平方米,增加了50.5%。與之相應(yīng),在去年一年的土地“消化”過程中,合生創(chuàng)展的營業(yè)額增至111.31億港元,增幅達(dá)61%。 由于房企對(duì)現(xiàn)金要求極高,與加速土地布局相對(duì)應(yīng)的是,企業(yè)財(cái)務(wù)壓力也同時(shí)增大。根據(jù)公開披露數(shù)據(jù),合生創(chuàng)展資產(chǎn)負(fù)債率依然居高不下,達(dá)到58%。該公司去年向銀行借貸總額達(dá)81.91億港元,較2006年的34.21億港元增加了72%。無獨(dú)有偶,去年“一氣”收購20幅土地,使名下土地儲(chǔ)備增加至2620萬平方米的富力地產(chǎn)(02777.HK),雖然從未直面市場(chǎng)對(duì)其“高負(fù)債率”的質(zhì)疑,但該公司相繼求助于“回歸A股”及“降價(jià)出讓”等措施,似乎期望通過多種方式來減緩資金壓力。 隨著資金緊繃“問題”的嚴(yán)重化,原本視增加土地儲(chǔ)備為發(fā)展要義的各家房企,由“擴(kuò)張”紛紛轉(zhuǎn)為“內(nèi)修”。富力地產(chǎn)當(dāng)家人李思廉在公開場(chǎng)合表示,未來兩個(gè)月內(nèi)暫沒有購入新土地儲(chǔ)備的計(jì)劃。同時(shí),該企業(yè)在2008年的重要目標(biāo)之一,便是將協(xié)議銷售額由2007年161億元提升至240億元。 一方面加快銷售速度以完成現(xiàn)金回籠,一方面對(duì)增加土地儲(chǔ)備持謹(jǐn)慎態(tài)度,采取這種“開源”、“節(jié)流”兩相并舉的房企并不在少數(shù)。例如,外界對(duì)尚未發(fā)布2007年業(yè)績(jī)報(bào)告的綠城中國(03900.HK)的財(cái)務(wù)狀況甚為擔(dān)憂,認(rèn)為該企業(yè)過去數(shù)年大量補(bǔ)充土地儲(chǔ)備并加快推出預(yù)售項(xiàng)目作為主要營運(yùn)方式,未來或難以持續(xù)。與這種揣測(cè)相對(duì)應(yīng)的是,綠城中國在今年年初公開表示,由于房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒存在不確定性,公司今年或?qū)⒎啪復(fù)恋赝卣共椒ィ鴮W⒂陂_發(fā)已有土地。企業(yè)掌舵人宋衛(wèi)平更是在企業(yè)內(nèi)部會(huì)議中提出,2008年的綠城發(fā)展目標(biāo)是“根據(jù)公司現(xiàn)有項(xiàng)目?jī)?chǔ)備”,將使銷售額達(dá)到250億元水平。 但是,需要指出的是,在今年貨幣政策嚴(yán)格化的背景下,內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景表現(xiàn)微妙。仔細(xì)觀察多家房企業(yè)績(jī)報(bào)告,不難發(fā)現(xiàn),銷售及將交付建筑面積增加和物業(yè)售價(jià)上漲迅速,是推動(dòng)企業(yè)毛利和總收益增幅明顯的主要原因。但在今年觀望氣氛濃郁的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下,銷售回籠是否能夠如企業(yè)所愿,從前景來看并不樂觀。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪發(fā)展研究報(bào)告稱,未來12至18個(gè)月內(nèi),緊縮信貸情況仍將持續(xù),加上銷售環(huán)境困難,認(rèn)為中國內(nèi)地地產(chǎn)發(fā)展行業(yè)展望為“負(fù)面”。 |