|
盡管在我國，并購已經(jīng)不是什么新鮮話題，但萬科日前對(duì)上海恒大集團(tuán)旗下5個(gè)項(xiàng)目的并購，還是引起了不小的震動(dòng)。
震動(dòng)不在于項(xiàng)目本身，而在于并購價(jià)格。萬科以12.9億元拿下的5個(gè)項(xiàng)目合計(jì)42.3萬平方米建筑面積，每平方米房屋平均收購地價(jià)僅3050元，這遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于周邊9000元/平方米的房價(jià)，利潤空間極大。
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)相關(guān)人士指出，作為上海房產(chǎn)企業(yè)50強(qiáng)之一的上海恒大集團(tuán)低價(jià)拋地，顯示出當(dāng)前市場(chǎng)部分開發(fā)商資金鏈繃緊，今年房地產(chǎn)業(yè)將有可能因此刮起“并購風(fēng)暴”。
大規(guī)模并購時(shí)機(jī)成熟
暴風(fēng)驟雨式的宏觀調(diào)控，斷了不少開發(fā)商的“銀根”，這讓他們?cè)诜績r(jià)一路高歌猛進(jìn)的時(shí)候，卻著實(shí)感覺到冬天的寒冷。
“因?yàn)槲覀儾皇倾y行的大客戶，所以銀行方面對(duì)我們貸款卡的很緊，房子又賣的不好，資金周轉(zhuǎn)上的確有些麻煩。這不是我一家，很多人都遇到了這個(gè)問題。”上海某開發(fā)商高管向記者表示，“如果你有關(guān)系拉來資金，我愿意付出很高的利息。”
作為此次宏觀調(diào)控的重點(diǎn)地區(qū)，上海的許多開發(fā)商對(duì)資金鏈繃緊有著切膚之痛。由于融資渠道單一，銀行和銷售回款的路堵塞后，江浙游資成為他們新的期望，地下融資利息一路飆升，最高者竟有30％之多。以至于在2006年，上海出現(xiàn)一群特殊的群體———資金掮客，他們的任務(wù)就是撮合江浙資金和上海開發(fā)商合作。
但在一些實(shí)力超群的大開發(fā)商眼里，這個(gè)冬天不僅不冷，反而顯得有些生機(jī)盎然。
中華企業(yè)某高管表示，對(duì)于資金實(shí)力雄厚的開發(fā)商來說，這其實(shí)是個(gè)機(jī)會(huì)，正好可以借助當(dāng)前市場(chǎng)低迷，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目資金緊缺的時(shí)候，展開大規(guī)模并購，擴(kuò)充自己的規(guī)模，穩(wěn)固自己在市場(chǎng)的地位。
萬科此次低價(jià)收購上海恒大集團(tuán)5個(gè)項(xiàng)目正是這種想法的體現(xiàn)。海通證券分析師張巒認(rèn)為，房地產(chǎn)公司主動(dòng)并購將成為優(yōu)勢(shì)公司規(guī)模擴(kuò)張的重要模式之一，而房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控又為并購創(chuàng)造了條件。“也只有在市場(chǎng)低迷時(shí)，萬科才能有以這么低的價(jià)格收購的機(jī)會(huì)。”一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱。
事實(shí)上，對(duì)于這些房產(chǎn)大鱷來說，機(jī)會(huì)的確很多。上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所的網(wǎng)站顯示，從2006年12月21日至28日，就有3起房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的委托，其中包括一家頗具名氣的房產(chǎn)公司25％股權(quán)。
“未來，在城市化比例已經(jīng)很高、房地產(chǎn)市場(chǎng)化相當(dāng)成熟的城市，必然是大型的、有實(shí)力的開發(fā)商的逐鹿之地，中小型企業(yè)基本退出主流市場(chǎng)。”中國指數(shù)研究院（華東）副院長陳晟表示，“我預(yù)計(jì)，上海的開發(fā)商中將有30％在這次調(diào)整中被合并或淘汰。”
土地價(jià)格更加市場(chǎng)化
對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商而言，并購風(fēng)暴不僅能夠?qū)崿F(xiàn)行業(yè)資源的合理配置，而且也將在一定程度上改變他們的運(yùn)作模式：開發(fā)商們的土地儲(chǔ)備除了通過招投標(biāo)獲取外，還可以通過并購其他房地產(chǎn)企業(yè)或者項(xiàng)目來充實(shí)。這其實(shí)意味著，通過這種并購的運(yùn)作模式，土地的價(jià)格將更加市場(chǎng)化。
一位專家指出，在以往的拿地模式下，往往是幾家企業(yè)通過競(jìng)標(biāo)方式來爭(zhēng)奪土地資源，由于政府提供的土地資源有限，很容易造成“僧多粥少”局面，造成土地價(jià)格上漲。但事實(shí)上，在政府提供的土地之外，還存在著大量閑置土地和開發(fā)進(jìn)度緩慢的土地。如果能把這些土地利用起來，就會(huì)有效緩解“僧多粥少”的局面，使土地價(jià)格的確定更加市場(chǎng)化。
“中央對(duì)土地調(diào)控政策的嚴(yán)格，特別是一年不開發(fā)的土地要征收閑置費(fèi)，兩年不開發(fā)的土地就要收回等，會(huì)在一定程度上會(huì)擠出這些閑置土地，一些擁有土地資源，卻又沒有資金實(shí)力開發(fā)的開發(fā)商將不得不在出售土地或者尋找合作者之間選擇。恒大以低價(jià)拋售土地，正是受此影響。”易居中國房產(chǎn)研究院楊紅旭表示。
事實(shí)上，廣州此前已經(jīng)公告收回了48宗超過71.6816萬平方米的閑置土地，在該批公告收回的閑置土地中，其中32宗土地屬于房地產(chǎn)開發(fā)用地，總用地面積達(dá)到45.5999萬平方米，而且都位于市中心位置。這無疑為諸多擁有閑置土地的開發(fā)商敲響了警鐘。 |