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《土地管理法》修改風(fēng)波持續(xù)燃燒。雖然有關(guān)政府部門公開出面澄清事實(shí)真相，但爭(zhēng)論仍在持續(xù)。
當(dāng)初我國(guó)在制定《物權(quán)法》的時(shí)候，也是頗費(fèi)周折。現(xiàn)行的《物權(quán)法》將土地使用權(quán)到期后產(chǎn)生的法律后果概括為“自動(dòng)續(xù)期”，其實(shí)是一種權(quán)宜之計(jì)。這個(gè)問題之所以變得如此棘手，原因就在于政府在出讓土地使用權(quán)的時(shí)候，一次性收取土地出讓金，結(jié)果導(dǎo)致在現(xiàn)實(shí)生活中，土地使用權(quán)到期，但商品房依然存在的尷尬局面出現(xiàn)。假如土地使用權(quán)按年征收，商品房不復(fù)存在時(shí)，停止征收土地出讓金，那么，所有的問題都會(huì)迎刃而解。
假如商品房提前報(bào)廢，那么，房屋所有權(quán)人就不需要繼續(xù)繳納土地出讓金；假如商品房使用的年限較長(zhǎng)，那么，“自動(dòng)續(xù)期”之后，房屋所有權(quán)人還必須繳納土地出讓金。為了防止開發(fā)商人為地延長(zhǎng)商品房使用年限，法律可以規(guī)定強(qiáng)行報(bào)廢制度——商品房使用一定期限之后，必須強(qiáng)行報(bào)廢，這樣就可以有效地避免土地使用權(quán)到期之后，出現(xiàn)“自動(dòng)續(xù)期”的情形。
由于當(dāng)初立法機(jī)關(guān)考慮不周全，結(jié)果導(dǎo)致在現(xiàn)實(shí)生活中出現(xiàn)了天大的麻煩。我國(guó)《物權(quán)法》非但沒有解決問題，反而將這個(gè)問題隱藏起來，成為一顆“定時(shí)炸彈”。《土地管理法》的修改，可以及時(shí)排除隱患，防患于未然。可是，由于相關(guān)行政部門遮遮掩掩，結(jié)果使這個(gè)問題變得更加難堪。
《土地管理法》不能回避這一問題，更不能以“打太極拳”的方式，將問題繼續(xù)隱藏下來。《土地管理法》必須明確土地使用權(quán)到期之后，房屋所有權(quán)人究竟應(yīng)該怎么辦？假如需要繳納土地出讓金，那么，必須明確相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)；假如不需要繳納土地出讓金，那么，必須在立法中說明理由。
我國(guó)憲法規(guī)定城鎮(zhèn)土地歸國(guó)家所有，所以，收取土地出讓金，是體現(xiàn)國(guó)家所有權(quán)的基本表現(xiàn)，也是我國(guó)憲法的基本要求。“自動(dòng)續(xù)期”而不需要繳納土地出讓金，就意味著變相實(shí)行土地私有化，這是修改憲法的重大事件，需要全國(guó)人民代表大會(huì)啟動(dòng)憲法修改程序。否則，修改后的《土地管理法》就會(huì)與憲法發(fā)生矛盾。
筆者的建議是，我國(guó)《土地管理法》可以在尊重事實(shí)的基礎(chǔ)上，制定如下法律規(guī)范：首先，規(guī)定土地使用權(quán)到期之后，“自動(dòng)續(xù)期”，但是需繳納土地出讓金；其次，土地出讓金的征收標(biāo)準(zhǔn)，可以比照當(dāng)初土地出讓價(jià)格，按年征收；第三，對(duì)于高出土地出讓價(jià)格的增值部分，應(yīng)當(dāng)征收房地產(chǎn)稅，確保國(guó)家能夠從土地增值獲得收益；第四，房屋自然損壞或者依照法律被宣布報(bào)廢之后，不需要繳納土地出讓金，土地使用權(quán)不復(fù)存在，土地仍然屬于國(guó)家所有。
政府一次性收取土地出讓金，不僅導(dǎo)致地方政府急功近利，大量出讓土地，形成“土地財(cái)政”，而且剝奪了消費(fèi)者的權(quán)利。消費(fèi)者的房屋所有權(quán)是一種最基本的民事財(cái)產(chǎn)權(quán)利，在房屋尚未自然損壞或者依照法律被宣布報(bào)廢之后，強(qiáng)行收回消費(fèi)者的房屋，是一種侵權(quán)行為。當(dāng)初我國(guó)《物權(quán)法》之所以規(guī)定“自動(dòng)續(xù)期”，目的就是為了保護(hù)消費(fèi)者的房屋所有權(quán)。可是，圍繞著土地使用權(quán)的爭(zhēng)論，使得消費(fèi)者的房屋所有權(quán)又一次陷入到危險(xiǎn)漩渦之中。即使出于保護(hù)消費(fèi)者房屋所有權(quán)的考慮，立法機(jī)關(guān)也應(yīng)該盡快改變我國(guó)當(dāng)前土地使用權(quán)出讓規(guī)定，實(shí)行按年征收土地出讓金制度。這樣做不但可以確保消費(fèi)者的房屋所有權(quán)不受損害，而且可以防止地方政府急功近利，在房地產(chǎn)開發(fā)方面追求短期利益。
實(shí)現(xiàn)新舊法之間平穩(wěn)對(duì)接，應(yīng)該成為我國(guó)立法機(jī)關(guān)追求的目標(biāo)。在土地使用權(quán)70年不變的情況下，筆者的建議是，可以根據(jù)房屋建筑質(zhì)量，適當(dāng)延長(zhǎng)土地使用期限，從而使房屋所有權(quán)人能夠繼續(xù)使用購(gòu)買的商品房。 |