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房地產(chǎn)行業(yè)對支持中國的經(jīng)濟(jì)增長起著舉足輕重的作用。2008年,房地產(chǎn)行業(yè)的投資對GDP的貢獻(xiàn)達(dá)到13%;它的發(fā)展還能帶動一大批其他行業(yè),從上游的鋼材、水泥到下游的家電、 家具和室內(nèi)裝修等。由于全球金融危機(jī)的影響,2008年中國第四季度的GDP增長下降到6.8%。 在2009年主要世界經(jīng)濟(jì)體持續(xù)衰退(從而減少進(jìn)口),而國內(nèi)消費(fèi)對GDP的貢獻(xiàn)不可能在短期內(nèi)迅速提高的情況下,如何驅(qū)動投資這第三駕馬車,特別是房地產(chǎn)行業(yè)的投資,成為2009年中國保證經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長的頭號課題之一。
宏觀經(jīng)濟(jì)(GDP)的穩(wěn)健增長給居民和發(fā)展商提供了一個寬松的環(huán)境;在此環(huán)境下,居民根據(jù)他們儲蓄、收入和財富的狀況,以及他們所需付出的購房成本,包括首付、按揭和稅款等,作出相應(yīng)的購買商品房的決定;發(fā)展商在售出商品房后, 根據(jù)他們資金量的狀況,包括銷售額、銀行貸款和自有資金,以及他們的投資成本,如土地成本和銀行貸款的利息,作出進(jìn)一步投資的決定,去獲得土地和建造新的商品房。發(fā)展商的投資會對GDP的持續(xù)增長作出貢獻(xiàn),GDP的持續(xù)增長會為居民提供良好的收入和財富前景,從而支持他們的購房行為。這樣,便形成房地產(chǎn)行業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良性循環(huán)的三角驅(qū)動關(guān)系。
但是這樣的良性循環(huán)關(guān)系是個理想的狀況。中國房地產(chǎn)業(yè)在過去兩年的實(shí)際情況是,房價提升過快,超出一般居民的購買能力;開發(fā)商贏取高額利潤,過度投資;宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也過快過熱——2007年中國的GDP增長達(dá)到13%。中央政府因此采取了一系列調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的措施,以求遏制其過快增長。在此政策環(huán)境下,從2008年上半年開始,商品房住宅銷售面積持續(xù)下降,1至11月同比下降19%。2008年下半年房地產(chǎn)開發(fā)的投資增量開始下降,待售房屋的存量在一年以上。
如果沒有美國金融危機(jī)的爆發(fā)和蔓延,房地產(chǎn)行業(yè)的“冷卻”對當(dāng)時過熱的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢本應(yīng)是一個利好。但隨著美國金融危機(jī)的迅速擴(kuò)散,中國宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)行業(yè)的三角驅(qū)動關(guān)系逐漸進(jìn)入一個惡性循環(huán)的軌道:基于中國經(jīng)濟(jì)增長的放緩(和股市的崩盤),居民對其未來收入和財富的前景持謹(jǐn)慎的態(tài)度,面對總體來說仍然居高不下的房價,購房意愿下滑;開發(fā)商的資金狀況在沒有成交量的支持下逐步惡化,再加上對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不確定預(yù)期,他們的投資增量開始下降;而投資的減少使對受到出口迅速下滑打擊的國家經(jīng)濟(jì)更加困難; 這又會繼續(xù)對居民的購房決定產(chǎn)生負(fù)面影響。
如何才能走出這個惡性循環(huán)呢?在正常情況下,也就是沒有美國金融危機(jī)的影響時,市場的力量——所謂無形的手——會使房價逐漸回落到一個合理的均衡點(diǎn),居民從而開始認(rèn)可并增加成交量; 成交量的增加會提高發(fā)展商的投資信心并增加他們的投資;投資的增加會進(jìn)而促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長。這樣,惡性循環(huán)的三角形便可逐漸轉(zhuǎn)化為良性循環(huán)的三角形。這個調(diào)整的過程根據(jù)歷史的經(jīng)驗可能會持續(xù)比較長,大約要3到5年的時間。
而目前,由于美國金融危機(jī)的空前影響,中國和全世界其他國家一樣處于一個非常時期,市場的調(diào)節(jié)力量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠并且所需時間太長。雖然中國政府4萬億人民幣的刺激措施（7%用于保障性住房）會對國家經(jīng)濟(jì)有至關(guān)重要的提振作用,相應(yīng)的民間投資也不可或缺。在1997~1998亞洲金融風(fēng)暴期間,中國政府對基礎(chǔ)設(shè)施的財政投資非常好地撬動了民間投資,使房地產(chǎn)投資的增量對GDP增量的貢獻(xiàn)從1997年的0達(dá)到2002年的1.2%。但是,如前所述,目前中國房地產(chǎn)行業(yè)正進(jìn)入調(diào)整時期。如何才能盡快實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán),促進(jìn)發(fā)展商的投資和居民的買房行為呢？
這個問題涉及的范圍很廣泛,包括很多體制方面的問題,比如地方政府土地財政的問題（影響到購地成本）、資本市場的問題（涉及到財富效應(yīng)）、收入分配的問題（關(guān)系到居民的購買力）等等。但是在目前種種體制問題不能在短期內(nèi)得到解決的情況下, 能不能依靠房地產(chǎn)行業(yè)與宏觀經(jīng)濟(jì)的利益驅(qū)動關(guān)系,使其在中央政府政策的幫助下,走出自己的良性循環(huán)呢？本文就此提出四點(diǎn)建議:
首先,要澄清一個理念。在當(dāng)前的諸多討論中,發(fā)展商和居民常常被當(dāng)作對立的利益集團(tuán)來對待,有一個你強(qiáng)我弱或你少賺我就多拿的博弈關(guān)系。如果從房地產(chǎn)行業(yè)所處的大的宏觀經(jīng)濟(jì)背景來看,開發(fā)商和居民的利益從本質(zhì)上是一個相互驅(qū)動的關(guān)系:居民的購房投資促進(jìn)開發(fā)商的投資和經(jīng)濟(jì)增長,而開發(fā)商的投資在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的同時又幫助居民提高購買能力。也就是說,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的鏈條上,開發(fā)商和居民相互推動,相互依賴,缺一不可。同時,開發(fā)商和居民的利益又和經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān),沒有人會在經(jīng)濟(jì)衰退中受益。
第二,中央政府應(yīng)進(jìn)一步加大刺激政策的力度。在2008年最后的幾個月里,中央政府出臺的一系列如降息和減稅的政策良好地刺激了居民的購買意愿,使得11月和12月的成交量都出現(xiàn)了環(huán)比上升情況。然而,在目前如此嚴(yán)重的全球金融危機(jī)的背景下, 對2009年房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)期不能因2008年底的市場行情而持樂觀態(tài)度。有效的救市政策,是迅速地、強(qiáng)有力地放松政策,沒有時間也沒有余地等待和觀察。可供選擇的進(jìn)一步放松的政策見上表,其中有些政策已在一些城市付諸實(shí)施,可以在全國推廣開來。
第三,降價比降息更重要。美國、歐洲、日本的經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入嚴(yán)重衰退,中國經(jīng)濟(jì)增長也在迅速下滑。高額利潤的時代已經(jīng)結(jié)束。以萬科為首的開發(fā)商通過合理降價以及把大戶型改為小戶型來推動銷售的策略是明智的選擇,并且得到了消費(fèi)者積極的反應(yīng)。廣州2008年房價下降15.1%,其成交量逆市上升24.7%。對于消費(fèi)者來說,降價比降息更重要。降價同時降低了首付和月供,并且是不可逆轉(zhuǎn)的。
第四,地方政府應(yīng)承擔(dān)更多的服務(wù)職能,比如收集、整理、分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場信息的職能, 并通過當(dāng)?shù)孛襟w及時、準(zhǔn)確地予以發(fā)布。這樣可以幫助居民根據(jù)自己的購買能力來盡快作出相應(yīng)的決定。比如,在目前房價和寬松的環(huán)境下,居民購買一套90平方米的商品房的首付和月供是多少。而更為重要的信息是,與2007年相比,他們的首付和月供下降了多少。這些和其他類似的信息可以進(jìn)一步細(xì)化,由此促進(jìn)市場活躍,并幫助那些有購買意愿和能力的居民減少為研究市場所付出的時間成本。
綜上所述,要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán),促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長,需要政府、開發(fā)商和居民的共同參與。大家的利益是互相牽連的。所幸的是,在中國,政府的政策還有放寬的余地,很多開發(fā)商還有降價的利潤空間,居民的購房需求還毋庸置疑地依然強(qiáng)勁。
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