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■美國(guó)次貸危機(jī)已經(jīng)演化成一場(chǎng)波及全球的金融海嘯并危及實(shí)體經(jīng)濟(jì)。細(xì)究這場(chǎng)危機(jī)的產(chǎn)生，不難發(fā)現(xiàn)它與美國(guó)近些年的住房政策有著直接關(guān)系，也可以說(shuō)是美國(guó)失敗的住房政策把這個(gè)國(guó)家乃至全世界都拖入了一場(chǎng)災(zāi)難深重的危機(jī)之中。
美國(guó)人的“房產(chǎn)夢(mèng)”緣何破滅
上世紀(jì)30年代的大蕭條曾讓許多美國(guó)家庭無(wú)家可歸，于是“讓每一個(gè)家庭都能在適宜的環(huán)境里擁有一個(gè)家”，成為這個(gè)國(guó)家住房政策的基本目標(biāo)。在此后的半個(gè)多世紀(jì)，美國(guó)政府不僅通過(guò)住房信貸、稅收減免等政策鼓勵(lì)人們購(gòu)房，通過(guò)公共住房、住房券等方式讓中低收入人群能夠租得起房子，甚至還通過(guò)合作建房和共有住房等途徑解決百姓住房問(wèn)題。這些政策措施的實(shí)施使美國(guó)的住房困難得到了緩解。
但進(jìn)入新世紀(jì)尤其是小布什擔(dān)任總統(tǒng)后，美國(guó)的住房政策卻發(fā)生了變化，由以往多種措施并舉，轉(zhuǎn)向了以售為主的政策取向。2007年7月美國(guó)住房和城市發(fā)展部部長(zhǎng)阿方索·杰克遜來(lái)華，在接受記者采訪時(shí)說(shuō)：“我就任時(shí)布什總統(tǒng)曾讓我減少美國(guó)的無(wú)房人口比例。”為了圓美國(guó)人的“房產(chǎn)夢(mèng)”，政府不但放任金融機(jī)構(gòu)發(fā)放零首付的次級(jí)按揭貸款，甚至向全世界發(fā)行包括次債在內(nèi)的高風(fēng)險(xiǎn)債券。那位住房和城市發(fā)展部部長(zhǎng)當(dāng)時(shí)來(lái)華的目的，就是游說(shuō)中國(guó)購(gòu)買美國(guó)的住房債券。憑借發(fā)行高風(fēng)險(xiǎn)債券從全世界籌來(lái)的資金，一時(shí)間許多美國(guó)家庭圓了“房產(chǎn)夢(mèng)”。然而當(dāng)那些原本就充斥著風(fēng)險(xiǎn)的金融工具終于引發(fā)了次貸危機(jī)，繼而又演化成波及全球的金融危機(jī)時(shí)，不僅讓許多美國(guó)人又失去了他們的房產(chǎn)，也讓全世界都體驗(yàn)了如同上世紀(jì)30年代的大蕭條。
面對(duì)突如其來(lái)的危機(jī)，人們從金融視角查找原因，指出罪魁正是金融過(guò)度創(chuàng)新和放棄監(jiān)管。其實(shí)，美國(guó)政府為了避免上世紀(jì)末的網(wǎng)絡(luò)泡沫可能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)衰退，竭力刺激住房消費(fèi)、讓人們過(guò)度消費(fèi)去圓“房產(chǎn)夢(mèng)”的住房政策也是導(dǎo)致這場(chǎng)危機(jī)的禍?zhǔn)住?
中國(guó)不可重復(fù)美國(guó)人的“房產(chǎn)夢(mèng)”
1998年，為了應(yīng)對(duì)亞洲金融危機(jī)帶來(lái)的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，避免出口下降和經(jīng)濟(jì)下滑，中國(guó)適時(shí)啟動(dòng)了住房分配貨幣化改革，停止了福利分房、擴(kuò)大了住房需求、拉動(dòng)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。這與美國(guó)為了避免網(wǎng)絡(luò)泡沫破滅可能引致經(jīng)濟(jì)衰退，從而鼓勵(lì)人們?nèi)A“房產(chǎn)夢(mèng)”具有某些相似之處。不同的是中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還缺少像美國(guó)那樣的金融工具來(lái)為其融資，所以還不可能招致次貸危機(jī)那樣的災(zāi)難性后果。
但是必須看到，始于1998年的住房分配貨幣化改革在擴(kuò)大了需求、拉動(dòng)了增長(zhǎng)的同時(shí)，也在一定程度上帶來(lái)了房地產(chǎn)業(yè)的非理性擴(kuò)張和房地產(chǎn)泡沫的形成。住房分配貨幣化改革中，許多地方都出臺(tái)了鼓勵(lì)市民買房的優(yōu)惠政策，從而在很短的時(shí)間里中國(guó)城市住房的私有化率就超過(guò)80％。而小布什執(zhí)政近8年，美國(guó)的住房私有化率也才提高了約5個(gè)百分點(diǎn)，還不到70％。再?gòu)奈覈?guó)目前的住房保障看，多數(shù)城市還是以經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房為主，而這兩種保障方式其實(shí)也還是在鼓勵(lì)人們買房子。要知道，美國(guó)人均收入是中國(guó)的20多倍，尚且無(wú)法去圓人人有房產(chǎn)的夢(mèng)，那么中國(guó)就更不可以重復(fù)美國(guó)人的“房產(chǎn)夢(mèng)”了。
解決中國(guó)住房問(wèn)題的政策考量
當(dāng)今中國(guó)要解決好人民群眾的住房問(wèn)題并實(shí)現(xiàn)住有所居目標(biāo)，必須吸取美國(guó)政府在住房政策上的教訓(xùn)，并從國(guó)情出發(fā)制定出切實(shí)可行的相關(guān)政策。
公共政策是保障基本人權(quán)、通過(guò)資源的再分配維護(hù)社會(huì)公平、實(shí)現(xiàn)社會(huì)穩(wěn)定的政策。為了維護(hù)社會(huì)整體和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，社會(huì)必須通過(guò)公共政策幫助那些依靠自身能力無(wú)法解決住房問(wèn)題的低收入人群，讓他們也能住有所居。但也要看到，所謂低收入人群，實(shí)際上是缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力和財(cái)富積累能力的群體，因此也就不該通過(guò)“買”這種交易方式來(lái)滿足他們的住房需求，他們的住房需求應(yīng)通過(guò)住房保障體系下的救助、援助，通過(guò)非競(jìng)爭(zhēng)的社會(huì)再分配得以實(shí)現(xiàn)。這就決定了我國(guó)基于公共政策的住房保障體系建設(shè)應(yīng)該是廉租房、貼租房和租金補(bǔ)貼等方式。而不可像小布什政府那樣，不切實(shí)際地鼓動(dòng)低收入人群都去借貸買房。
產(chǎn)業(yè)政策是從產(chǎn)業(yè)性質(zhì)出發(fā)確立的保證產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的戰(zhàn)略方針及措施。但直到目前我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策還有待完善，關(guān)于房地產(chǎn)準(zhǔn)確的產(chǎn)業(yè)定位也有待明確。這些年來(lái)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)一會(huì)兒“鼓勵(lì)”一會(huì)兒“限制”，都與產(chǎn)業(yè)定位不清、產(chǎn)業(yè)政策不明、產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略迷失有關(guān)。所以，從理論與實(shí)踐的結(jié)合上弄清房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)定位，在此基礎(chǔ)上形成包括企業(yè)規(guī)模起點(diǎn)、工藝設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、房屋節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)、金融信貸支持、外資進(jìn)入限制等一系列相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策體系，已成為房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和解決群眾住房問(wèn)題的迫切需要。
宏觀政策是維護(hù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程的穩(wěn)定性政策，其短期對(duì)策性的調(diào)整政策，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的短期運(yùn)行會(huì)產(chǎn)生重大影響。尤其在當(dāng)前，為應(yīng)對(duì)世界金融危機(jī)的影響，應(yīng)當(dāng)通過(guò)宏觀政策來(lái)防止、抵御和減輕危機(jī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊。要把通過(guò)財(cái)政政策推進(jìn)保障性住房建設(shè)與通過(guò)貨幣政策擴(kuò)大住房銷售統(tǒng)一起來(lái)；把維護(hù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行與滿足人民群眾合理的住房需求統(tǒng)一起來(lái)；把住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整與促進(jìn)房?jī)r(jià)的理性回歸統(tǒng)一起來(lái)；把短期對(duì)策性的房地產(chǎn)救市政策與保證產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的長(zhǎng)期政策統(tǒng)一起來(lái)。 |