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房地產業(yè)發(fā)展有兩大矛盾,一是穩(wěn)定與發(fā)展的矛盾,二是市場與公益的矛盾。
正因為有這兩大矛盾存在,制訂政策時常常陷于兩難:既要保持穩(wěn)定,又要保證發(fā)展;既要維持市場平穩(wěn),更要保障公益———只有抓住主要矛盾,才能避免政策動輒得咎,房地產市場預期不明的現狀。
近日,住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新在全國建設工作會議上透露穩(wěn)定房地產市場三條藥方:一是試點將6000億閑置公積金用于支持經濟適用房等保障房建設;二是地方政府負責,穩(wěn)定地區(qū)房地產發(fā)展;三是政府部門引導開發(fā)商調整價格,以促進住房銷售。
這三條藥方顯示了城鄉(xiāng)與住房建設部穩(wěn)定房地產市場發(fā)展的良好愿望,但從當前情勢看,要在調整結構與保持穩(wěn)定之間取得平衡,對各級政府而言都存在相當難度。從部分政策的實施情況看,有關部門和各級政府仍需在兩難狀態(tài)中作出決斷,以抓住房地產市場的主要矛盾。
首先,在把穩(wěn)定房地產發(fā)展的大任賦予了地方政府的同時,又強調2009年地方穩(wěn)定房地產市場政策要進一步規(guī)范,不許地方政府出臺一些超出本身權限范圍的稅收、土地等方面優(yōu)惠政策。這難免令地方政府陷入兩難。因為就如何行事才能穩(wěn)定房地產市場方面,建設部與地方政府態(tài)度迥異。倘若要求地方政府承擔起穩(wěn)定之責,顯然難免賦予地方政府一定的話事權。更何況,我國房地產市場的法規(guī)規(guī)則主要由地方政府制訂,建設部顯然難以一紙令下,取消地方制訂法規(guī)的權力,更不可能取消此前地方政府與地方房地產市場相關的幾十萬個規(guī)章。
其次,發(fā)言人肯定了前一段時間房地產商的降價行為,同時鼓勵房地產商以降價減庫存、增加銷售。降價對房屋銷售量是有推動作用,但房地產市場遵行的是資本市場的風險預期原則,只有房地產增值前景高于風險預期,大多數人才有入市動力。在價格下行預期仍然存在的時期,房地產降價銷售量未必增加,更何況市場信心難以控制,降價幅度難以把握。政府只應聽任市場自發(fā)尋找價格底部,無論是以政府行為尋求市場降價,還是以行政手段維持畸高房價,都只會增加市場風險和不確定性,難以達到促進銷售的政策目的。
再次,以6000億元的閑置公積金解決保障房資金缺口,用意良好,不料卻受到眾人反對。由搜狐網組織的“住房公積金用于住房保障建設”的網絡調查中,85%的網友反對公積金用于保障房建設,理由是住房公積金屬于個人繳納,應征求住房公積金繳納人的意見。在“公積金建設貸款應由誰監(jiān)管”的回答中,60%網友選擇“將公積金機構改革成一種新的金融機構,采用市場化運作和監(jiān)管機制”。而“您認為此舉能徹底解決地方政府投入難的問題嗎？”82%的網友選擇“不能”。
這涉及到住房公積金的本質。住房公積金制度從本質上來說,是一種住房信托機制,由公積金管理機構管理繳存人的本金,并進行年末結息,其財產權屬于繳存者,而不屬于管理者,管理者按比例抽取管理費。不管以何種道德的名義動用這筆錢,都屬于侵犯私人財產,有違物權法。因此,即便公積金有閑置資金,也不能以盤活資金、為保障型住房籌資為名,一紙令下充公,這會令委托人對公共基金難以放心。
從上述三條來看,有關方面應該抓住房地產市場的主要矛盾,解決主要矛盾,即便在短期內可能付出一些成本,但只要能夠取得房地產市場健康發(fā)展的長期收益,就應該堅持下去。
如果主要矛盾是保障型住房不足,那么,應該從積極財政政策的財政撥款和以往的土地收益結余中,撥出款項,大力建設保障型住房。所付出的代價是財政赤字增加,房價在今年年內將繼續(xù)回落。如果認為主要矛盾是房地產交易量下降、庫存增加影響宏觀經濟,那么,就可讓人民幣適度貶值,增加貨幣,形成輕微通脹態(tài)勢,進而減少房地產稅費、減少保障型住房支出。如此,房價沒有下跌預期,房地產市場交易量才可能上升。所付出的代價是保障型住房繼續(xù)稀缺,民意不滿。
中國經濟的主要矛盾是結構性矛盾,產能與消費失衡,保障與市場失衡,就房地產市場而言,保障型住房不足,導致市場孵化不全,行政與市場不分,房地產市場化遭到民意抵制,主要矛盾是保障型住房不足。增加保障型廉租住房,搬掉房地產業(yè)長期發(fā)展的攔路虎之一,從長期來看,得必定大于失。 |