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以保護(hù)消費(fèi)者利益為名義對某種商品實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)制度，在市場內(nèi)在邏輯和政治因素作用下，從來都產(chǎn)生不了保護(hù)消費(fèi)者利益的效果。相反，這種機(jī)制經(jīng)常成為利益集團(tuán)隨意操縱、損害消費(fèi)者利益的工具。
從2009年1月1日起，江蘇省各級價(jià)格主管部門將暫停對普通商品住房銷售前的價(jià)格審批，將定價(jià)權(quán)“下放”給企業(yè)，而且過去曾經(jīng)核過價(jià)但尚未銷售的普通住宅，企業(yè)也有權(quán)重新自主定價(jià)。(12月29日《揚(yáng)子晚報(bào)》)
應(yīng)當(dāng)說，自上世紀(jì)90年代房地產(chǎn)業(yè)發(fā)育以來，普通商品房市場就大體上按照市場的模樣在運(yùn)轉(zhuǎn)。盡管這個(gè)市場的要素———土地是完全壟斷的，但至少在最終交易階段，價(jià)格是由買賣雙方訂立的。政府并不參與定價(jià)過程，盡管政府要求進(jìn)行備案。
大約只有江蘇，或許還有別的極少數(shù)地方，實(shí)行這種“奇異”的制度，即對普通住宅商品房執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理，只有高檔住宅商品房和非住宅商品房實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。2002年實(shí)施的《江蘇省定價(jià)目錄》再次明確了政府對普通住宅商品房的價(jià)格管理權(quán)。
毫無疑問，政府對商品房價(jià)實(shí)行指導(dǎo)價(jià)管理是不合理的———政府對任何商品的價(jià)格進(jìn)行“指導(dǎo)”都是不合理的。從理論上說，政府的這種“指導(dǎo)”，阻隔了交易雙方的利益表達(dá)和討價(jià)還價(jià)，從而使得價(jià)格信號完全失靈。
如果考慮到現(xiàn)實(shí)因素，則政府指導(dǎo)價(jià)必然導(dǎo)致價(jià)格對消費(fèi)者不利。政府對普通商品房實(shí)行指導(dǎo)價(jià)，最初或許是為了管制企業(yè)，保護(hù)消費(fèi)者利益。但在現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)企業(yè)可以采取種種措施高報(bào)成本；更重要的是，由于種種原因，地方政府與房地產(chǎn)企業(yè)之間形成復(fù)雜的合謀關(guān)系，因而，政府也沒有激勵(lì)去發(fā)現(xiàn)開發(fā)商的真實(shí)成本。相反，雙方都有足夠的激勵(lì)抬高房屋銷售價(jià)格，從中開發(fā)商可以獲得較高利潤，地方政府可以獲得較多稅收。
由此也就不難理解，江蘇盡管實(shí)行了政府指導(dǎo)價(jià)，但該省的普通商品房價(jià)格上漲速度，一點(diǎn)也不比其他地方遜色。以保護(hù)消費(fèi)者利益為名義對某種商品實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)制度，在市場內(nèi)在邏輯和政治因素作用下，從來都產(chǎn)生不了保護(hù)消費(fèi)者利益的效果。相反，這種機(jī)制經(jīng)常成為利益集團(tuán)隨意操縱、損害消費(fèi)者利益的工具。因此，江蘇取消普通商品房政府指導(dǎo)價(jià)，算是糾正了自己的一個(gè)錯(cuò)誤。
最后一點(diǎn)則是房地產(chǎn)市場的制度扭曲：地方政府壟斷著城鎮(zhèn)住房建設(shè)土地的全部供應(yīng)。在獲得土地財(cái)政收入和GDP增加值的利益驅(qū)動(dòng)下，地方政府必然采取種種措施哄抬房屋價(jià)格，因?yàn)檫@可以帶動(dòng)地價(jià)上漲。從某種程度上說，放縱開發(fā)商肆意提高商品房價(jià)格，不過是地方政府推動(dòng)地價(jià)上漲的一個(gè)策略。
凡此種種表明，我們龐大的房地產(chǎn)市場還沒有完全按照真正的市場機(jī)制運(yùn)轉(zhuǎn)。所以，從表面上看，全國絕大部分地方的商品房價(jià)格是市場定價(jià)，但缺乏產(chǎn)權(quán)和要素自由流動(dòng)等制度框架的支持，價(jià)格相對于消費(fèi)者的意愿來說，依然不是合理的。結(jié)論是：商品房價(jià)格恢復(fù)合理的前提是構(gòu)造合理的市場框架。 |