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10月22日晚間，央行發(fā)布房貸新政：自10月27日起，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0．7倍,最低首付款比例調(diào)整為20％。但是大型國有銀行遮遮掩掩，中小銀行不約而同地觀望，讓本該陸續(xù)浮出水面的房貸新政細(xì)則集體遲到。（人民網(wǎng)11月4日）
眾所周知，近幾年房貸利率不斷上漲，給房奴造成極大壓力。央行要求將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0．7倍，是減輕房奴壓力、刺激貸款購房的一大利好。但是，這項所謂的惠政，可能會成為中看不中吃的畫餅。
大家都知道，目前中國的商業(yè)銀行也是市場化運(yùn)作的，他們只關(guān)注自己的利潤和風(fēng)險，對于改善民生，并不會有什么興趣。這當(dāng)然符合利潤最大化的企業(yè)行為特征。事實上，央行的要求，也不過是指導(dǎo)性的意見，并不是指令性的命令，商業(yè)銀行可以執(zhí)行，也可以不執(zhí)行，也可以有條件地執(zhí)行，本來不值得大驚小怪。需要引起注意的倒是人們誤以為這樣的規(guī)定已經(jīng)實行，受到誤導(dǎo)，誤入陷阱。
可以用我的親身經(jīng)歷說明這件事。前年，筆者貸款購買了一套房子，也成了房奴。我一直以為我的貸款利率是享受85折優(yōu)惠的，因為當(dāng)初媒體大量報道房貸85折優(yōu)惠的政策。但后來我發(fā)現(xiàn)不對，去咨詢貸款的銀行，結(jié)果人家說，你憑什么享受85折優(yōu)惠？我們的85折優(yōu)惠，是和一些大開發(fā)商簽約的，而且這些大開發(fā)商的購房戶也不是全部享受85折，只有軍人、公務(wù)員、金融行業(yè)和電力行業(yè)四大行業(yè)的人憑證明才能辦理，你不屬于這四種中的任何一種，憑什么享受？我說，你們中央銀行有規(guī)定房貸有85折的優(yōu)惠，這家銀行回答說，中央銀行的規(guī)定是指導(dǎo)性的，而不是指令性的，我們可以執(zhí)行，也可以不執(zhí)行。筆者又問憑什么給那四個行業(yè)優(yōu)惠，銀行回答說，他們還款能力強(qiáng)，信用好。
原來是這種情況。銀行說得當(dāng)然對，央行的意見可以執(zhí)行，也可以不執(zhí)行。當(dāng)然，一點(diǎn)也不執(zhí)行恐怕說不過去，他們挑軍人、公務(wù)員、金融行業(yè)和電力行業(yè)所謂信用好的四個行業(yè)予以優(yōu)惠，既執(zhí)行了央行的意見，也給這些行業(yè)做了人情。除此之外的大量客戶得不到優(yōu)惠，銀行也增加了不少利潤。
論理說，現(xiàn)在銀行也是多家經(jīng)營，屬于競爭性行業(yè)，銀行為了爭奪房貸這個優(yōu)質(zhì)資源，可以有降價之類利率優(yōu)惠措施。可是，這種競爭在開發(fā)商主導(dǎo)的選擇面前，大打折扣。個人貸款買房，到底選擇哪家銀行，一般是由開發(fā)商決定的，個人沒有決定權(quán)。銀行為了爭奪客戶，一般要給開發(fā)商好處，開發(fā)商才能選擇它。拿了人家銀行好處的開發(fā)商當(dāng)然不會為客戶爭取優(yōu)惠利率。筆者后來遇到我那房子的開發(fā)商，說起貸款利率之事，他說，“利率可以優(yōu)惠，你們在簽約時也可以和銀行談判，但是我當(dāng)時不好給你們講。”開發(fā)商當(dāng)然不好講，貸款客戶比如我，又不知道這樣的道道，沒有和銀行談。其實也有客戶簽約時提到利率優(yōu)惠的事，銀行說，你不想貸款可以找別的銀行去。但開發(fā)商提供擔(dān)保的銀行就這一家，別的銀行怎么會貸款給你。所以，不管央行有怎樣誘人的優(yōu)惠政策，最后得到優(yōu)惠的很少。
銀行優(yōu)惠利率政策能否真正落實，需要一個前提，就是房地產(chǎn)真正進(jìn)入了買方市場。那種情況下，開發(fā)商為了爭取客戶賣出房子，主動和銀行爭取優(yōu)惠利率。如果沒有優(yōu)惠利率，購房者不選擇這家開發(fā)商，開發(fā)商將不選擇這樣的銀行。這時候，競爭的銀行為了得到房貸這樣的優(yōu)質(zhì)客戶，才可能真正考慮落實優(yōu)惠政策。 |