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從10月23日起，上海市密集出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)“救市”政策。從政策效果來(lái)看，據(jù)《東方早報(bào)》昨天報(bào)道，“市場(chǎng)受鼓舞”，小戶型受歡迎，購(gòu)房者欲“出手”。但對(duì)這些政策，有許多人仍然認(rèn)為：政府的救市行為是在托市，是在救開(kāi)發(fā)商。那么，應(yīng)該如何看待這些政策呢？
我們認(rèn)為，在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期并不明朗的情況下，政府更多考慮的是如何防止經(jīng)濟(jì)過(guò)快下滑。房地產(chǎn)業(yè)從其產(chǎn)業(yè)特性來(lái)看，其產(chǎn)業(yè)鏈非常長(zhǎng)，可以拉動(dòng)眾多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。據(jù)投入產(chǎn)出模型測(cè)算，每100元房地產(chǎn)投資可以誘發(fā)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)的產(chǎn)出286元，其中誘發(fā)建筑業(yè)產(chǎn)出90.76元，高居各行業(yè)榜首。在當(dāng)前各行各業(yè)都非常不景氣的背景下，尤其是鋼鐵行業(yè)、家電行業(yè)等更是一落千丈。由于房地產(chǎn)以上這些特征，“救市”就會(huì)起到事半功倍的效用。因此，“救市”不單單是救房地產(chǎn)市場(chǎng)，而是拯救整個(gè)經(jīng)濟(jì)。如果政府真的要“托市”的話，那么“購(gòu)房退稅”、“購(gòu)房入戶”、放開(kāi)“二套房”等政策，無(wú)論那一條政策對(duì)上海來(lái)說(shuō)都是“重磅炸彈”。現(xiàn)在的“14條”，優(yōu)惠對(duì)象主要是第一次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下自住房的購(gòu)房者。由此可見(jiàn)，政府此次房產(chǎn)政策的出臺(tái)，并非“托市”說(shuō)描述的那么簡(jiǎn)單。
盡管購(gòu)房者已經(jīng)“有利可圖”，但可能許多人還是不以為然：一是一些購(gòu)房者認(rèn)為政府的“救市”措施還不到位，降點(diǎn)費(fèi)、降點(diǎn)稅是蠅頭小利，開(kāi)發(fā)商降低房?jī)r(jià)才是實(shí)質(zhì)性的東西。二是另一些購(gòu)房者認(rèn)為，房?jī)r(jià)下跌空間非常大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有到出手的時(shí)候。
而開(kāi)發(fā)商又是如何看待政府“救市”的呢？一些開(kāi)發(fā)商也想降價(jià)銷售，然而擔(dān)心有三，一是降價(jià)幅度小了購(gòu)房者肯定不買(mǎi)賬，降價(jià)幅度大了又承受不了；二是擔(dān)心降價(jià)以后，銷售仍然不見(jiàn)起色，尤其是對(duì)那些新開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)而言是一場(chǎng)嚴(yán)峻考驗(yàn)；三是擔(dān)心降價(jià)以后，前期購(gòu)房者會(huì)鬧事。另有一些開(kāi)發(fā)商抱著無(wú)所謂的態(tài)度，反正資金鏈沒(méi)問(wèn)題不會(huì)出大問(wèn)題。
我們認(rèn)為，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商的以上這些想法都是可以理解的。
對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，首先是不愿把到嘴的肉吐出來(lái)。誠(chéng)然，追求利潤(rùn)最大化是企業(yè)的終極目標(biāo)，但作為房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者的一方，如果不把嘴里的肉吐出一點(diǎn)的話，這個(gè)市場(chǎng)可能就很難復(fù)蘇，受損最大的當(dāng)然是開(kāi)發(fā)商。其次，開(kāi)發(fā)商擔(dān)心降價(jià)之后，購(gòu)房者的胃口會(huì)吊大。這就要看你的房?jī)r(jià)和市場(chǎng)的房?jī)r(jià)接軌的程度，如果你的房?jī)r(jià)與市場(chǎng)房?jī)r(jià)有10%以上的差價(jià)，相當(dāng)多的購(gòu)房者就會(huì)跟進(jìn)。第三，擔(dān)心購(gòu)房者會(huì)鬧事。應(yīng)該嚴(yán)格按合同辦，否則誰(shuí)破壞游戲規(guī)則誰(shuí)承擔(dān)。
作為購(gòu)房者，第一，住房不是均質(zhì)產(chǎn)品，可以無(wú)限復(fù)制，該出手時(shí)就出手。尤其是對(duì)剛性需求而言，房?jī)r(jià)的漲跌對(duì)你沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的影響。第二，住房?jī)r(jià)格從長(zhǎng)期來(lái)看盡管有波動(dòng)，但它的運(yùn)動(dòng)軌跡是帶有一定斜率的向上S曲線。第三，住房具有雙重性，從投資角度來(lái)講買(mǎi)漲不買(mǎi)跌，從消費(fèi)角度而言，房?jī)r(jià)到可承受能力就該出手，你不可能抄到市場(chǎng)“底”。
對(duì)于政府而言，是要落實(shí)“14條”中第13條，即加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)信息和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的整合、監(jiān)測(cè)和分析，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布制度。要增強(qiáng)房?jī)r(jià)的透明度，改進(jìn)住房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。目前用平均房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)引起房?jī)r(jià)嚴(yán)重失真。前些日子，有媒體報(bào)道房?jī)r(jià)下跌24%，這就是平均房?jī)r(jià)惹的禍。因此，其一，政府主管部門(mén)要利用信息網(wǎng)絡(luò)定期發(fā)布房?jī)r(jià)走勢(shì)，提供正確的房?jī)r(jià)信息，正確引導(dǎo)消費(fèi)者心理預(yù)期。其二，改進(jìn)住房?jī)r(jià)格統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，采用三種房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)方法：第一種是住房平均價(jià)格指數(shù)，反映總體房?jī)r(jià)水平；第二種是分區(qū)域房?jī)r(jià)指數(shù)，可分為：中心城區(qū)、中外環(huán)線之間、外環(huán)線以外等不同區(qū)域房?jī)r(jià)指數(shù)；第三種是不同住房類型中位性房?jī)r(jià)指數(shù)，可分為：獨(dú)立式別墅房、多層住宅、高層公寓等等。其三，為保證房?jī)r(jià)指數(shù)的可靠性，建議把目前多種渠道的房?jī)r(jià)指數(shù)歸到國(guó)家統(tǒng)計(jì)部門(mén)的單一房?jī)r(jià)指數(shù)，同時(shí)建立適當(dāng)?shù)谋O(jiān)督機(jī)構(gòu)，監(jiān)管并確保房?jī)r(jià)指數(shù)的準(zhǔn)確性。 |