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日前，針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，不少人提出，“樓市已步入買方市場(chǎng)”。據(jù)說持這種觀點(diǎn)的人不少。然而，果真如此嗎？
今時(shí)今日，房地產(chǎn)大亨們的日子肯定會(huì)比一年前難過，因?yàn)槌山涣看_實(shí)在萎縮，一二手樓價(jià)格也均有所下滑，深圳房貸“斷供”的新聞更是讓人嗅到一絲不安的味道。但僅憑這些跡象便得出“樓市進(jìn)入買方市場(chǎng)”的結(jié)論，不僅很不嚴(yán)謹(jǐn)、缺乏說服力，更可能誤導(dǎo)一些人，給房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展幫上倒忙。
誠(chéng)然，商品供過于求、賣方競(jìng)相促銷是買方市場(chǎng)的基本特征，但這只有在一個(gè)完全競(jìng)爭(zhēng)、透明運(yùn)作的市場(chǎng)里，方構(gòu)成買方市場(chǎng)形成的充要條件。而中國(guó)的樓市，恰恰又不是一個(gè)這樣的市場(chǎng)。因此，除了這兩個(gè)要素之外，我們不得不再來考量一個(gè)更為關(guān)鍵的要素——買方是否控制了交易主導(dǎo)權(quán)？具體而言：
其一，商品的市場(chǎng)價(jià)格是否呈下降趨勢(shì)，樓盤是否削價(jià)競(jìng)銷？從表面上看，全國(guó)各地的樓價(jià)均有所下降，深圳市據(jù)說最大降幅達(dá)到36%。然而，如果考慮到此前房?jī)r(jià)的虛高，到目前為止的些許降價(jià)，只能說略擠出了一點(diǎn)水分而已，大部分買房人面對(duì)房?jī)r(jià)依然是“仰之彌高”，雖然有不買的“主導(dǎo)權(quán)”，卻沒有買的“主導(dǎo)權(quán)”。與此同時(shí)，在“降價(jià)”這一表象背后，我們看到的卻是開發(fā)商號(hào)召同行學(xué)習(xí)“豬堅(jiān)強(qiáng)”、死不降價(jià)，看到的卻是“92%的開發(fā)商表示不會(huì)降價(jià)”的“信念”。
事實(shí)上，房地產(chǎn)商的日子還是比其他行業(yè)好過得多。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月發(fā)布的數(shù)據(jù)證實(shí)了這一判斷——今年二季度房地產(chǎn)業(yè)的景氣指數(shù)為131.8，與一季度相比持平，較之其他行業(yè)的“有所回落”，房地產(chǎn)業(yè)算是“矮子中的高個(gè)”了。您瞧，這離“買方市場(chǎng)”是不是還遠(yuǎn)著呢？
其二，顧客能夠獲得滿意的售前、售中、售后服務(wù)？在今日中國(guó)，空調(diào)、彩電、手機(jī)這些行業(yè)如果出現(xiàn)供過于求，市場(chǎng)的天平很自然就會(huì)偏向消費(fèi)者一方，由于消協(xié)持之以恒地介入，這些行業(yè)內(nèi)消費(fèi)者的權(quán)益往往能夠得到較好的保護(hù)，這樣的市場(chǎng)才算是像樣的買方市場(chǎng)。然而，在今天的樓市，小業(yè)主成功投訴開發(fā)商、告贏開發(fā)商的案例依然比大熊貓還珍貴，甚至挺身而出的維權(quán)者仍要被“不明身份者”打壞脾、打破頭。試問，這樣的市場(chǎng)，怎能因?yàn)楣┣箨P(guān)系暫時(shí)性的小變動(dòng)，便過早樂觀地稱之為“買方市場(chǎng)”呢！
買方毫不占優(yōu)勢(shì)、賣方依然保持霸權(quán)的市場(chǎng)，當(dāng)然談不上買方市場(chǎng)。而究其緣由，又莫過于中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的特性——正如經(jīng)濟(jì)學(xué)家樊綱所言：“沒有任何一個(gè)行業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)這樣與銀行和地方政府保持著如此緊密的聯(lián)系，也沒有哪個(gè)行業(yè)像地產(chǎn)業(yè)這樣受到銀行與地方政府的厚愛。”這種“緊密聯(lián)系”和“厚愛”，讓地產(chǎn)大亨們面對(duì)弱勢(shì)的買房人時(shí)，很方便就做到占據(jù)主動(dòng)權(quán)。
可見，正如今日股市的“莊股市場(chǎng)”只是在萎縮而絕非結(jié)束，目前的樓市充其量只能算剛開始從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)過渡。而從宏觀經(jīng)濟(jì)層面來說，由于樓市崩盤往往會(huì)傷及無辜，因此保持這種“中間狀態(tài)”和穩(wěn)定的樓價(jià)預(yù)期將有利于社會(huì)的穩(wěn)定。但要想達(dá)到這種中庸和諧的狀態(tài)，買房者權(quán)益必須得到尊重，開發(fā)商霸權(quán)必須受到約束，二者關(guān)系的天平必須得到法律的制衡。 |