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進入2008年后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場成交量急劇萎縮，許多房地產(chǎn)企業(yè)開始面對岌岌可危的資金鏈。一批學者認為：“在CPI周期上行、經(jīng)濟周期下行的背景下，中國樓市需要一場挽救市場預期的行動，因為它關乎消費，關乎經(jīng)濟全局。”“救市論”專家建議，需要實施局部的政策微調(diào)，來挽回樓市的頹勢，避免更大的損失。
中國房地產(chǎn)需要救市嗎？
從全球房地產(chǎn)市場價格走勢曲線來看，任何一個市場都存在著一個波動周期。一般而言，越是房地產(chǎn)市場成熟的國家，每一個周期的時間越長，周期內(nèi)價格波動越平緩。越是新興的房地產(chǎn)市場國家，其房價波動周期時間越短，價格波動越劇烈。
房地產(chǎn)市場成熟的國家，我們可以舉美國的例子。從美國房價自1818年至今190年的價格波動周期來看，其樓市價格的漲跌周期平均在18年左右。上漲周期和下跌周期一般都要延續(xù)18年左右。但在這一過程中，價格波動并不大。從美國房價走勢的歷史數(shù)據(jù)來看，它在完成一個長達18年的上漲周期后，其房價漲幅有的僅15%，而這一漲幅在我們這里可能一個月就完成了。新興的房地產(chǎn)市場國家，我們不妨看看越南這個例子。越南在短短的3年中，房價的持續(xù)上漲就已經(jīng)令這個國家難以承受。胡志明市商業(yè)中心濱城市場的商鋪價格三年來上漲了40%，其租金兩倍于泰國曼谷工業(yè)園的租金價格。而這種偏離民眾實際購買力的上漲是沒有根基的，它由市場的內(nèi)在力量所決定。一旦一個周期完成，就會自然過渡到另一個周期之內(nèi)。
筆者通過對越南、印度等新興房地產(chǎn)市場的研究發(fā)現(xiàn)，這些國家的房地產(chǎn)周期一般也為10年。中國與這些國家的情況大致接近，那
么，在房價已經(jīng)連續(xù)10年保持上漲態(tài)勢的情況下，從來沒有經(jīng)過像樣調(diào)整的中國房價改變原有運行軌跡并不值得大驚小怪，因為這是市場自我調(diào)整的過程，同時也是擠壓泡沫的過程。如前所述，由于新興房地產(chǎn)市場國家的價格波動周期較之成熟房地產(chǎn)市場國家一般都比較短，在一個周期即將結(jié)束逐漸步入另一個周期的時候，通過人為干預中斷樓市的自然調(diào)整，只會使泡沫進一步累積，其結(jié)果必然是引發(fā)更劇烈的波動。
許多人知道，美國次債危機的直接原因是房價的快速、深幅下跌，那么，又是什么導致房價的大跌呢？原因就是，在住房市場成交量陷入低迷狀態(tài)的情況下（這說明房地產(chǎn)市場開始步入自然調(diào)整狀態(tài)），格林斯潘主政的美聯(lián)儲卻采取寬松的貨幣政策進行干預，以激活房地產(chǎn)市場，維持房地產(chǎn)市場的繁榮。于是，許多金融機構紛紛降低門檻，向收入低且不穩(wěn)定，信用等級在一般以下或沒有信用記錄的人發(fā)放按揭貸款。這一政策不僅中斷了美國房地產(chǎn)市場的自然調(diào)整，也推高了房價，當房價快速上漲之時，美國100多年來形成的樓市周期遭到破壞。但是，人們只能推延而不能消除房地產(chǎn)市場的內(nèi)在調(diào)整動能，人為拖延只會加劇能量的集中，使房價以更極端的方式表現(xiàn)出來。因此，此后美國房價持續(xù)下跌，并引發(fā)了嚴重的次級債危機。
除此，美國對房地產(chǎn)調(diào)整的人為阻止還有更直接的教訓可以汲取。在房價開始步入調(diào)整階段時，美國國內(nèi)由于擔心房價下跌對美國經(jīng)濟的沖擊，采取了一些救市措施。對于救市結(jié)果，美國卡耐基梅隆大學著名經(jīng)濟學家Allan
Meltzer的評論是：美國國會采取的一些救市措施使問題更嚴重，因為房產(chǎn)所有者會認為國會將拯救他們，覺得沒有必要將房屋降價出售，導致問題繼續(xù)累積，并最終劇烈暴發(fā)，以至于發(fā)展到今天難以收拾的地步。如果我們在房價還沒有真正經(jīng)過像樣調(diào)整，僅僅是成交量低迷的情況下就予以干預，開發(fā)商還愿意降低房價嗎？而降價正是擠壓泡沫的一個捷徑。任志強已經(jīng)說得很清楚了：“由于銷售急速下降，很多開發(fā)商覺得錢不夠了。錢不夠的原因可能在于去年太猖狂，囤積的土地可能太多了。盡管資金緊張，但開發(fā)商都想掙更多的錢，誰也不愿意降價。”開發(fā)商不愿意降價正是由于對地方政府托市的預期，而我們現(xiàn)在需要消除而不是強化這種預期。
中國的房地產(chǎn)市場不需要救市，因為中國房地產(chǎn)市場具有比美國更嚴重的泡沫。上海社科院經(jīng)濟景氣與預測研究室主任劉熀松先生最近撰文指出：中國的房產(chǎn)價格不但相對較高，而且絕對價格也不低。2008年3月份，美國新房銷售中間價為每套22.76萬美元。美國的房屋面積一般為每套200平方米左右，且為全裝修房。據(jù)此計算出來的美國住房的單價大約為8000元/平方米。2007年我國新住宅銷售的平均價格為3655元/平方米，加上400元/平方米的裝修費用，單價大約在4055元/平方米左右。也就是說，目前我國住宅的平均價格大約相當于美國的51%。如果未來2-3年人民幣升值15%-20%，我國住宅價格再上漲20%，美國房價再下跌10%左右，那么2年—3年之后，我國住宅的價格將和美國全面接軌。而2007年，美國人均GDP是我國的18.6倍。另外，美國的住房一般為獨立的帶車庫的擁有土地產(chǎn)權的住房（國內(nèi)一般稱之為別墅），我國的住房一般為擁有70年產(chǎn)權的公寓房。如果用我國同樣的住房和美國比較，我們會發(fā)現(xiàn)我國的住房價格和美國的住房價格差距更小。
因此，中國房地產(chǎn)市場如果保持健康可持續(xù)發(fā)展，必須擠壓出累積的泡沫。人為中斷調(diào)整只會埋下更大的隱患。我國的房地產(chǎn)市場目前成交量低迷，正是市場步入自然調(diào)整狀態(tài)的信號。這不僅不值得擔憂，反而應該讓我們欣慰，這說明市場的力量在悄然發(fā)揮作用，而自然調(diào)整所帶來的負面影響永遠是最小的。夸大調(diào)整的危害，鼓吹房地產(chǎn)救市是非常危險的，這種為了眼前利益而犧牲長遠發(fā)展空間和危害民生的主張值得警惕。
在經(jīng)歷長達十年的上漲周期后，我國房地產(chǎn)市場需要一個漫長的調(diào)整過程，我們無法準確預測出市場的底部在哪里，但我們可以肯定，經(jīng)過調(diào)整的樓市一定會更加健康。 |