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樓市觀望氣氛漸濃，交易量萎縮、土地流拍明顯、開發(fā)商資金鏈偏緊等問題凸顯。對(duì)此，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)產(chǎn)業(yè)與市場研究專業(yè)委員會(huì)和中國指數(shù)研究院聯(lián)合于近日發(fā)布了《中國房地產(chǎn)市場研究報(bào)告》（下稱《報(bào)告》）。《報(bào)告》預(yù)計(jì)，短期內(nèi)政府不可能出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)厲調(diào)控，并建議開發(fā)企業(yè)以保本微利的思想加快促銷。
不可否認(rèn)，伴隨著宏觀政策及前期調(diào)控措施的漸次顯效，房地產(chǎn)企業(yè)的“錢景”受到一定影響。然而，既然這份《報(bào)告》建議房地產(chǎn)企業(yè)要樹立“微利”的思路，那么則從一個(gè)側(cè)面說明了，這些企業(yè)已長期浸淫在暴利的氛圍中，市場向下調(diào)控房價(jià)的空間猶存。在樓市由觀望向價(jià)格松動(dòng)過渡的關(guān)鍵時(shí)期，筆者以為，唯有繼續(xù)收緊調(diào)控政策的力度，才能阻斷此前房價(jià)“只漲不落”的怪圈。
事實(shí)上，盡管房地產(chǎn)行業(yè)的冷清狀況持續(xù)了大半年的時(shí)間，但是這并沒有改變整體房地產(chǎn)企業(yè)享受行業(yè)暴利的局面。2007年上市公司年報(bào)顯示，得益于全國性房價(jià)上漲，房地產(chǎn)業(yè)以逾30%的毛利率水平再登最暴利行業(yè)排行榜。其中，萬科A、招商地產(chǎn)、金融街等上市公司的毛利率都超過了40%。況且，目前房價(jià)并未出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，只是漲幅略有回落而已。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年4月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.1%，漲幅比3月份低0.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比3月份低0.1個(gè)百分點(diǎn)。更進(jìn)一步講，宏觀環(huán)境變更與業(yè)內(nèi)競爭加劇是所有行業(yè)企業(yè)都必須面對(duì)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)也不可能游離于市場規(guī)則之外。
由于關(guān)系到國計(jì)民生，房地產(chǎn)市場的價(jià)格走勢(shì)一直牽動(dòng)著廣大民眾的神經(jīng)，擁有自己產(chǎn)權(quán)的房子是諸多百姓家庭的夢(mèng)想。由此，房價(jià)的飆漲就意味著其他彈性消費(fèi)的驟減，內(nèi)需增長的乏力。房價(jià)的理性回歸當(dāng)是普通消費(fèi)者的眾望所歸，也是宏觀經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的必須。而行業(yè)利潤率水平是否能夠回歸到社會(huì)常態(tài)，正是檢驗(yàn)行業(yè)發(fā)展健康狀況的標(biāo)準(zhǔn)，因此在房地產(chǎn)行業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)從暴利向微利轉(zhuǎn)換的時(shí)候，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策理應(yīng)常抓不懈。
總體而言，前期的調(diào)控政策已有所顯效，但主要是體現(xiàn)在房產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流狀況上。雖然房地產(chǎn)企業(yè)賬面毛利空間較大，但由于它們前期過分透支財(cái)務(wù)杠桿，導(dǎo)致如今在緊縮政策的高壓下現(xiàn)金流捉襟見肘。上市公司季報(bào)顯示，今年一季度，萬科A、泛海建設(shè)、保利地產(chǎn)等行業(yè)龍頭的“經(jīng)營性凈現(xiàn)金流”近年來首次為負(fù)。
由于現(xiàn)金“供血不足”，許多開發(fā)商已不再敢肆意囤積土地、捂盤待漲，房產(chǎn)市場的供給隨之被盤活。然而從調(diào)控的最終目標(biāo)看，房地產(chǎn)市場價(jià)格尚未回歸理性。無論是作為自住的房價(jià)收入比之高，還是作為投資的租金回報(bào)比之低，均處于明顯的非理性狀況。因此，在這一調(diào)控成效基礎(chǔ)上，必須強(qiáng)化和細(xì)化對(duì)開發(fā)商的政策，市場博弈的天平或?qū)?huì)更多地向需求方傾斜，房價(jià)也才會(huì)隨之出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回落。
可見，有力、持續(xù)的監(jiān)管措施不僅可以鞏固前期調(diào)控政策的績效，而且可以在當(dāng)下“交易量萎縮”的關(guān)鍵時(shí)期一舉扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)市場格局，進(jìn)而結(jié)束開發(fā)商的暴利局面。在這一點(diǎn)上，《報(bào)告》關(guān)于“短期內(nèi)政府不可能嚴(yán)厲調(diào)控”的預(yù)期或?qū)⒙淇铡?/P> |