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近日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布報(bào)告指出，今年一季度房?jī)r(jià)總體漲幅明顯趨緩；由于各項(xiàng)交易成本的快速上升，二季度房?jī)r(jià)上漲壓力加大，將呈溫和上漲之勢(shì)（4月23日《新京報(bào)》）。
筆者以為，二季度房?jī)r(jià)上漲的可能性的確很大。但是，報(bào)告所稱(chēng)助推房?jī)r(jià)上漲的原因卻有待商榷。房地產(chǎn)業(yè)的暴利屬性眾所周知，成本高低只影響開(kāi)發(fā)商最終的盈利空間，卻并非是助推房?jī)r(jià)上漲的決定性因素；而房地產(chǎn)作為一種投資品，心理預(yù)期對(duì)未來(lái)價(jià)格變化起著更為關(guān)鍵的影響作用。
該報(bào)告認(rèn)為，以土地資源價(jià)格上漲為主的一系列交易成本攀升是推動(dòng)二季度房?jī)r(jià)上漲的主要因素。這一觀(guān)點(diǎn)與事實(shí)并不相符。數(shù)據(jù)調(diào)查表明，土地價(jià)格在房地產(chǎn)總成本中所占的比重并不是很高。就全國(guó)平均水平而言，土地價(jià)格在商品房總成本中的占比為26%，北京為22.98%，上海則只有16.15%。這就決定了土地成本不可能成為最終房?jī)r(jià)的決定者；房地產(chǎn)毛利空間較大，完全有能力消化這些交易成本的上漲。一些業(yè)內(nèi)人士也曾公開(kāi)承認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)存在暴利。而武漢一家地產(chǎn)公司一次性降價(jià)30%。該公司負(fù)責(zé)人仍向媒體坦陳“即使是這樣，還能得到10%到15%的利潤(rùn)”。
事實(shí)上，助推二季度房?jī)r(jià)的主要因素還在于購(gòu)房者的心理預(yù)期。就市場(chǎng)需求方而言，之所以前期能夠持幣觀(guān)望等待價(jià)格回落，主要是因?yàn)檎{(diào)控政策措施和市場(chǎng)狀況給了房?jī)r(jià)可能下跌的期望。但是從歷史慣例看，結(jié)婚、落戶(hù)等剛性需求所能夠容忍的空白時(shí)間不會(huì)很長(zhǎng)，極限往往不過(guò)半年左右。開(kāi)發(fā)商恰恰就是看透了市場(chǎng)剛性需求的這一弱點(diǎn)，在耐心地等待半年時(shí)間過(guò)去后，一次次地取得銷(xiāo)售的成功。之前的事實(shí)也表明，在這半年時(shí)間內(nèi)，相關(guān)的調(diào)控政策往往是“前緊后松”，直至最后階段幾乎就成為政策出臺(tái)的真空。所以才會(huì)使得歷次房?jī)r(jià)停頓或者下跌，最終都是以剛性需求爆發(fā)而終結(jié)，并且開(kāi)始新一輪的房?jī)r(jià)上漲。
就本次調(diào)控政策而言，顯然也沒(méi)有徹底走出以往的輪回循環(huán)。在市場(chǎng)觀(guān)望的關(guān)鍵時(shí)刻，不僅罕見(jiàn)進(jìn)一步調(diào)控措施跟進(jìn)，反而有諸如“防止房?jī)r(jià)暴跌”的言論開(kāi)始出現(xiàn)在一些官方機(jī)構(gòu)。而諸如經(jīng)濟(jì)適用房工作的實(shí)質(zhì)進(jìn)展、“90/70”項(xiàng)目的推出、物業(yè)稅實(shí)施等等這些有助于打擊開(kāi)發(fā)商炒作熱情、遏制捂盤(pán)待漲行為的政策措施則在需求方的期盼中或是落空、或是推延。其最終的結(jié)果是購(gòu)房者因心理備受煎熬而不得不停止觀(guān)望。一旦市場(chǎng)上出手購(gòu)房的人增多，房?jī)r(jià)將會(huì)上漲的預(yù)期也會(huì)日趨強(qiáng)烈，隨后在追漲殺跌的買(mǎi)房心態(tài)刺激下，市場(chǎng)潛在需求和投資需求隨之被激發(fā)，房?jī)r(jià)將很難避免下一輪的上漲周期。
發(fā)改委報(bào)告發(fā)布，必然會(huì)對(duì)二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響。諸多跡象表明，買(mǎi)賣(mài)雙方在經(jīng)過(guò)一番長(zhǎng)達(dá)半年時(shí)間的博弈之后，心理層面的天平越來(lái)越向開(kāi)發(fā)商傾斜。而這又恰恰是開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)資金壓力已經(jīng)達(dá)到極點(diǎn)的時(shí)刻，如果政策導(dǎo)向和市場(chǎng)需求方能夠再堅(jiān)持些時(shí)日，或許整個(gè)市場(chǎng)局面就會(huì)出現(xiàn)可喜的變化。相反的，如果在二季度果真出現(xiàn)房?jī)r(jià)走勢(shì)的轉(zhuǎn)身向上，對(duì)于多數(shù)民眾而言，顯然是令人遺憾的結(jié)局。 |