3月27日,上證指數(shù)加速此前的頹勢,大跌195.36點,僅有3411點,同"5·30"的低點大致持平。與此同時,2月份高達8.7%的通脹水平已經(jīng)迫使中國決策層將控制通脹作為經(jīng)濟工作的首要任務。不過,中國的樓市泡沫的破滅程度卻沒有達到如此程度。但我們認為,影響2008年房地產(chǎn)價格波動的最重要的因素是股價與物價。這兩個因素正在對房價向下起著非常重要的"拖動"作用。
回顧過去,我們發(fā)現(xiàn)2007年之前的股票市場對經(jīng)濟及金融的影響可以忽略不計,因為股票市值總量較小。2005年5月,深圳與上海兩個市場的流通股總市值為12000億元左右,占GDP的比例不到10%,即使是計算總市值也只有35000億元左右,占GDP的比例為20%左右。
但股市在2007年度發(fā)生了巨大變化。至2007年底,上海綜合指數(shù)超過了5000點,兩市總市值超過30萬億元,證券化率達到130%。更值得關注的是,在股權分置改革之后,以前不能流通的股票逐漸開始流通,相當于在兩年的時間里中國的GDP額外地增加了一倍。問題的關鍵還在于,如果這增加的相當于一年的GDP的財富是實物資產(chǎn)的話,它可以吸收過多的貨幣,但事實上,這些增加的財富全部是金融資產(chǎn),是流動性很高的金融資產(chǎn),這些資產(chǎn)具有準貨幣的功能,它極大地提高了社會的實際購買力。
股價的上漲不僅提高了房地產(chǎn)市場的購買力,而且通過上市公司的融資為地產(chǎn)開發(fā)公司提供了大量廉價的資金,助推了地價和房價。以萬科為例,2005年在股票市場融資20億元,2006年再融資42億元,而2007年則一次性在股票市場融資超過100億元。每一次融資的規(guī)模都比上一次翻一番。
因此,如果股票市場2008年還像2007年一樣飆升,
2008年的房價肯定是漲的。反過來說,如果說2008年的股價出現(xiàn)了大幅度下跌,房價(尤其是中心城市,像深圳、北京、上海)就岌岌可危。
股災發(fā)生了,截至3月27日,股價已經(jīng)從年初的高位下降了35%,股市從制造財富的場所變?yōu)橥淌韶敻坏?黑洞",這對中心城市的房價及其他消費將產(chǎn)生重大影響。從目前的情況看,今年的股價走勢不會有太大的起色了,這成為抑制今年房價的最重要因素。
另外,國內(nèi)外的經(jīng)驗表明,通貨膨脹對樓市有重大影響。但通貨膨脹處在不同的階段和不同的程度,對房地產(chǎn)市場的影響是不一樣的。
當通貨膨脹處在初期時,企業(yè)產(chǎn)品出廠價格上漲幅度較小,只有個別行業(yè)的產(chǎn)品價格出現(xiàn)大幅度上漲的情況。從總體上看,大部分企業(yè)的產(chǎn)品銷售良好,企業(yè)存貨下降,公司盈利大幅度上升,整個社會出現(xiàn)一遍繁榮的景象。最重要的是,中央銀行對通貨膨脹依然沒有警覺,貨幣政策不會發(fā)生變化。此時的樓價、股價不斷上漲,出現(xiàn)牛市的典型特征。2006年至2007年上半年,我國經(jīng)濟及股市的表現(xiàn)基本上如此類似。
但好景不會太長,當產(chǎn)品的出廠價格漲幅加快,漲價的范圍擴大,多數(shù)行業(yè)的產(chǎn)品出現(xiàn)漲價的行為,整個社會的物價指數(shù)的漲幅超過中央銀行的忍耐范圍(一般為3%至5%左右),物價出現(xiàn)螺旋式上升,尤其是物價上漲超出市場預期時,中央銀行便開始采取緊縮性的貨幣政策,樓市和股市會出現(xiàn)逆轉。因此,我們認為,通貨膨脹本身對樓市、股市是正面的刺激因素,但通貨膨脹的惡化所帶來的金融緊縮才是牛市的真正殺手。
總之,當通貨膨脹處在初期時,樓市將處在牛市的巔峰狀態(tài),當通貨膨脹出現(xiàn)明顯的惡化時,樓市可能因為金融政策的緊縮而受到打擊。 |
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