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        中國房地產(chǎn)拐點何時來臨?
            2008-01-29    作者:袁秀明    來源:中國經(jīng)濟(jì)時報

          從目前看,北京、上海、深圳等城市2007年10月以來“有價無市”的現(xiàn)象甚為明顯。若中國房地產(chǎn)市場銷售量一直維持這種下降態(tài)勢,那么,按上述理論,很可能2008年前三季度,我國房屋銷售價格仍會總體維持上升格局,只是上漲速度會減慢,直至2008年第四季度,房價可能走向平穩(wěn),并會盤整一段時間,隨后開始整體下降。2010年大致是此輪經(jīng)濟(jì)周期的轉(zhuǎn)折點,房地產(chǎn)市場調(diào)整一般提前經(jīng)濟(jì)周期拐點一年時間。與前面理論相符,2008年在有價無市中,房價會繼續(xù)上漲,其速度會減慢,之后可能盤整,真正的拐點來臨或許是2008年以后的事情。
          對房地產(chǎn)市場的調(diào)控,目前已歷經(jīng)兩年多時間,從2005年“國八條”,到后來“國六條”、土地增值稅政策、提高房貸首付比例、限制外資炒房、增加二手房交易稅,再到歷次加息以及提高存款準(zhǔn)備金率、加強(qiáng)住房保障等等,調(diào)控政策之密集、數(shù)量之多、措施之嚴(yán)厲,在我國房地產(chǎn)發(fā)展史上實屬罕見。但是,2007年10月前,調(diào)控未能顯現(xiàn)效果,房價仍一路攀升。受CPI不斷高企影響,政府加大了宏觀調(diào)控力度。2007年9月27日,央行和銀監(jiān)會聯(lián)合出臺了房貸新政。
          第二套房貸新政重創(chuàng)了整個房市預(yù)期,使市場需求銳減。全國各地房市出現(xiàn)異變,各地不斷出現(xiàn)“退房潮”,觀望氣氛濃厚,房價呈一定幅度的波動,同時房屋的交易量不斷下滑,全國許多城市普遍出現(xiàn)了量減價升的“空漲”現(xiàn)象。北京、上海、深圳、重慶等許多大中城市樓市自2007年10月起成交量普遍萎縮,直至2007年底及2008年初,成交量下滑嚴(yán)重,但是,成交價格卻創(chuàng)下新高。呈現(xiàn)“價漲量跌”態(tài)勢。
          不能否認(rèn),國家宏觀調(diào)控政策對房市的作用一直在累積和疊加著,因為,伴隨全國房地產(chǎn)價格持續(xù)上升,銷量并沒有同步增長。第二套房貸新政出臺后,全國大中城市房屋銷售量出現(xiàn)較大幅下降,“有價無市”甚為明顯。可見,政策確實顯現(xiàn)一定威力了。然而,當(dāng)前銷量下降、房價調(diào)整是否就意味著中國房地產(chǎn)拐點已經(jīng)或即將來臨了呢?
          目前,關(guān)于房地產(chǎn)是否出現(xiàn)拐點的討論不絕于耳。有的說近期不會出現(xiàn)拐點,有的認(rèn)為拐點已經(jīng)出現(xiàn),有的還認(rèn)為拐點在無限接近。那么情況到底是怎樣?
          筆者認(rèn)為,不能輕言拐點。所謂拐點,應(yīng)是房地產(chǎn)市場整體走熊,房地產(chǎn)價格整體呈現(xiàn)下跌之勢。但從目前看,中國的房地產(chǎn)市場還不存在整體走熊的特征。近年,一些城市和地區(qū)房價上漲太快,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人們的購買力,在調(diào)控政策作用下市場自發(fā)調(diào)整,表現(xiàn)出房價的波動性。同時信貸收緊、禁止外資炒房,提高第二套房首付比例和利率等政策,都一定程度上抑制了炒房現(xiàn)象,銷量出現(xiàn)下降以及房價在一定程度上波動,這些都是可以理解的。但這并不意味著拐點已經(jīng)降臨。
          因為促使房價上漲的動力依然存在,大量的市場需求還沒有得到滿足,投機(jī)炒房機(jī)制也沒有真正被遏制。近日有報道,中國擁有五套以上住房的“大房主”至少有一兩百萬人,可見,投資和投機(jī)行為并非個別現(xiàn)象。那些前期沒有大幅上漲的地方可能還會出現(xiàn)一定幅度上漲。信貸收緊,但投資、投機(jī)資金仍大量存在,旺盛的真實性自住需求與投資投機(jī)性需求,使供不應(yīng)求的局面終難緩解,若沒有實質(zhì)性政策出臺,房價整體出現(xiàn)下降還很難。
          當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵是遏制投機(jī)。筆者2007年4月曾公開撰文指出,房地產(chǎn)稅收,即物業(yè)稅對遏制投機(jī)炒房、囤房行為至關(guān)重要,可以說物業(yè)稅不出,房價終難下降。更值得關(guān)注的是,近日有報道,與成交量下滑相對應(yīng),2007年12月北京二手房房源掛牌量在萎縮。2007年12月,北京存量房源發(fā)布環(huán)比下降了20.5%。可以看出,隨著房價波動以及交易量下降,二手房市場不但沒有出現(xiàn)拋售現(xiàn)象,上市量反而減少。市場上供不應(yīng)求或者基本平衡的情況仍未改變,房價近期整體下降還不現(xiàn)實。
          從理論上解釋,房價向下是非常有粘性的。面對需求下降,調(diào)整的只能是銷量,而不是價格。開發(fā)商其實比二手房產(chǎn)擁有者更有積極性去銷售房產(chǎn),因為他們面臨較大的資金鏈壓力。而房產(chǎn)擁有者非常不愿意在一個弱勢市場賣掉房產(chǎn)。行為經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們,人們存在損失規(guī)避行為,只要不賣掉房子,就可以充分維持所支付的房子的價值。
          如今,國家加強(qiáng)了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障住房的建設(shè),會增加房地產(chǎn)的供應(yīng)量,一定程度上會緩解需求壓力。這也會使那些囤房、炒房的投資和投機(jī)客無較大空間,從而大大減緩?fù)顿Y和投機(jī)性需求,緩解供求矛盾。但是,受影響較大的只可能是低端房產(chǎn),而對高端市場不會產(chǎn)生較大沖擊。真正影響市場的恐怕還是物業(yè)稅的出臺。
          國外對房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)周期關(guān)系的研究(美國學(xué)者Edward E. Leamer,2007)顯示,當(dāng)房地產(chǎn)價格上漲到一定程度后,交易量達(dá)到頂峰,之后交易量呈下降趨勢,但此時房價仍會繼續(xù)上漲,可維持一年時間,這時即使銷售量是以前一半的速率,房價仍可轉(zhuǎn)為平穩(wěn)并維持一年調(diào)整期,直至房價整體開始緩慢下降。但總體下降幅度不會非常大,大概每年5%左右,維持5年時間,直至調(diào)整到此輪價格的最低位。
          中國房地產(chǎn)價格調(diào)整不一定按此規(guī)律。不過,從目前看,北京、上海、深圳等城市2007年10月以來“有價無市”的現(xiàn)象甚為明顯。若中國房地產(chǎn)市場銷售量一直維持這種下降態(tài)勢,那么,按上述理論,很可能2008年前三季度,我國房屋銷售價格仍會總體維持上升格局,只是上漲速度會減慢,直至2008年第四季度,房價可能走向平穩(wěn),并會盤整一段時間,隨后開始整體下降。2010年大致是此輪經(jīng)濟(jì)周期的轉(zhuǎn)折點,房地產(chǎn)市場調(diào)整一般提前經(jīng)濟(jì)周期拐點一年時間。與前面理論相符,2008年在有價無市中,房價會繼續(xù)上漲,其速度會減慢,之后可能盤整,真正的拐點來臨或許是2008年以后的事情。

        (作者單位:中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心)

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