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| 資產(chǎn)泡沫增大“根”在房地產(chǎn)市場(chǎng) |
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| 2007-10-18 張巍柏 來(lái)源:上海證券報(bào) |
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當(dāng)前我國(guó)的股價(jià)和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度都令人目眩。盡管各界人士在反復(fù)警告，但資金推動(dòng)的市場(chǎng)依舊不顧一切地上漲。為何在不斷加息以及各類(lèi)宏觀(guān)調(diào)控緊縮政策之下資金仍舊愿意不斷流出銀行體系，制造著越來(lái)越炫目的資產(chǎn)價(jià)格泡沫？
我認(rèn)為，泡沫的根源就在房?jī)r(jià)的不斷上揚(yáng)之上，在于投資者還沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)失去信心。無(wú)論股市、房市，都是如此。此說(shuō)并非否認(rèn)利率和匯率問(wèn)題的重要性，但就利率和匯率本身來(lái)說(shuō)，它們都只是價(jià)格信號(hào)而已。它們只能告訴我們市場(chǎng)已經(jīng)怎么樣了，而不能告訴我們市場(chǎng)為什么會(huì)這樣。
我們需要從市場(chǎng)建設(shè)的角度考量泡沫的真正原因。除利率和匯率市場(chǎng)建設(shè)外，對(duì)于我國(guó)金融體系來(lái)說(shuō)，最重要的市場(chǎng)建設(shè)可能莫過(guò)于房地產(chǎn)市場(chǎng)了。事實(shí)上，我國(guó)股市與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間的聯(lián)動(dòng)性相當(dāng)高，只是很多人可能還沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)。
美國(guó)房?jī)r(jià)下跌引發(fā)的次貸危機(jī)提醒我們，支撐社會(huì)信用的主體，仍舊是土地和房產(chǎn)，主要反映這些商品價(jià)格變化的又是房地產(chǎn)市場(chǎng)，而不是股市。就像美國(guó)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家卡爾·凱斯等人的研究表明的那樣，所謂美國(guó)股市的財(cái)富效應(yīng)，遠(yuǎn)不如來(lái)自房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)。
他們的研究對(duì)14個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家1975－1999年的年度數(shù)據(jù)以及美國(guó)1982－1999年的季度數(shù)據(jù)進(jìn)行了檢驗(yàn)。這兩組數(shù)據(jù)的檢驗(yàn)結(jié)果都表明，消費(fèi)的變化與股市財(cái)富無(wú)關(guān)但是與同期房屋財(cái)富的變化正相關(guān)。無(wú)獨(dú)有偶，美聯(lián)儲(chǔ)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的研究同樣表明，房地產(chǎn)財(cái)富效應(yīng)與消費(fèi)變化的相關(guān)性，遠(yuǎn)大于股市的財(cái)富效應(yīng)。
中國(guó)雖然市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)不如美國(guó)發(fā)達(dá)，但在社會(huì)信用的承載之上，仍和美國(guó)一樣。有房的人，才會(huì)被看作是解決了基本生活問(wèn)題的人；房子值錢(qián)的人，才會(huì)被看作是有些錢(qián)的人；而有很多房子和豪華別墅的人，則會(huì)被看作是富翁。
在中國(guó)，由于社會(huì)保障體系的不健全，個(gè)人的住房投資將會(huì)被視作一種儲(chǔ)蓄，是一種尋求自我保障的理性行為，也就是在積累個(gè)人的信用。
擴(kuò)大到整個(gè)商業(yè)社會(huì)，可以認(rèn)為大部分企業(yè)家或企業(yè)的投資購(gòu)房，都是在積累商業(yè)社會(huì)中的信用。特別是在我國(guó)的信用體系還不夠健全、利率和匯率還不夠市場(chǎng)化的時(shí)候，房地產(chǎn)市場(chǎng)可以成為一種相對(duì)更市場(chǎng)化，相對(duì)更標(biāo)準(zhǔn)化，相對(duì)更容易評(píng)估個(gè)人或者企業(yè)信用水平的手段。
所以，一旦某個(gè)國(guó)有企業(yè)在北京的四環(huán)內(nèi)擁有一片土地，那么這家國(guó)有企業(yè)不論其主業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況有多糟糕，它的市場(chǎng)估值也會(huì)飆漲。銀行貸款給這樣的企業(yè)，其信用基礎(chǔ)難道不是房地產(chǎn)的價(jià)值嗎？
還有更多的證據(jù)表明，我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的流動(dòng)性，實(shí)際上就是通過(guò)房地產(chǎn)的相關(guān)信用，來(lái)從銀行體系獲取的。例如我國(guó)在土地儲(chǔ)備上沉淀的資金，就高達(dá)1.5萬(wàn)億。當(dāng)然，擁有這些土地儲(chǔ)備的投資者，會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)而在銀行的信用急速增加。
同樣，擁有這些儲(chǔ)備的投資者，其上市公司股票也會(huì)大漲。還有來(lái)自上海央行的數(shù)據(jù)表明，今年第三季度，上海市中資商業(yè)銀行新增人民幣個(gè)人消費(fèi)貸款209.9億元，為上半年個(gè)人消費(fèi)貸款增量的兩倍，占其同期人民幣各項(xiàng)貸款增量的七成。上海新增貸款中房地產(chǎn)貸款占絕大多數(shù)，這種狀況恐怕代表了相當(dāng)一批一線(xiàn)以及二線(xiàn)重點(diǎn)城市的現(xiàn)實(shí)。
有很多事實(shí)告訴我們，現(xiàn)在幾乎所有人都存在著近乎固化的思維：房地產(chǎn)升值了，這個(gè)地方才繁榮，這個(gè)地方才有錢(qián)、有信用。此時(shí)我們應(yīng)該知道，房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，將放大其他市場(chǎng)的泡沫，如股市；同時(shí)，其他市場(chǎng)的泡沫又會(huì)掩蓋房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫，并促使房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫膨脹得更大，讓我們以為：這里的房?jī)r(jià)，就應(yīng)該是這么昂貴。
然而，最終我們會(huì)知道，一切泡沫的破滅都會(huì)從房地產(chǎn)開(kāi)始，并席卷整個(gè)經(jīng)濟(jì)體系。這或許就是“高樓大廈”指標(biāo)能夠預(yù)言經(jīng)濟(jì)危機(jī)的真正原因。 |
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