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| 2007-10-18 作者：章劍鋒 來(lái)源:廣州日?qǐng)?bào) |
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有一些地方?jīng)Q心加快經(jīng)營(yíng)性用地供給。例如有的城市年內(nèi)計(jì)劃增加450公頃住宅用地供應(yīng)。此外，有更多地方在推出經(jīng)營(yíng)性用地時(shí)大做文章，預(yù)期可以緩解受到高價(jià)燒灼的購(gòu)買(mǎi)人的壓力，結(jié)果往往大相徑庭，一塊又一塊的“地王”和高價(jià)房不斷被催生。
顯然，越來(lái)越多的人正相繼陷入同一種認(rèn)識(shí)誤區(qū)。他們總是相信，只要增加土地的供給，理當(dāng)能夠降低商品房?jī)r(jià)格。不能不遺憾地說(shuō)明，這是一種不切實(shí)際的期望。問(wèn)題就出在，人們通常只是過(guò)分執(zhí)著于土地供給的數(shù)量，卻從來(lái)不對(duì)進(jìn)入市場(chǎng)的土地的性質(zhì)予以過(guò)問(wèn)。不同性質(zhì)的土地放量將決定不同的供給效果。如果土地的性質(zhì)屬于經(jīng)營(yíng)性用地，那么，即使擴(kuò)大此類(lèi)土地的供給數(shù)量，也不可能自根本上壓低地價(jià)以及抑制建立在此類(lèi)土地之上用以牟取利潤(rùn)的房屋價(jià)格。
經(jīng)營(yíng)性用地是用來(lái)經(jīng)營(yíng)的，是賺取利潤(rùn)的基本生產(chǎn)要素。這類(lèi)土地自始至終處于一種商業(yè)實(shí)踐鏈條中。它不是公益性建設(shè)用地，獲得成本不可能廉價(jià)或無(wú)償。作為一種良好資本，市場(chǎng)個(gè)體通常需要支付相當(dāng)大的成本才能獲得。當(dāng)開(kāi)發(fā)商得到這類(lèi)土地，目標(biāo)是將之投入到商業(yè)開(kāi)發(fā)與運(yùn)作中去，使之產(chǎn)生盡可能多的利潤(rùn)。
經(jīng)營(yíng)性用地是開(kāi)發(fā)商用來(lái)賺錢(qián)的唯一原料。當(dāng)經(jīng)營(yíng)性用地稍微緊縮一點(diǎn)，開(kāi)發(fā)商輕易就能找到肆意抬價(jià)的借口；而當(dāng)經(jīng)營(yíng)性用地供給增加，最大的好處是可以增加開(kāi)發(fā)商方面原就極度短缺的建設(shè)商品房的原材料，從而為其增加繼續(xù)牟取暴利的機(jī)會(huì)。土地多多益善，開(kāi)發(fā)商是再多也不會(huì)嫌多。
時(shí)至今日，只是簡(jiǎn)單地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性用地來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)，非但無(wú)濟(jì)于事，還可能導(dǎo)致新的麻煩。因?yàn)榻?jīng)營(yíng)性用地從來(lái)不是向低端供給，主要集中于商品房供應(yīng)領(lǐng)域。通過(guò)招拍掛之后，經(jīng)營(yíng)性用地流入開(kāi)發(fā)商環(huán)節(jié)，迅速被建設(shè)成中、高檔物業(yè)項(xiàng)目(幾乎沒(méi)有人愿意將之建設(shè)成低檔項(xiàng)目)，賣(mài)價(jià)會(huì)被不擇手段地抬升。即使不是人為哄抬，高端物業(yè)也不可能被制定出一個(gè)能夠影響和拉低原有市場(chǎng)價(jià)位的發(fā)售價(jià)格。
不能將希望寄托在向市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)個(gè)體大量批租經(jīng)營(yíng)性用地上面，否則就是違背常識(shí)。試圖通過(guò)土地供給來(lái)強(qiáng)化平抑作用，就要打破商品房建設(shè)領(lǐng)域提供經(jīng)營(yíng)性用地這單一供應(yīng)格局，加大非經(jīng)營(yíng)性用地的供給。只有非經(jīng)營(yíng)性用地的集中和規(guī)模放量，使土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)出現(xiàn)明顯的良性改善，平抑價(jià)格的目標(biāo)才有可能實(shí)現(xiàn)。
國(guó)務(wù)院在早前公布的《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》中，已經(jīng)明確提到，必須通過(guò)直接的行政劃撥方式供應(yīng)政策性住房建設(shè)用地。這說(shuō)明，政府必須直接劃撥足量的用于包括經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房在內(nèi)的政策性房屋建設(shè)用地。 |
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