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土地拍賣制度的初衷，是為了使土地價(jià)格較好地反映市場(chǎng)供求關(guān)系，讓地方政府獲取更多財(cái)政收入。但是，由于地方政府把拍賣出高價(jià)當(dāng)成惟一目的，已經(jīng)使土地拍賣的“價(jià)值發(fā)現(xiàn)”功能失靈，從而，使地價(jià)成為助推房?jī)r(jià)的幫兇。因此，必須改革土地拍賣制度，將其與民生問(wèn)題掛鉤，避免土地拍賣對(duì)民生問(wèn)題的傷害。
國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，今年8月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲8.2%，漲幅比上月高0.7個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.4%，漲幅比上月高0.2個(gè)百分點(diǎn)。在房?jī)r(jià)快速上漲的背后，有一只重要的推手，那就是全國(guó)各地雨后春筍般涌現(xiàn)出來(lái)的“地王”。9月11日，富力地產(chǎn)以樓面地價(jià)18729元/平方米的天價(jià)，刷新廣州新的“地王”紀(jì)錄。而在此之前，蘇寧環(huán)球(45.40,0.18,0.40%)集團(tuán)以6.7萬(wàn)元/平方米樓板價(jià)、44億元天價(jià)成為上海的單價(jià)“地王”。
每一個(gè)“地王”的出現(xiàn)，對(duì)購(gòu)房者心理底線都是一次巨大的沖擊。有的“地王”樓面價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出周圍房?jī)r(jià)，形成了所謂“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象。這加大了人們對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)可能大幅度上漲的預(yù)期，蜂擁入市的購(gòu)房者為房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲推波助瀾。這種狀態(tài)倘若持續(xù)下去，不僅惡化住房這一民生問(wèn)題，還有可能因房市泡沫的累積而給我國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下隱患。
“地王”不斷涌現(xiàn)從一個(gè)側(cè)面暴露出我國(guó)目前土地拍賣制度的弊端：政府為了追逐自身利益最大化通過(guò)各種方式抬高地價(jià)。開(kāi)發(fā)商高價(jià)買(mǎi)走土地以后，本能地選擇囤積土地不是當(dāng)即開(kāi)發(fā)，他們常以時(shí)間的流逝換取土地升值，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。而地方政府為了在以后繼續(xù)高價(jià)拍賣土地，常常會(huì)默許開(kāi)發(fā)商囤地，從而導(dǎo)致土地囤積現(xiàn)象無(wú)法得到根治。
土地就應(yīng)該給出價(jià)高者嗎？土地屬于全民所有，它的一切政策都應(yīng)該關(guān)注民生，讓民眾受益。比如，現(xiàn)在一些地方不斷制造出“地王”，卻舍不得建設(shè)廉租房，原因是廉租房的土地是劃撥的，政府不能從中獲利。也就是說(shuō)，土地拍賣制度已經(jīng)被扭曲成為地方政府極力追逐自身利益最大化的工具。公共利益被無(wú)情地忽略。
土地拍賣最早開(kāi)始于1987年。當(dāng)年12月1日，深圳市首次采取公開(kāi)拍賣方式出讓土地使用權(quán)，當(dāng)時(shí)拍賣的土地價(jià)格為每平方米611.3元，不及現(xiàn)在的零頭。1995年開(kāi)始實(shí)施的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定了土地使用權(quán)的出讓是采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。2004年，有關(guān)部門(mén)發(fā)布文件，明確規(guī)定全面實(shí)行招拍掛，取消協(xié)議出讓。土地的招拍掛政策就此在我國(guó)全面實(shí)行。
實(shí)行土地拍賣制度是為了引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，排除任何主觀因素的干擾，使土地價(jià)格較好地反映出當(dāng)時(shí)該地的市場(chǎng)供求關(guān)系。當(dāng)然，還有一個(gè)目的，意在讓地方政府獲取更高收益，較大幅度地增加財(cái)政收入。但是，上述目的現(xiàn)在大部分都被扭曲：
其一，土地拍賣的“價(jià)值發(fā)現(xiàn)”功能失靈。土地拍賣的首要目的是使地價(jià)真實(shí)反映出市場(chǎng)的供需狀況，而我國(guó)的土地是壟斷的，供求之間本來(lái)就不對(duì)等，這導(dǎo)致土地的價(jià)值不是在市場(chǎng)拍賣中被“發(fā)現(xiàn)”，而是在市場(chǎng)拍賣中被放大甚至成倍放大。土地拍賣本身就在制造地價(jià)泡沫。就連SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也深表?yè)?dān)憂，認(rèn)為樓面地價(jià)高出同區(qū)域房?jī)r(jià)不太正常，“可能存在很大風(fēng)險(xiǎn)”。地價(jià)泡沫隨之再向房?jī)r(jià)泡沫中轉(zhuǎn)移，必然導(dǎo)致泡沫越來(lái)越大，從而，對(duì)我國(guó)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)安全埋下巨大隱患。
其二，土地拍賣使地方政府逐漸放棄了自己所承擔(dān)的公共責(zé)任，而成為赤裸裸的逐利者。土地拍賣的終極目的并非為了賣更多的錢(qián)，而是為了使土地價(jià)值得到更充分的利用。出價(jià)最高者就一定能使土地價(jià)值得到最佳利用嗎？未必。土地價(jià)值的實(shí)現(xiàn)不應(yīng)該與民生問(wèn)題相沖突，但現(xiàn)在的情況卻是，“地王”強(qiáng)勁地推高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致越來(lái)越多的人買(mǎi)不起房。
針對(duì)這一問(wèn)題，有些地方已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)行修正。比如，上海推出了“有限區(qū)間內(nèi)價(jià)高者優(yōu)先”措施，即低于標(biāo)底價(jià)或超過(guò)最高限價(jià)者，一律被視作無(wú)效報(bào)價(jià)。江蘇省則開(kāi)始嘗試推行“價(jià)優(yōu)者得”的土地拍賣方式，即對(duì)解決中低收入家庭的保障性住房用地，實(shí)行限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)，把地價(jià)和房?jī)r(jià)緊密聯(lián)系起來(lái)，以避免二者之間形成互相拉抬的關(guān)系。
地方政府通過(guò)土地拍賣制造出一個(gè)又一個(gè)“地王”，客觀上起到了化解中央宏觀調(diào)控政策的作用，導(dǎo)致房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲，民生問(wèn)題逐漸惡化。解決這一問(wèn)題已成當(dāng)務(wù)之急。
筆者認(rèn)為，應(yīng)對(duì)土地拍賣制度進(jìn)行改革，將其與民生問(wèn)題掛鉤。比如，推行限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)的做法。再比如，把廉租房建設(shè)與土地拍賣掛鉤，要求地方政府每拍賣一定面積的土地，就必須根據(jù)比例拿出一定面積的土地用于建設(shè)廉租房等等，以此將地方政府的逐利沖動(dòng)與民生問(wèn)題緊密結(jié)合起來(lái)。
綜上，我們需要盡快叫停全國(guó)各地爭(zhēng)相制造“地王”的錯(cuò)誤做法，通過(guò)對(duì)土地拍賣制度的改良，避免土地拍賣助推房?jī)r(jià)、惡化民生。
(作者系新西蘭Massey
University大學(xué)MBA，財(cái)經(jīng)專欄作家） |