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今年以來，全國的樓市一片火爆。6月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.1%，漲幅創(chuàng)出23個月來的新高。如果以“房價上漲被有效控制”作為衡量調控效果的標準，那么無須諱言，始自2005年以來的三輪調控政策效果均可以宣告落空。
當然，在房產(chǎn)調控的政策失利之后，政策調控方向也正在出現(xiàn)一些積極的變化：調控思路從“最嚴格的土地供應制度”轉為“擴大住房有效供給”，從打壓供給與需求，轉而強調加大房產(chǎn)市場供給。
這一變化意味著樓市調控開始走上正軌，因為供求規(guī)律永遠是市場經(jīng)濟中的鐵律。就以今年房價上漲的內因為例，與以往不同，今年的房價上漲的動力源自剛性的自住需求爆發(fā)，隨后才帶動了投機性資金的介入。由此可見，需求本身是有回歸健康狀態(tài)的可能，這就充分表明市場供給不足才是推動房價上漲主因，也理應成為調控政策的著力點。
但是，找到問題的主因并不意味著問題可以迎刃而解，政府以增加有效供給為目的的政策卻在現(xiàn)實中遭遇了軟釘子。據(jù)報道，很多房地產(chǎn)開發(fā)商大量囤積土地，北辰實業(yè)、金地、保利地產(chǎn)上市公司等都有幾百上千萬平方米土地儲備。更為嚴重的是，開發(fā)商在拿到土地后會故意延遲開發(fā)，人為囤積土地。2001年初至今年5月份，開發(fā)商累計購置土地21.62億平方米，實際僅開發(fā)完成12.96億平方米。由此導致的結果就是，一方面是國土資源部在著力敦促各個地方政府開始加大土地供應量，但另一方面，在開發(fā)商大肆拿地、囤地的情況下，只是讓增加供應的土地變成了開發(fā)商的“土地儲備”。政府試圖通過增加土地供應，進而增加市場房地產(chǎn)供應，最終使得房價不再上漲甚至下降的愿望因此而落空。
表面看來，阻礙這一政策鏈條顯效的原因在于房產(chǎn)開發(fā)商，由于其惡意囤積土地的行為讓鏈條從中斷裂，但實質卻未必如此。事實上，為了防止開發(fā)商囤積土地，政府早就做出了明文規(guī)定：1999年4月26日國土資源部通過的《閑置土地處置辦法》規(guī)定，連續(xù)2年未使用的閑置土地，經(jīng)原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回土地使用者的土地使用權。但是，從執(zhí)行情況來看，這一打擊囤地行為最直接的《辦法》卻在現(xiàn)實中基本落空，真正被收回的土地少之又少，《辦法》幾乎不存在任何威懾力。
《辦法》的落空暴露出的是一個深層的問題，即我國房產(chǎn)市場存在隱形的利益鏈條。目前我國房地產(chǎn)市場還不是真正意義的市場經(jīng)濟，而是政府主導的運作體制，具體體現(xiàn)就是房地產(chǎn)業(yè)的命脈——土地資源掌握在政府手里。由于土地市場供給處于獨家壟斷的狀態(tài)，就必然出現(xiàn)經(jīng)濟學中有關壟斷弊病的說法，也就是“更高的價格與更少的供給量”。事實也確實如此，在2003年之前，我國土地出讓面積增速一直維持在40%左右，原因就是當時我國國有土地掌握在各類企業(yè)、軍隊、各級政府機關手中，他們都可以向房地產(chǎn)商出讓土地，這意味著過去的土地供應基本上是具有競爭彈性的。但是從2003年開始，土地供應制度發(fā)生了根本性變化，土地由多渠道供應轉向地方政府壟斷供應，土地供給增速隨之出現(xiàn)了大幅下降，至2005年甚至增速幾乎為零。
地方政府壟斷土地供給，就會形成一個新的利益鏈條，即房產(chǎn)價格越高、開發(fā)利潤越大，開發(fā)商競拍土地的熱情就越高，地方政府獲得拍賣收入的直接經(jīng)濟利益就越大。在這樣的利益鏈條作用之下，讓開發(fā)商和地方政府利益一體化：開發(fā)商通過囤積土地謀求推高房價的舉措，最終也會體現(xiàn)在地方政府的經(jīng)濟利益增長上，由此作為執(zhí)行處罰囤積土地主體的地方政府，怠于執(zhí)法自然不足為奇了。
因此，盡管增加從土地到房產(chǎn)的有效市場供給，的確是實現(xiàn)房地產(chǎn)調控目標的有效政策選擇，但是在落實政策的細節(jié)上，如何讓執(zhí)行政策主體能夠超脫于利益鏈條之外，打破土地供給的壟斷機制，才是決定未來房價能否實現(xiàn)見頂回落的關鍵。
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