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| 房產(chǎn)調(diào)控緣何越調(diào)越漲？ |
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| 2007-07-18 作者：馬紅漫 來(lái)源:廣州日?qǐng)?bào) |
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其實(shí)，稅費(fèi)政策調(diào)控失靈只是當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)異象的一個(gè)縮影。中國(guó)房市正在演繹著一場(chǎng)“越調(diào)越漲”的怪異劇目。在社會(huì)保障住房尚付諸闕如、商品房供給明顯趨緊的市場(chǎng)背景下，試圖單純依賴稅費(fèi)政策而打壓房?jī)r(jià)，結(jié)果注定是無(wú)功而返。
本月15日起，上海正式對(duì)轉(zhuǎn)讓居住未滿5年的非普通商品住房開(kāi)征土地增值稅。具體而言，就是對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓非普通住房，既沒(méi)有評(píng)估價(jià)格，又不能提供購(gòu)房發(fā)票的，實(shí)行核定征收土地增值稅：凡居住未滿三年的，按轉(zhuǎn)讓收入的0.5%征收，居住滿三年未滿五年的減半征收。
在經(jīng)歷了一個(gè)多月的緩沖期后，二手房轉(zhuǎn)讓增值稅終于開(kāi)始征收，這也是自去年6月份開(kāi)始陸續(xù)加征二手房營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅之后又一項(xiàng)加稅舉措。加上既有的交易稅費(fèi)，上海對(duì)非普通二手住宅轉(zhuǎn)讓所課征的稅負(fù)可達(dá)到交易總價(jià)的9.55%。
在二手房交易環(huán)節(jié)加征稅費(fèi)，政府部門(mén)的用意非常明確，就是要通過(guò)提高交易成本來(lái)抑制投機(jī)炒房行為，也是目前全國(guó)各地普遍采用的調(diào)控房產(chǎn)的辦法之一。現(xiàn)今已經(jīng)接近10%的稅費(fèi)水平顯然已經(jīng)不能說(shuō)偏低，但遺憾的是，在當(dāng)下各地二手房指數(shù)創(chuàng)近年新高、供需存在缺口、價(jià)格漲幅顯著放大的情況下，調(diào)高交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)只能是演變成對(duì)買房人稅負(fù)的轉(zhuǎn)嫁，并且將繼續(xù)推高房地產(chǎn)交易價(jià)格。
如果剔除配套商品房，今年1~5月上海樓市供需比僅為0.7：1，供求關(guān)系決定買賣雙方的市場(chǎng)地位。據(jù)報(bào)道，目前上海二手房交易的賣家普遍開(kāi)出的報(bào)價(jià)均注明是“到手價(jià)”，也就是由買家負(fù)責(zé)全部的稅費(fèi)開(kāi)支。由此，試圖通過(guò)加征稅收調(diào)控房?jī)r(jià)的意圖在現(xiàn)實(shí)中遭遇徹底失敗。
其實(shí)，稅費(fèi)政策調(diào)控失靈只是當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)異象的一個(gè)縮影。伴隨著數(shù)月來(lái)全國(guó)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格的一路飆升，無(wú)論是一線的北京、上海、深圳，還是二、三線的各地中小城市，樓市價(jià)格已然不再有洼地，中國(guó)的房?jī)r(jià)儼然集體出軌。中國(guó)房市正在演繹著一場(chǎng)“越調(diào)越漲”的怪異劇目。
可見(jiàn)，值得反思的并非僅僅是稅費(fèi)政策，而是整個(gè)房產(chǎn)調(diào)控思路。2005年第一輪調(diào)控執(zhí)行最為得力的措施是抑制投機(jī)，同時(shí)嚴(yán)格監(jiān)管開(kāi)發(fā)投資。當(dāng)時(shí)政策的初衷是力圖通過(guò)讓開(kāi)發(fā)商資金鏈條緊張而倒逼其降價(jià)賣房，但其結(jié)果是伴隨著房產(chǎn)商整合壯大而最終落空。2006年5月，“國(guó)六條”公布，新政策非常重視普通商品房，尤其是小面積商品房的供應(yīng)。但是，由于“9070”政策落實(shí)需要時(shí)間，反而減少了市場(chǎng)總體房產(chǎn)的即時(shí)供應(yīng)量。兩輪宏觀調(diào)控?zé)o論初衷如何，其對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)的直接沖擊就是房源的總體供給，特別是大面積商品房供給的減少，加劇了供求矛盾。因此，當(dāng)今年壓抑了許久的剛性購(gòu)房需求突然性爆發(fā)，房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性飆升接踵而至，徹底背離了房產(chǎn)調(diào)控政策的初衷。
從內(nèi)因看，調(diào)控之所以收效不明顯，是因?yàn)榉慨a(chǎn)調(diào)控目標(biāo)本身受制因素過(guò)多，存在兩個(gè)背離性目標(biāo)：一方面，為了避免投資過(guò)熱而限制房產(chǎn)市場(chǎng)供給，激化了供求矛盾；另一方面，民眾又以抑制房?jī)r(jià)為考量政策執(zhí)行的基準(zhǔn)，而房?jī)r(jià)在供給減少的情況下卻又難以降低。這兩個(gè)方面的矛盾反映出房產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)尚未真正落實(shí)。房產(chǎn)調(diào)控的唯一目標(biāo)應(yīng)該是“讓公民人人享有適當(dāng)?shù)淖》俊保褪杖肴后w當(dāng)有保障性住房；而高收入者則應(yīng)通過(guò)購(gòu)買享有對(duì)商品房的所有權(quán)。然而，實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的前提是商品房供給必須要充分，否則便是緣木求魚(yú)。如果因?yàn)槟壳昂暧^調(diào)控經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的需要而控制房產(chǎn)市場(chǎng)的供給，那么高漲的房?jī)r(jià)同樣會(huì)成為經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的助推器。反之，一旦房?jī)r(jià)因供給充足而開(kāi)始降低，房產(chǎn)投資熱也會(huì)隨之漸次降溫。由此，經(jīng)濟(jì)“軟著陸”的目標(biāo)得以用市場(chǎng)化的形式而實(shí)現(xiàn)。
所以，在社會(huì)保障住房尚付諸闕如、商品房供給明顯趨緊、北京限價(jià)房房號(hào)得以被爆炒到10萬(wàn)元之上的市場(chǎng)背景下，試圖單純依賴稅費(fèi)政策而打壓房?jī)r(jià)，結(jié)果注定是無(wú)功而返。 |
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