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| 2007-03-12 周金海 來源:上海證券報(bào) |
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在兩會(huì)上，全國(guó)人大代表、武漢大學(xué)教授，博士生導(dǎo)師洪可柱建議取消商品房預(yù)售制度，“制定一個(gè)時(shí)間表，比如2-3年，逐步提高商品房的預(yù)售條件”。理由是，預(yù)售制度使投機(jī)房地產(chǎn)資金增多，部分購房者投機(jī)鉆營(yíng)，轉(zhuǎn)手牟利，使得部分城市房?jī)r(jià)上漲迅速，擾亂了社會(huì)的安定和諧。
洪可柱所言是事實(shí)。預(yù)售房制度對(duì)消費(fèi)者的危害非常大。預(yù)收款等于讓開發(fā)商從購房人手中獲取了一筆沒有任何利息也沒有任何風(fēng)險(xiǎn)的貸款，這其實(shí)是對(duì)購房人利益的一種侵害和剝奪。有的開發(fā)商在房?jī)r(jià)上漲之后頻頻違約，有的甚至攜款潛逃。在預(yù)售制度下，一些開發(fā)商提前收回了部分甚至全部投資（我國(guó)開發(fā)商的自有資金非常低），他們?cè)跊]有任何后顧之憂下，逐步推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。
因此，取消商品房預(yù)售的呼聲日益高漲。2005年8月，中國(guó)人民銀行房地產(chǎn)金融分析小組發(fā)表了《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》。報(bào)告中指出：“很多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度，目前經(jīng)營(yíng)良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力，可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。”2006年3月，33位全國(guó)人大代表提交議案建議取消商品房預(yù)售制度。
但是，一些既得利益者再次祭出所謂國(guó)際慣例的大旗，反對(duì)取消預(yù)售房制度。其實(shí)，這些既得利益者所說的國(guó)際慣例是被他們篡改過的已經(jīng)面目全非的“國(guó)際慣例”。以美國(guó)為例，美國(guó)也有商品房預(yù)售制度，但預(yù)售所占比例很小。根據(jù)美國(guó)法律的規(guī)定，住房在沒有正式竣工、沒有經(jīng)過驗(yàn)收的情況下，還沒有形成真正法律意義上的不動(dòng)產(chǎn)，而未成形的不動(dòng)產(chǎn)在許多州都是不允許交易的。開發(fā)商只有拿到入住證才可以和客戶簽訂正式合同，收取商品房的銷售款。即使有些州準(zhǔn)許商品房預(yù)售，也有許多非常嚴(yán)格的規(guī)定和限制，與我們現(xiàn)在所實(shí)行的商品房預(yù)售制度完全是兩個(gè)不同的概念。
在美國(guó)，所謂的預(yù)售其實(shí)只是開發(fā)商在竣工前的推廣宣傳和購買意向協(xié)議，并不是真正意義上的銷售，買賣雙方只是根據(jù)意向簽訂“商品房預(yù)訂協(xié)議書”。根據(jù)美國(guó)法律，在這種情況下，開發(fā)商可以要求有購房意愿的人繳納一定數(shù)額的訂金，但這部分訂金并不直接交給開發(fā)商，而是由第三方來保管，第三方包括具有合法執(zhí)照的律師事務(wù)所、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、保險(xiǎn)公司、能夠提供擔(dān)保服務(wù)的政府有關(guān)部門等等。而且，如果買房者改變了購房意愿，這部分由第三方保管的訂金必須無條件退回。
不難看出，美國(guó)的預(yù)售房與我們有本質(zhì)不同，他們的制度設(shè)計(jì)能夠更好地保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，而且，由于購房者的訂金被第三方保管，不會(huì)被開發(fā)商挪用。因此，一些既得利益者拿出的所謂國(guó)際慣例其實(shí)是被“改裝”過的———只留下對(duì)自己有利的一面而遮掩了對(duì)自己不利的因素。
我們的預(yù)售房制度把消費(fèi)者的權(quán)益裸露在開發(fā)商手下，任其宰割，這一制度本身的缺陷已成為既得利益集團(tuán)抬高房?jī)r(jià)，侵害消費(fèi)者權(quán)益的工具，本著公平的原則，也應(yīng)該盡快取消商品房預(yù)售。 |
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