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| 增加土地供應(yīng)并不必然降低房價(jià) |
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| 2007-03-02 章劍鋒 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 |
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土地供應(yīng)的收緊被認(rèn)為是城市房價(jià)出現(xiàn)劇烈漲幅的根本因素，最近一位明星開發(fā)商在其就今年房價(jià)走勢所作的分析文章里面提到這一點(diǎn)，引發(fā)激烈爭議。他認(rèn)為，土地出讓的減少直接導(dǎo)致房屋的建設(shè)和供應(yīng)亦相應(yīng)減少，“物以稀為貴”，高房價(jià)局面只好長久維持。
不僅是商人，包括一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家在內(nèi)的很多人也一直對政府的緊縮地根政策持有異議，他們一般都強(qiáng)調(diào)，政府應(yīng)該大量向開發(fā)商供應(yīng)建設(shè)用地，越多越好，最好干脆不要進(jìn)行土地調(diào)控和管理。如此一來，土地供應(yīng)放開，建設(shè)用地增量提升，房屋越蓋越多，就能夠在最大程度上滿足購買需求，相應(yīng)地，房屋價(jià)格就不會(huì)出現(xiàn)過高漲幅，甚至還可能下降。
把土地供應(yīng)與房價(jià)走勢直接劃上等號，認(rèn)為擴(kuò)大土地供給就可以平抑房價(jià)，這無疑有些天真。商人這樣主張尤可理解，畢竟他們是局中利益者，不能接受緊縮地根所導(dǎo)致的“斷糧斷炊”式的現(xiàn)實(shí)打擊。因此難免跑出來施放一些煙霧彈，好教大家被誤導(dǎo)，以為只有增加土地供應(yīng)才是有效抑制房價(jià)的辦法，以便影響輿論，實(shí)現(xiàn)自身的“要地”訴求。
客觀、正常的市場規(guī)律的確是這樣，當(dāng)一種商品供給數(shù)量增加，其價(jià)格必然會(huì)下降；當(dāng)一種商品供給數(shù)量緊張，價(jià)格又必然會(huì)上調(diào)。可是，現(xiàn)在我們一頭鉆進(jìn)了“土地供給數(shù)量緊張、接著帶來房屋供給數(shù)量緊張、再接著帶來房屋價(jià)格高企”這樣一種推算模式里面，卻忽略了房地產(chǎn)市場里那些非客觀、非正常規(guī)律與混亂態(tài)勢對房價(jià)的主導(dǎo)和影響，把土地供應(yīng)與房價(jià)走勢聯(lián)系起來的論斷就難免欠妥和牽強(qiáng)。
在目前的市場形勢下，土地供應(yīng)與房價(jià)走勢并不存在必然關(guān)聯(lián)，甚至可以說沒有什么聯(lián)系。為什么呢？因?yàn)檠巯碌姆康禺a(chǎn)銷售價(jià)格走勢并不一定取決于土地供給，在很大程度上只取決于某些人為因素，比如開發(fā)商的操控、腐敗官員的做局、投資炒作的盛行等。
單就存在于市場當(dāng)中的開發(fā)商操控現(xiàn)象而言，假設(shè)政府有朝一日真的打破緊縮地根政策，平均每年無條件地向全國開發(fā)商出讓一億平米住宅建設(shè)用地，看起來是很慷慨的，土地供應(yīng)量無形中大大增加，可是，當(dāng)這些土地到了開發(fā)商手里，可能馬上就會(huì)被囤掉五千萬平米，只拿出其中的另外五千萬平米慢慢規(guī)劃和開發(fā)。
這樣一來，本來已經(jīng)增加的土地供給實(shí)際上在開發(fā)商環(huán)節(jié)就被轉(zhuǎn)移了，被做了手腳。這個(gè)時(shí)候，開發(fā)商所能做的，除了一邊用國家的供地蓋房子大把賺錢，另一邊還是會(huì)強(qiáng)調(diào)土地不夠用，資源緊張。這是一個(gè)目前無法打破的壞規(guī)律，即在開發(fā)商那里，再多的用地都是不夠和不能滿足的。增加土地供應(yīng)并不能堵住開發(fā)商的嘴，借此來降低房價(jià)也只會(huì)徒勞無功。
這些年，土地調(diào)控政策被開發(fā)商紛紛當(dāng)作抬升房價(jià)的借口和幌子，從而轉(zhuǎn)移自己操控價(jià)格的“罪責(zé)”。一些學(xué)者也被誤導(dǎo)，認(rèn)為唯有放松地根、增大用地供給才能使房屋供需矛盾出現(xiàn)改善，以此促使房價(jià)松動(dòng)，殊不知正中商人圈套。所謂“成也開發(fā)商，敗也開發(fā)商”，土地放量再大，最終要進(jìn)入市場實(shí)現(xiàn)由用地到房屋供應(yīng)的轉(zhuǎn)化，仍需要開發(fā)商完成，政府可以盡最大努力放地，但具體到開發(fā)商怎么用地、怎么建設(shè)和安排，這就是政府鞭長莫及的事情了。
當(dāng)務(wù)之急恐怕并非大量出讓土地，而須加強(qiáng)土地的監(jiān)察和管理，提升存量建設(shè)用地在開發(fā)商使用環(huán)節(jié)的公開、透明流向。 |
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