關(guān)于現(xiàn)在的深圳樓市，網(wǎng)上有一個(gè)帖子形容得比較貼切，這個(gè)帖子標(biāo)題是《現(xiàn)在還有比股市漲得更瘋狂的?有!深圳樓市!》。據(jù)報(bào)道，2014年以來(lái)深圳新房、二手房的房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑全國(guó)，連續(xù)8個(gè)月上漲，有的片區(qū)出現(xiàn)了20萬(wàn)/平方米的超高價(jià)，而熱門(mén)區(qū)域的龍華，從去年到今年上演著“破3沖4望5”的激情大劇;而福田中心區(qū)的均價(jià)，即將告別“4時(shí)代”。
已經(jīng)不能用政策激勵(lì)、貨幣寬松等一般原因來(lái)分析深圳樓市的情況，因?yàn)橥瑯邮苓@些原因影響、且同為一線城市的鄰居廣州，房?jī)r(jià)現(xiàn)在還在下跌。我們也不能用供求關(guān)系來(lái)蓋棺定論，因?yàn)楣┣箨P(guān)系和房?jī)r(jià)變動(dòng)是“同義反復(fù)”，當(dāng)然，房?jī)r(jià)上漲離不開(kāi)供應(yīng)和需求兩個(gè)方面，這兩個(gè)方面的“深圳特質(zhì)”值得我們深究。
需求旺盛的背后是資金大量積淀和推動(dòng)，這需要“藏富民間”的支持。立城于外貿(mào)和“代工制造”的外向型模式，讓深圳成為國(guó)內(nèi)市場(chǎng)化程度最高的城市。千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)企業(yè)(甚至是“村村點(diǎn)火”的家庭作坊)在從事著模具、配件、元器件的生產(chǎn)。把深圳比喻為“山寨之都”，不像一般想象的那樣是貶義詞，事實(shí)更像是日本式的“拆開(kāi)-學(xué)習(xí)-創(chuàng)新”的過(guò)程。更重要的是，多層次資本市場(chǎng)(創(chuàng)業(yè)板、中小板、私募和創(chuàng)投等)和草根金融在深圳發(fā)展非常迅速，加速推進(jìn)了市場(chǎng)推廣、技術(shù)研發(fā)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。
2008年以后，借助積淀的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和互聯(lián)網(wǎng)迅速發(fā)展的契機(jī)，深圳從山寨之都轉(zhuǎn)向創(chuàng)業(yè)之都。狹小的空間內(nèi)集聚了2000萬(wàn)的人口、1000多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、185.8萬(wàn)戶商事主體(每10個(gè)人中就有一個(gè)老板)。市場(chǎng)化和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的紅利，兌現(xiàn)為居民收入的快速增長(zhǎng)，深圳在3個(gè)人均指標(biāo)上(國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、可支配收入、存款)都居全國(guó)第一位，這是推動(dòng)旺盛需求實(shí)現(xiàn)的主要原因。這和過(guò)去幾年房?jī)r(jià)跌幅比較大的溫州、杭州、金華和寧波等城市，近期房?jī)r(jià)反彈比較快，道理是一樣的，都是因?yàn)槊耖g資金沉淀很深厚。
再看哪些人在買(mǎi)房。過(guò)去一直認(rèn)為，占常住人口70%的外來(lái)人群主要住在城中村，他們不需要、也買(mǎi)不起房子。現(xiàn)在不同了，“來(lái)了就是深圳人”的城市包容性，對(duì)創(chuàng)業(yè)人群無(wú)比吸引;產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和多年吸引人才的政策，讓深圳的入戶門(mén)檻比北京和上海寬松很多(每年入戶30萬(wàn))、城市比北上廣更年輕(平均年齡在30歲左右)，再加上比北上廣寬松很多的限購(gòu)政策(非戶籍繳納1年社保就可買(mǎi)房)，近年來(lái)購(gòu)房人群結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化，戶籍人口購(gòu)房火熱的同時(shí)，非戶籍人群購(gòu)房異軍突起，目前占比近50%。
再看供給，“供應(yīng)跟不上”是深圳一個(gè)老生常談的話題。深圳是最年輕的城市，卻在全國(guó)最早走上土地利用的舊改之路。供應(yīng)緊缺，不可忽視的是存量住房供應(yīng)效率差。在房改以前，北上廣就是擁有千萬(wàn)級(jí)人口的城市，有大量福利房，本地人已經(jīng)解決了住房問(wèn)題。房改后，這些房子均轉(zhuǎn)變成商品房而投入市場(chǎng)，目前占據(jù)存量房近一半，并發(fā)揮著緩沖需求的“蓄水池”和“穩(wěn)定器”的作用。但是，長(zhǎng)期“代工制造”的外向型經(jīng)濟(jì)模式下，超過(guò)70%的人口是“候鳥(niǎo)型”的外來(lái)人口。于是，在房改前深圳超過(guò)一半的存量房是原農(nóng)村私房(俗稱(chēng)“小產(chǎn)權(quán)房”)，并沒(méi)有像北上廣一樣，擁有大量存量商品房，來(lái)發(fā)揮緩沖需求的“蓄水池”和“穩(wěn)定器”的作用。但是，近年來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化推動(dòng)人口結(jié)構(gòu)變化、收入水平不斷增長(zhǎng)，“候鳥(niǎo)”現(xiàn)在變成“家燕”了，他們需要房子。因此，深圳房?jī)r(jià)上漲有客觀原因。
但是，也要看到，此輪房?jī)r(jià)上漲有貨幣寬松推動(dòng)、政策刺激的沖擊，特別是出現(xiàn)了此前從來(lái)沒(méi)有過(guò)的20萬(wàn)/平方米的超高價(jià)，投資客回潮，整體價(jià)格水平也明顯上漲，不能忽視“虛”的部分。近期深圳“兩會(huì)”上，代表委員們紛紛指出，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)就連人才也承受不了，這應(yīng)該引起重視。
