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        深圳房?jī)r(jià)上漲的實(shí)與虛
        2015-06-04    作者:李宇嘉    來(lái)源:證券時(shí)報(bào)
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          關(guān)于現(xiàn)在的深圳樓市,網(wǎng)上有一個(gè)帖子形容得比較貼切,這個(gè)帖子標(biāo)題是《現(xiàn)在還有比股市漲得更瘋狂的?有!深圳樓市!》。據(jù)報(bào)道,2014年以來(lái)深圳新房、二手房的房?jī)r(jià)漲幅領(lǐng)跑全國(guó),連續(xù)8個(gè)月上漲,有的片區(qū)出現(xiàn)了20萬(wàn)/平方米的超高價(jià),而熱門(mén)區(qū)域的龍華,從去年到今年上演著“破3沖4望5”的激情大劇;而福田中心區(qū)的均價(jià),即將告別“4時(shí)代”。

          已經(jīng)不能用政策激勵(lì)、貨幣寬松等一般原因來(lái)分析深圳樓市的情況,因?yàn)橥瑯邮苓@些原因影響、且同為一線城市的鄰居廣州,房?jī)r(jià)現(xiàn)在還在下跌。我們也不能用供求關(guān)系來(lái)蓋棺定論,因?yàn)楣┣箨P(guān)系和房?jī)r(jià)變動(dòng)是“同義反復(fù)”,當(dāng)然,房?jī)r(jià)上漲離不開(kāi)供應(yīng)和需求兩個(gè)方面,這兩個(gè)方面的“深圳特質(zhì)”值得我們深究。

          需求旺盛的背后是資金大量積淀和推動(dòng),這需要“藏富民間”的支持。立城于外貿(mào)和“代工制造”的外向型模式,讓深圳成為國(guó)內(nèi)市場(chǎng)化程度最高的城市。千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)企業(yè)(甚至是“村村點(diǎn)火”的家庭作坊)在從事著模具、配件、元器件的生產(chǎn)。把深圳比喻為“山寨之都”,不像一般想象的那樣是貶義詞,事實(shí)更像是日本式的“拆開(kāi)-學(xué)習(xí)-創(chuàng)新”的過(guò)程。更重要的是,多層次資本市場(chǎng)(創(chuàng)業(yè)板、中小板、私募和創(chuàng)投等)和草根金融在深圳發(fā)展非常迅速,加速推進(jìn)了市場(chǎng)推廣、技術(shù)研發(fā)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。

          2008年以后,借助積淀的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和互聯(lián)網(wǎng)迅速發(fā)展的契機(jī),深圳從山寨之都轉(zhuǎn)向創(chuàng)業(yè)之都。狹小的空間內(nèi)集聚了2000萬(wàn)的人口、1000多個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、185.8萬(wàn)戶商事主體(每10個(gè)人中就有一個(gè)老板)。市場(chǎng)化和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的紅利,兌現(xiàn)為居民收入的快速增長(zhǎng),深圳在3個(gè)人均指標(biāo)上(國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、可支配收入、存款)都居全國(guó)第一位,這是推動(dòng)旺盛需求實(shí)現(xiàn)的主要原因。這和過(guò)去幾年房?jī)r(jià)跌幅比較大的溫州、杭州、金華和寧波等城市,近期房?jī)r(jià)反彈比較快,道理是一樣的,都是因?yàn)槊耖g資金沉淀很深厚。

          再看哪些人在買(mǎi)房。過(guò)去一直認(rèn)為,占常住人口70%的外來(lái)人群主要住在城中村,他們不需要、也買(mǎi)不起房子。現(xiàn)在不同了,“來(lái)了就是深圳人”的城市包容性,對(duì)創(chuàng)業(yè)人群無(wú)比吸引;產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和多年吸引人才的政策,讓深圳的入戶門(mén)檻比北京和上海寬松很多(每年入戶30萬(wàn))、城市比北上廣更年輕(平均年齡在30歲左右),再加上比北上廣寬松很多的限購(gòu)政策(非戶籍繳納1年社保就可買(mǎi)房),近年來(lái)購(gòu)房人群結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化,戶籍人口購(gòu)房火熱的同時(shí),非戶籍人群購(gòu)房異軍突起,目前占比近50%。

          再看供給,“供應(yīng)跟不上”是深圳一個(gè)老生常談的話題。深圳是最年輕的城市,卻在全國(guó)最早走上土地利用的舊改之路。供應(yīng)緊缺,不可忽視的是存量住房供應(yīng)效率差。在房改以前,北上廣就是擁有千萬(wàn)級(jí)人口的城市,有大量福利房,本地人已經(jīng)解決了住房問(wèn)題。房改后,這些房子均轉(zhuǎn)變成商品房而投入市場(chǎng),目前占據(jù)存量房近一半,并發(fā)揮著緩沖需求的“蓄水池”和“穩(wěn)定器”的作用。但是,長(zhǎng)期“代工制造”的外向型經(jīng)濟(jì)模式下,超過(guò)70%的人口是“候鳥(niǎo)型”的外來(lái)人口。于是,在房改前深圳超過(guò)一半的存量房是原農(nóng)村私房(俗稱(chēng)“小產(chǎn)權(quán)房”),并沒(méi)有像北上廣一樣,擁有大量存量商品房,來(lái)發(fā)揮緩沖需求的“蓄水池”和“穩(wěn)定器”的作用。但是,近年來(lái)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化推動(dòng)人口結(jié)構(gòu)變化、收入水平不斷增長(zhǎng),“候鳥(niǎo)”現(xiàn)在變成“家燕”了,他們需要房子。因此,深圳房?jī)r(jià)上漲有客觀原因。

          但是,也要看到,此輪房?jī)r(jià)上漲有貨幣寬松推動(dòng)、政策刺激的沖擊,特別是出現(xiàn)了此前從來(lái)沒(méi)有過(guò)的20萬(wàn)/平方米的超高價(jià),投資客回潮,整體價(jià)格水平也明顯上漲,不能忽視“虛”的部分。近期深圳“兩會(huì)”上,代表委員們紛紛指出,現(xiàn)在的房?jī)r(jià)就連人才也承受不了,這應(yīng)該引起重視。

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