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        樓市一連串政策調(diào)整對(duì)準(zhǔn)了去庫(kù)存
        2015-04-02    作者:李宇嘉(深圳市房地產(chǎn)研究中心高級(jí)研究員)    來源:上海證券報(bào)
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          房地產(chǎn)庫(kù)存之所以失控,直接原因就是基建和地方債的惡性循環(huán)。化解房地產(chǎn)庫(kù)存,當(dāng)務(wù)之急是在源頭上切斷土地?zé)o效供應(yīng),接著是清理在售和在建房屋中的無效供應(yīng),然后是提振需求,消化存量的有效供應(yīng)部分,主要手段就是降低購(gòu)房成本,特別是貸款成本。

          3月下旬以來,房地產(chǎn)頻吹政策“暖風(fēng)”。先是公積金新政,住建部3月20日召開公積金工作會(huì)議,強(qiáng)調(diào)“各地要用好用足住房公積金,提高貸款額度,推進(jìn)異地支取使用和貸款”;然后是3月27日,國(guó)土部和住建部下發(fā)通知,要求住房供應(yīng)明顯偏多的市、縣,減少住宅用地供應(yīng)量,調(diào)整用地規(guī)劃滿足自住和改善性需求,未開發(fā)的甚至可以轉(zhuǎn)做產(chǎn)業(yè)用地,符合條件的商品住房作為棚改安置房和公共租賃房房源;最后是3月30日,央行、銀監(jiān)會(huì)降低二套房貸首付成數(shù)、財(cái)政部將二手房營(yíng)業(yè)稅免征期從5年降到2年。

          能將這一連串的政策“串起來”的這個(gè)點(diǎn)就是“去庫(kù)存”。目前,不管是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局還是研究機(jī)構(gòu),披露的庫(kù)存數(shù)據(jù)嚴(yán)重偏低。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)是,去年末,全國(guó)商品房待售面積62169萬平方米,比2013年末增長(zhǎng)26%,比2011年增長(zhǎng)2.2倍,相當(dāng)于2008年的銷售面積。但這僅是達(dá)到銷售條件的待售存量,在建但未達(dá)到銷售條件、已出讓未建設(shè)的用地更多。據(jù)住建部政策研究中心主任秦虹的統(tǒng)計(jì),在建房屋中90%的部分未賣出去,這約可解決1.5億人的住房,而這還沒有包括已出讓、未開發(fā)的土地。

          房地產(chǎn)庫(kù)存之所以失控,直接原因就是基建和地方債的惡性循環(huán)。2009年以來,地方政府大規(guī)模上基建項(xiàng)目,模式就是“土地抵押+銀行貸款”。基建項(xiàng)目規(guī)劃和落地(如地鐵、商務(wù)區(qū)、廣場(chǎng)等)提升了片區(qū)地價(jià),成為繼續(xù)出讓土地并開展新一輪基建的砝碼。基建項(xiàng)目短期現(xiàn)金流不足以償還債務(wù),逼迫地方政府還得出讓土地,而土地能否賣出去、賣個(gè)高價(jià),又取決于所在片區(qū)的規(guī)劃和公共設(shè)施水平,反過來又逼迫政府增加片區(qū)公共項(xiàng)目投入,而這又加重地方債務(wù),于是形成了“土地出讓-債務(wù)償還”的循環(huán)。根據(jù)國(guó)家發(fā)改委“城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心”去年的調(diào)查,各地規(guī)劃的各種新城、新區(qū)建成后,可容納34億人,多出來的無效供應(yīng)可見一斑。

          巨大無效供應(yīng)的另一面,就是債務(wù)壓頂。經(jīng)過甄別清理后,顯化的地方政府債務(wù)超過40萬億,足足比2013年末審計(jì)出的規(guī)模翻倍。這樣來看,若房地產(chǎn)無效供應(yīng)消化不了,無論對(duì)財(cái)政、還是銀行來說,這40萬億債務(wù)都是顆定時(shí)炸彈。因此,化解房地產(chǎn)庫(kù)存迫在眉睫,當(dāng)務(wù)之急是在源頭上切斷土地?zé)o效供應(yīng)。3月27日,國(guó)土部和住建部下發(fā)通知,目的就在于此。

          從源頭上“卡死”了新增無效土地供應(yīng)后,接下來就要清理在售和在建房屋中的無效供應(yīng)。首先,對(duì)于未開發(fā)的、已出讓的住宅開發(fā)用地,通知提出可轉(zhuǎn)作國(guó)家支持的產(chǎn)業(yè)用地。例如,一些人口、資源集聚能力有限的二三線、三四線城市,政府好大喜功規(guī)劃了很多CBD、綜合體、商務(wù)區(qū)等用地,需轉(zhuǎn)作他用;其次,調(diào)整現(xiàn)有未開發(fā)住宅的套型結(jié)構(gòu),以滿足自主性和改善性住房需求;最后,商品住宅開發(fā)用地被整體購(gòu)買用于棚改安置房和公租房的,可調(diào)整規(guī)劃建設(shè)條件、優(yōu)化戶型結(jié)構(gòu)。

          卡死了新增無效供應(yīng)、消化了存量無效供應(yīng)后,接下來就要提振需求,消化存量的有效供應(yīng)部分,主要手段是降低購(gòu)房成本,特別是貸款成本。從去年5月、6月央行、銀監(jiān)會(huì)相繼“喊話”,要求銀行支持合理住房需求,到9月 “央四條”,放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首套房貸利率,降低商業(yè)性貸款成本是政策主旨。但是,囿于商業(yè)銀行存款成本上升和樓市風(fēng)險(xiǎn)的考量,商業(yè)性房貸利率并無顯著下降,基本上在基準(zhǔn)利率附近小幅浮動(dòng)。

          因此,今年以來,管理層除了通過降息來直接降低房貸基準(zhǔn)利率水平外,將注意力更多轉(zhuǎn)向了公積金。目前,五年期以上商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率為5.9%,而同期公積金貸款利率為4%。利用公積金貸款,其利率相當(dāng)于商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率打了6.8折。于是,“兩會(huì)”一結(jié)束,住建部便馬不停蹄地召開公積金會(huì)議,內(nèi)容有三:提高公積金貸款額度、降低首付成數(shù)、推進(jìn)公積金異地流轉(zhuǎn)。

          但是,在屬地管理和本位利益下,公積金異地調(diào)劑余缺,愿望雖好,但難以實(shí)現(xiàn)。越大的城市住房需求越強(qiáng)烈,再加上公積金提取、貸款門檻越來越低,公積金“水位”經(jīng)常“告急”,特別是在松綁政策后。因此,筆者認(rèn)為,大幅提高貸款額(如上海傳言最高140萬)難以實(shí)現(xiàn)。如果提高公積金貸款額度實(shí)現(xiàn)不了,公積金在支持住房需求方面的效果就有限。

          因此,筆者以為當(dāng)下最有效的政策,還是直接降低商業(yè)房貸首付成數(shù)和稅費(fèi)。二套房貸首付降到40%后,相當(dāng)于首次付款金額降低了33%,確實(shí)有助于改善性住房需求的實(shí)現(xiàn)。目前,很多發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)(如美國(guó)、澳洲、我國(guó)香港等)房貸首付比例往往在10%,我國(guó)不存在房貸證券化和衍生品,房貸風(fēng)險(xiǎn)可控,降低二套房貸首付比例可行。另外,我國(guó)城鎮(zhèn)居民負(fù)債僅占GDP的31%,遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家76%的平均水平,還有加杠桿的空間,而且居民總體居住質(zhì)量較低,有待通過貸款支持來改善。

          營(yíng)業(yè)稅金及附加合計(jì)約占房?jī)r(jià)5.5%,約占二手房交易總稅費(fèi)的一半。目前,無論因家庭人口擴(kuò)大、梯次改善居住面積、工作調(diào)動(dòng)換房等,均不會(huì)在首套房購(gòu)置5年后發(fā)生,故營(yíng)業(yè)稅全額繳納免征期從5年調(diào)回到2年是合理的。從宏觀調(diào)控“逆風(fēng)向而動(dòng)”的特征、回歸樓市新常態(tài)、支持改善性需求并助力穩(wěn)增長(zhǎng),同時(shí)對(duì)于緩解地方債務(wù),從而避免未來樓市“硬著陸”,造成地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、金融風(fēng)險(xiǎn)和樓市風(fēng)險(xiǎn)疊加爆發(fā)來說也是必要的。筆者認(rèn)為,從因城施策、樓市分化、一線城市房?jī)r(jià)已開始上漲的市場(chǎng)現(xiàn)狀來看,建議降低商業(yè)房貸首付的政策在二三線和三四線城市“落地”,而一線城市則保持原有政策不變。

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