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        房地產(chǎn)新政宗旨是為了加速去庫存
        2015-04-01    作者:葉檀    來源:每日經(jīng)濟新聞
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          房地產(chǎn)新政不是為了鼓勵投資,而是為了去庫存。

          3月30日,央行、住建部、銀監(jiān)會推出對二套房首付比例下調(diào)的新政,40%的二套房貸款首付比例,力度超出市場預(yù)期。同日,財政部和國稅總局聯(lián)合發(fā)文調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策,調(diào)整力度同樣很大。

          對于新政,有人推測,一、二線城市的房價短期內(nèi)或?qū)⑸蠞q10%。事實上,確實一些樓盤開始試水漲價。

          但必須認(rèn)識到,這次房地產(chǎn)市場新政不是為了拉動投資性需求。去年一些地方對樓市政策放寬,主要是從首套剛需住房出發(fā),今年則拓展到二套改善型需求,無論是房貸還是稅收的調(diào)整,都為改善型需求提供了最大的便利。

          對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房,最低首付款比例調(diào)整為不低于40%。此次購房已擁有一套房者不必結(jié)清,不必出售。以一線城市一套二手房成交價200萬元計算,調(diào)整前須支付120萬元首付,調(diào)整后只需支付80萬元,首付降低了40萬元,將極大釋放潛在的改善型購房需求。

          以上海為例,從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看,目前購房客戶中改善型需求總量占到市場的70%,房貸客戶中符合二套房貸款標(biāo)準(zhǔn)占比近50%,按此推算,市場上將有三成左右的購房者受益。有50%以上的客戶是置換型需求,多數(shù)都是以小換大,以近換遠(yuǎn)等為目的,上海二套房首付比例目前為70%,不少購房者為享受貸款結(jié)清算首套的政策,往往先賣再買,而新政使得改善型購房者無需先賣再買,能自動享受40%首付比例。

          新政擴充了去庫存武器,擴大了優(yōu)惠范圍,如果說以往鼓勵首套剛需,現(xiàn)在鼓勵二套改善型需求,其目的就是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。僅鼓勵剛需是不夠去庫存的,改善型也應(yīng)被鼓勵。

          企業(yè)有自己堅定的認(rèn)知。3月31日,萬科集團(tuán)總裁郁亮在2014年度萬科業(yè)績推介會上表示,“不會因為政策調(diào)整而改變這個判斷”。萬科已經(jīng)準(zhǔn)備過冬,現(xiàn)金增加負(fù)債下降。2014年萬科經(jīng)營性凈現(xiàn)金流高達(dá)417.2億元,年底持有的貨幣資金上升至627.2億元。凈負(fù)債率下降至5.4%,是2006年以來最低的水平。

          不僅萬科,其他大型開發(fā)商或者轉(zhuǎn)向國際國內(nèi)市場并重,或者從開發(fā)商向全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)提供商轉(zhuǎn)型,甚至是向風(fēng)險投資家變身。

          對房地產(chǎn)政策也好,對開發(fā)商也好,今年都應(yīng)該把握兩大關(guān)鍵詞——去庫存和轉(zhuǎn)型。以為新政一出萬事大吉,房地產(chǎn)投資又會重燃熱情,是昧于大勢的想法。

          中國房地產(chǎn)去庫存必須與戶籍制度改革和城鎮(zhèn)化相配備,否則很難改革到位。

          3月24日,北京市住房保障辦公室發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步完善保障性住房資格審核中家庭人員結(jié)構(gòu)變化處理意見的通知》,允許已配售保障房家庭成員中的未婚子女,如果結(jié)婚組建新家庭,可以參與新家庭申請保障房;保障房家庭夫婦離婚后如果再與他人結(jié)婚,再申請保障房取消“滿3年”的限制。

          上述政策微調(diào)出發(fā)點是好的,但容易讓人誤解。保障房是為中低收入階層人群提供保障用的,前提必須是中低收入人群。現(xiàn)在已略有變化:去年6月底出臺的《北京市城鎮(zhèn)基本住房保障條例(草案)》規(guī)定:保障房購買資格以無住房為唯一標(biāo)準(zhǔn)。

          對照之下,微調(diào)之后的新政引起市場議論:已配售保障房家庭成員中的未婚子女,如果結(jié)婚組建新家庭,可參與新家庭申請保障房,該政策有可能產(chǎn)生變相鼓勵保障房家庭的子女婚前不要買房的效果,以幫助他們進(jìn)入保障房領(lǐng)域解決住房問題。

          如果保障房家庭夫婦離婚與外地人結(jié)婚,假設(shè)外地人在外地有房,還是可以在北京申請保障房,這個家庭就擁有了北京與外地兩套房。由于北京保障房采取封閉運行,沒有投資功能,該戶家庭占的這個便宜不算太大,但也足以讓兩夫婦安穩(wěn)過日子。

          上述政策微調(diào)有可能造成保障房資源的浪費,一方面是城鎮(zhèn)無戶籍無居住證無房戶,需要保障房而得不到;另一方面是戶籍內(nèi)居民開始具有“揮霍”保障房資源的機會。假如房地產(chǎn)新政不與戶籍改革配備,就可能導(dǎo)致資源錯配的結(jié)果,并且讓庫存無法有效出清。

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