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        樓市新政是對反周期政策的再修正
        2015-03-31    作者:徐立凡    來源:京華時(shí)報(bào)
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          繼兩部委出臺土地新政后,3月30日,央行、財(cái)政部等部委再出樓市新政。央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文調(diào)整個(gè)人住房貸款政策,對擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭,二套房個(gè)貸首付比例調(diào)整為不低于40%;財(cái)政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布消息,從2015年3月31日起調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策,其中個(gè)人轉(zhuǎn)賣已購普通住房,免征營業(yè)稅的期限由目前的購房超過5年(含5年)下調(diào)為超過2年(含2年)。

          樓市新政迭出,意味著房地產(chǎn)市場“松綁”。政策面的這種轉(zhuǎn)變,與宏觀面的經(jīng)濟(jì)形勢不無關(guān)聯(lián)。應(yīng)對經(jīng)濟(jì)下行壓力,是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)的重心之一,房地產(chǎn)不可能置身事外。作為牽動(dòng)許多行業(yè)的上游產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)市場能保持一定溫度,相關(guān)下游產(chǎn)業(yè)就能保持一定景氣度,從而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長。這應(yīng)是新政頻出的背景。

          當(dāng)然,對于普通民眾來說,更關(guān)心的問題是在政策面走向?qū)捤珊螅欠駮淖兪袌鰳I(yè)已形成的預(yù)期,導(dǎo)致房價(jià)也隨之?dāng)[脫頹勢,重新進(jìn)入制造泡沫的周期中。過去的樓市調(diào)控史上,這樣的循環(huán)曾反復(fù)上演。

          這次,“調(diào)控循環(huán)”還會重演嗎?可以通過比較得出結(jié)論。2008年12月,為應(yīng)對金融危機(jī)壓力,出臺了人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄秸叨追抠J放寬的政策,各地二套房貸比照首套房執(zhí)行;2010年初,二套房個(gè)貸首付比例收緊,要求不得低于40%;之后,二套房個(gè)貸首付比例又調(diào)高到不得低于50%,各商業(yè)銀行取消了二套房貸款優(yōu)惠。與二套房貸的調(diào)整曲線一致,個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策也屢經(jīng)調(diào)整。2008年,個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅的免征時(shí)限從五年降低到兩年;2010年,個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的全額征收營業(yè)稅;2011年起,個(gè)人購買不足5年的普通住房對外銷售的,也開始全額征收營業(yè)稅。然而,頻繁的調(diào)整并沒有帶來預(yù)期效果,這兩項(xiàng)政策2010年收緊后,房價(jià)仍然持續(xù)上漲。這證明,僅是這兩項(xiàng)政策調(diào)整,不能構(gòu)成房價(jià)上漲的充分條件,相反,政策變動(dòng)過于頻繁、過于工具化使用,加之流動(dòng)性寬松,會打亂市場預(yù)期,導(dǎo)致房價(jià)飆升。

          二套房個(gè)貸首付比例和個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅的調(diào)整歷史,為此次調(diào)整的政策效應(yīng)提供了判斷依據(jù)。首先,現(xiàn)在不具備流動(dòng)性泛濫的基礎(chǔ),穩(wěn)健貨幣政策沒有變。其次,政策調(diào)整頻率遠(yuǎn)低于過去,不致顛覆市場預(yù)期。因此,對房價(jià)的刺激不會大。

          實(shí)際上,所謂樓市新政并不新,只是對過去反周期政策的再修正,讓政策回歸到應(yīng)有尺度上。既不妖魔化房地產(chǎn)市場,也不無限拔高房地產(chǎn)的作用,本就是政策應(yīng)有的常態(tài)。政策回歸了常態(tài),對房地產(chǎn)市場和房價(jià)的未來,民眾也才能保持常態(tài)之心。

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