人氣明顯“降溫”的中國樓市，又迎來了被稱為史上最重磅政策——《不動產(chǎn)統(tǒng)一登記條例》即將實施。各大媒體紛紛認為，條例的實施將給樓市造成恐慌，其理由有二：一是將加重官員和富豪們“拋盤”舉動，短期內(nèi)樓市供過于求的局面進一步失衡;二是條例實施將為房產(chǎn)稅全面征收掃平障礙，未來樓市保有成本將大幅度提升，進而影響供需。
2007年實施的《物權法》已將不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的規(guī)定明確在列。其后，管理部門不動產(chǎn)統(tǒng)一登記立法和實施的每一步動作，不僅引起股市的波動，而且對于居民購房置業(yè)和市場預期，都會產(chǎn)生沖擊。開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以及《條例》的實施，其目的是為了什么、對未來樓市運行格局有何種沖擊等等，需要做深入的剖析。
《物權法》中關于不動產(chǎn)“物權法定、公示公信”的明確規(guī)定，是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的法理基礎。說白了，不動產(chǎn)物權不像其他可以移動的私人財產(chǎn)那樣可以通過占有顯示“這個財產(chǎn)是張三的”，必須根據(jù)登記機構登記簿的記載來確定“到底是不是張三的”。例如，不能因為張三住在某一棟房屋里面或有該房屋的鑰匙，就認為他是這個房屋的主人，因為他很可能是房屋的租客，或僅僅是替主人臨時看守房屋的人;同樣，不能因張三欠了債不還，債主就可以將抵押房產(chǎn)拿去拍賣，而是需要雙方到登記機構辦理產(chǎn)權重新登記的手續(xù)。
另外，不動產(chǎn)的產(chǎn)權內(nèi)容遠比我們想象的要復雜。一般來說，夫妻可能共同對房屋享有產(chǎn)權，但其中任何一人都可以將自己的產(chǎn)權部分轉(zhuǎn)讓出去，而房子卻無法分割。同時，不動產(chǎn)的產(chǎn)權包含坐落、面積、朝向、層數(shù)、結構等多個自然屬性，不動產(chǎn)實際權利狀況分為所有權、用益物權和擔保物權等，不同的權利內(nèi)容，其經(jīng)濟價值不同。只有通過登記，將不動產(chǎn)上述內(nèi)容記載于登記簿上，并頒發(fā)權利證書，才可以確認不動產(chǎn)權利人、權利內(nèi)容、權利狀態(tài)，相應的經(jīng)濟價值才能明確，侵權和糾紛也就少了。
所以，開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，根本目的就在于保障不動產(chǎn)交易安全，保護不動產(chǎn)權利人的合法財產(chǎn)權。在現(xiàn)代社會，不動產(chǎn)一般占據(jù)老百姓50%~80%的財產(chǎn)份額，對如此大宗財產(chǎn)，如果沒有完善的登記制度，不僅產(chǎn)權保護的效果比較差，而且通過不動產(chǎn)產(chǎn)權來實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓、抵押、證券化等財富變現(xiàn)或增值的可能性就較低。
條例實施會不會引發(fā)官員大面積“拋盤”?事實上，涉房貪腐官員在公務員、國有企事業(yè)管理隊伍中的比例不大，而不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的目的也并非是為了反腐，反腐充其量只是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的“副產(chǎn)品”。另外，從《條例》發(fā)布到信息系統(tǒng)建設和整合，再到運轉(zhuǎn)和利用信息平臺，無法一蹴而就。此前媒體報道的所謂官員“拋盤”內(nèi)容，很大程度上是少數(shù)中介宣傳某些物業(yè)的賣點罷了。當然，確實存在公務員通過親戚或信賴的朋友來賣房的現(xiàn)象，但這畢竟是個案，對供求關系影響有限。
另一個擔憂就是，房產(chǎn)登記將使得對存量房產(chǎn)征稅走向“實施的前臺”。統(tǒng)一登記無疑是對存量房屋征稅的前提，但目前征收房產(chǎn)稅還存在法律爭議。而且，從《條例》發(fā)布到開展不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，再到征收房產(chǎn)稅，需要很長的時間，涉及立法、評估、范圍、稅收豁免等多個事項和環(huán)節(jié)，目前還未進入立法程序，房產(chǎn)稅的開征不是很快就能實現(xiàn)的。即便征收房產(chǎn)稅，也會有稅收豁免的存在，比如人均可以得到一定免稅面積或免稅的住房套數(shù)。這其中，也涉及戶籍制度的問題，比如為了增加免稅面積而增加家庭人口數(shù)，從而使得大部分人群在稅收豁免范圍內(nèi)，房產(chǎn)稅征收效果很難確保。
從短期看，《條例》的實施僅僅表明我國市場經(jīng)濟的基礎設施建設又邁出了重要一步。中短期內(nèi)，這項工作的重點將放在信息系統(tǒng)建設、法制建設，距離不動產(chǎn)統(tǒng)一登記還有較長的路要走，條例實施不會實質(zhì)性影響到樓市供求。長遠來看，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記能夠摸清房產(chǎn)“底數(shù)”，未來住房如何供應、住房政策、城市規(guī)劃如何制定，就更加“靠譜”了，樓市也將告別過去無規(guī)律運行、人為干預過重，進入自身市場規(guī)律決定命運的正常時期。另外，住房作為老百姓最大宗財產(chǎn)，掌握了居民的財產(chǎn)情況，社會保障政策、稅收政策的制定和執(zhí)行，也就更加有章可循了。更為重要的是，不動產(chǎn)擁有者、交易雙方的合法權益也就能夠得到保障，不動產(chǎn)抵押、轉(zhuǎn)讓、證券化等新的衍生價值也就體現(xiàn)出來了。從這個角度看，條例實施更不應該造成樓市恐慌。
