在當(dāng)前經(jīng)濟下行壓力加大、房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回暖的敏感期,央行降息,再次挑撥著購房者和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的敏感神經(jīng)。對房地產(chǎn)市場而言,貌似利率降低了,買房支出減少了,市場又要供需兩旺了。真的會是這樣嗎?仔細(xì)想來,絕非如此。總體來說,我們認(rèn)為本次降息對房地產(chǎn)市場并非單純利好。
就此次降息本身而言,完全出乎市場意料,即便之前有預(yù)測、有呼吁,但幾乎都認(rèn)定最早是明年,因為今年整體經(jīng)濟即便下滑壓力巨大,但整體依然可控,GDP增速保持中央政府可接受的7.4%左右。此次超預(yù)期的降息,可以說是未雨綢繆,但也說明了整體經(jīng)濟態(tài)勢并不如預(yù)期中那樣樂觀,投資、出口、消費等各項經(jīng)濟指標(biāo)加速回落且沒有止穩(wěn)的跡象,照此趨勢發(fā)展,明年整體經(jīng)濟增速恐將難以維持在7%以上。基于此,我們認(rèn)為,此次降息應(yīng)該只是開始,將會開啟新一輪的降息周期。
今年以來樓市遲遲走不出調(diào)整的“緊箍”就是房貸,即便是6月份央行和銀監(jiān)會的喊話、9·30央行松綁限貸政策,也沒能調(diào)動商業(yè)銀行支持居民購房、真正落實優(yōu)惠利率的積極性。此次降息,對購房者來說,可節(jié)約利息支出,無疑有助于提升有實際需要的購房者支付能力,特別是對仍在觀望的購房者的信心和預(yù)期會有莫大提振,短期內(nèi)前期積壓的需求將會集中釋放,從而有助于市場交投量的回升,助推房地產(chǎn)行業(yè)走出調(diào)整低谷。
以往歷史證明,利率調(diào)整對房地產(chǎn)成交的影響多為短期,因為利率支出對真正的購房需求而言根本不是決定因素。無論是剛需還是投資客都不會最終償還20年或者30年貸款,理論上的利息支出并不會影響購房決定。
就降息本身而言,此次又是非對稱降息,特別是存款利率上浮區(qū)間進一步放大至1.2倍,毫無疑問銀行資金成本將進一步提升,特別是中小銀行為了能夠攬儲必將會盡快出臺相應(yīng)的一浮到頂?shù)拇婵罾?而對國有五大行而言,左右為難之后必將步其后塵,最終利差大幅縮小,個人房貸業(yè)務(wù)也必將大大壓縮金融機構(gòu)的利潤空間,將直接影響銀行投放個人房貸的積極性。銀行畢竟是自負(fù)盈虧的商業(yè)機構(gòu),資本的趨利性會讓其將有限的資金投向收益率更高的標(biāo)的。對購房者而言要獲取優(yōu)惠利率將更不可能,甚至基準(zhǔn)利率也難以保證,房地產(chǎn)市場又將進入年初以來“錢緊”的窘境,這將對房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升產(chǎn)生非常不利的影響。
非對稱降息和提升存款利率上浮空間的不利影響可能對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加明顯。資金成本上升的同時又要保證相當(dāng)?shù)睦麧櫍y行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款利率可能將不降反升。而對于其他渠道如信托、基金、民間借貸等渠道而言,利率也同樣水漲船高。財務(wù)費用的增加無疑將進一步削弱企業(yè)的盈利能力。
政府降息來應(yīng)對經(jīng)濟下滑,釋放積極信號,尤其是預(yù)示著將要進入新一輪降息周期,打開寬松貨幣政策通道,由于短期內(nèi)實體經(jīng)濟資金需求保持低迷,大量流動性沒有進入實體循環(huán),無疑將會給資本市場帶來一場資金盛宴。另一方面,長期來看,降息可以降低經(jīng)濟融資成本,利好于實體經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、擴大投資規(guī)模,提升上市企業(yè)價值。
由于本次降息結(jié)合了非對稱降息以及利率市場化的進一步放開,其影響較為復(fù)雜,我們不應(yīng)盲目地以為一定利好房地產(chǎn),更不應(yīng)該將其看成是
“救市”,應(yīng)更加理性、客觀地看待這一舉動。
對于開發(fā)企業(yè)來說,當(dāng)前的市場筑底并不穩(wěn)固,短期回暖不具可持續(xù)性,明年市場或仍將僵持。當(dāng)前開發(fā)企業(yè)或者項目的首要任務(wù)依然是積極營銷、努力去庫存,借助年底的窗口期快速跑量,迎合剛性需求和改善型需求購房心理,繼續(xù)以價換量,而不是借勢漲價。