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        房貸證券化不得不做
        2014-10-27    作者:葉檀    來源:每日經(jīng)濟新聞
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          葉檀

          為了扶住房地產(chǎn)這根支柱,地方政府正加大救市砝碼。

          據(jù)《華夏時報》報道,根據(jù)公開信息的不完全調(diào)查統(tǒng)計,目前除濰坊、寧波之外,天津、紹興、杭州、遂寧、眉山、銅陵、宣城、蕪湖、長沙、南京、沈陽、武漢、常州、葫蘆島等超過20個城市都出臺了購房補貼、契稅補貼等救市措施。這是地方政府能夠動用的最后手段,減稅、補貼、降公積金利率。

          根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù),今年前9個月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資68751億元,同比名義增長12.5%,環(huán)比回落0.7%,房地產(chǎn)投資占比固定資產(chǎn)投資罕見跌破20%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金、商品房銷售面積、銷售額均創(chuàng)年內(nèi)新低。相反,同期商品房待售面積57148萬平方米,再創(chuàng)歷史新高。一高一低,如熱鍋上的螞蟻。9月份,新建商品住宅價格與上月相比,70個大中城市中,價格下降的城市有69個,持平的城市有1個。環(huán)比價格變動中,最小降幅為0.4%,最大降幅為1.9%。

          此前救市政策并未穩(wěn)定樓市,因為緊縮與實際高利率導(dǎo)致預(yù)期沒有改變,現(xiàn)金與套利為王。

          此前房地產(chǎn)有泡沫,租金回報率極低,大家趨之若鶩,看中的是房價上升之后的差價,誰也不指望純粹靠租金過日子。一旦房價持平,原有的盈利模式發(fā)生了根本性改變,投資者不得不計算房租收入多少年能收回成本并小有盈利。最好的情況下,200萬元的房子月租1萬元,也得17年左右才能收回成本,月租5000元,就得34年收回成本了。更何況,未來還有房產(chǎn)稅的負(fù)面預(yù)期,習(xí)慣了賺快錢、賺大錢的投資者,哪能忍受這樣的折磨?

          最樂觀的估計來自于剛性需求,不是有2億農(nóng)民朋友要進城?他們不得不在保留宅基地上農(nóng)村別墅的時候,再買一套遷入地的房子,這是他們的剛性需求。中國低收入群體的收入狀況不容樂觀,他們是價格最敏感群體,絕大部分時候,遷入地的房價不是他們所能承受的,從這個意義上說,擁有剛性需求的人,是無效消費群體。

          農(nóng)民工朋友的打工收入與所在地房價相匹配,在大城市通過泥水工等一個月賺8000元,當(dāng)?shù)氐钠骄績r大多在1.5萬元以上,加上這些農(nóng)民工朋友首先選擇在老家蓋房、生兒育女,對拉動所在地房價貢獻不大。只有把這些農(nóng)民工朋友培育成有專業(yè)、能在城市扎根的中等收入人群,讓他們成為購房主體,房地產(chǎn)才能改變靠投資者拉動、作為投資品的風(fēng)雨飄搖狀態(tài)。

          現(xiàn)在各地購房構(gòu)成大部分是剛性需求,按照消費品定價,而以往房地產(chǎn)定價是按照投資品定價,這中間一半以上的落差,誰也受不了。

          一個問題是,事實上房地產(chǎn)只是環(huán)比下降,截至8月份,同比并沒有下降,為什么會出現(xiàn)地方財政火燒眉毛的現(xiàn)象?

          這只能用債務(wù)杠桿來解釋,地方財政平臺公司的借貸擔(dān)保、地方養(yǎng)老金不足的補貼支出,幾乎全都與房地產(chǎn)有關(guān),因此,圍繞房地產(chǎn)的實際債務(wù)杠桿遠(yuǎn)比我們想象的要高,如果杠桿是10倍的話,房地產(chǎn)下跌10%不到,債務(wù)就在頭頂上搖搖欲墜。

          央行不可能大規(guī)模釋放貨幣,怎么辦?金融創(chuàng)新與政策創(chuàng)新,近期應(yīng)徹底取締房地產(chǎn)不合乎市場化的做法,清理稅費;遠(yuǎn)期是通過改革加快城鎮(zhèn)化、加快培育中等收入人群。

          9月30日,央行、銀監(jiān)會聯(lián)合出臺《關(guān)于進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》,鼓勵銀行通過發(fā)行MBS(住房抵押貸款證券化)和期限較長的專項金融債券等募集資金以增加貸款投放。這是必然之舉,走到這一步,為了避免金融整體風(fēng)險,房貸證券化已是不得不做。

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