央行、銀監(jiān)會(huì)公布房貸政策松綁，又一輪救市舉措出臺(tái)。國(guó)慶節(jié)前夕發(fā)布的消息掐住樓市“金九銀十”節(jié)點(diǎn)，國(guó)慶期間各地樓市聞風(fēng)欲動(dòng)，作為先行指標(biāo)的購(gòu)房意愿發(fā)生巨大變化。取消限購(gòu)已有作用，10月9日，交通銀行發(fā)布的第25期交銀中國(guó)財(cái)富景氣指數(shù)顯示
(調(diào)研國(guó)內(nèi)26個(gè)省市地區(qū)的1856戶小康家庭，調(diào)研時(shí)間為9月12日到9月23日)：無房家庭和僅有一套自住房家庭未來入市意愿比上期上漲20%，小康家庭預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)投資意愿今年以來首次小幅回升，是拉動(dòng)預(yù)期不動(dòng)產(chǎn)投資意愿小幅回升的主要原因。
國(guó)慶期間部分地區(qū)購(gòu)房情緒高漲，南京十一黃金周期間的商品住宅認(rèn)購(gòu)量達(dá)到2812套，日均認(rèn)購(gòu)402套，同比增長(zhǎng)47%，創(chuàng)歷史新高。北京在黃金周期間，二手住宅成交均價(jià)為28243元/平方米，較9月份上漲6.8%。
與以往投資者主導(dǎo)市場(chǎng)不同，此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)特色是剛需的消費(fèi)者登場(chǎng)，如果10%左右的剛需入市，可能釋放出數(shù)百萬套的需求量。雖然無法緩解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，暫時(shí)卻讓經(jīng)濟(jì)獲得喘息之機(jī)。
與投資者不同，剛性需求者欠缺現(xiàn)金支付能力，需要低息房貸幫助，對(duì)價(jià)格十分敏感。政策讓銀行幫助剛需者與改善生活者購(gòu)房，首套房或者支付完首次房貸的二套房，都可享受7折優(yōu)惠利率，如此慷慨由誰來埋單?
商業(yè)銀行振振有辭地以上市公眾化、市場(chǎng)化作為盾牌，房貸利率下降2%左右不是個(gè)小數(shù)目，只有兩個(gè)辦法可以讓商業(yè)銀行執(zhí)行此規(guī)定：或者央行繼續(xù)釋放基礎(chǔ)貨幣，如果像歐洲央行一樣把存款利率降為負(fù)數(shù)，相信中國(guó)商業(yè)銀行會(huì)很愿意發(fā)放5%左右利率的房貸，因?yàn)椋虚g的差價(jià)非常可觀。
不能大規(guī)模發(fā)放基礎(chǔ)貨幣，又要盤活資金市場(chǎng)，房貸資產(chǎn)證券化主張興起。央行新政將啟動(dòng)房貸證券資本化，屆時(shí)將有10萬億元(可能更多)人民幣的資金進(jìn)入樓市。
資產(chǎn)證券化來自于美國(guó)。上世紀(jì)80年代，美國(guó)試水此項(xiàng)業(yè)務(wù)，房貸資產(chǎn)在證券化后打包成投資品，通過評(píng)級(jí)，賣給市場(chǎng)上想獲厚利的投資者。美國(guó)利率市場(chǎng)化，市場(chǎng)迅猛發(fā)展，產(chǎn)品余額從1980年的111億美元大幅增長(zhǎng)至2007年的9.3萬億美元，同期住房抵押貸款的資產(chǎn)證券化率也從7.6%上升至64%，同時(shí)美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格飛速上升，買得起房的、買不起房的都通過房貸資產(chǎn)證券化，獲得資金在郊區(qū)買房子。現(xiàn)在臭名昭著的次級(jí)債證券化產(chǎn)品，就是其中的一部分。
資產(chǎn)證券化是好事，但銷售、評(píng)級(jí)等出現(xiàn)一連串的虛假，撒上國(guó)債糖霜冒充3A級(jí)證券時(shí)，資產(chǎn)證券化就是面向投資者的龐氏騙局，最后以金融危機(jī)收?qǐng)觥?/P>
中國(guó)房貸資產(chǎn)證券化還處于初級(jí)階段，迄今為止，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行僅發(fā)行了三筆MBS，第一筆是由2005年建設(shè)銀行發(fā)起、中信信托受托發(fā)行的總規(guī)模30億元的MBS——建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款證券。此后，建行又發(fā)起了總額40億元的建元2007-1個(gè)人住房抵押貸款證券。2014年7月，中國(guó)郵政儲(chǔ)蓄銀行發(fā)起的“郵元2014年第一期個(gè)人住房貸款支持證券化產(chǎn)品(RMBS)在銀行間市場(chǎng)成功招標(biāo)，總規(guī)模達(dá)68.14億元”。
到目前為止，金融機(jī)構(gòu)興趣不大，收益高于短融而低于信貸，房貸是所有中長(zhǎng)期貸款中壞賬率最低的好資產(chǎn)，銀行沒有動(dòng)力花大力氣證券化。
不管銀行、券商愿不愿意，想不放基礎(chǔ)貨幣而增加流動(dòng)性，證券化是必由之路。證券化之后我們不必關(guān)注M2增加，而是M3、M4、M5的大幅上升，現(xiàn)在銀行不愿意放松手中好房貸，未來剛需人群占樓市主角、房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)，房地產(chǎn)投資不是有錢人的游戲，房貸資產(chǎn)就像鋼貿(mào)貸款一樣瞬息萬變，銀行不趁救市之機(jī)證券化，滿足于通道費(fèi)用，轉(zhuǎn)讓收益與風(fēng)險(xiǎn)，以后恐怕會(huì)后悔。
金融與互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，滿足購(gòu)房者的房貸需求，重要的是讓投資者購(gòu)買房貸資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，未來，張三的房貸不來自于銀行，而來自于隔壁李四。
