9月底出臺的“央四條”,終于在房貸套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上由之前的“認(rèn)房又認(rèn)貸”,轉(zhuǎn)變?yōu)椤罢J(rèn)貸不認(rèn)房”。從支持合理需求的角度看,這一個必要的“糾偏”。不過,也應(yīng)防范從“一刀切”式緊縮轉(zhuǎn)向沒有原則的放松。
2010年的“國十條”及二套房貸細(xì)則在套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上嚴(yán)格執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”,只要利用商業(yè)貸款購過房,即便名下無房,再購房仍按二套認(rèn)定。之后央行又出新政,要求各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。
顯而易見,之前的“認(rèn)房又認(rèn)貸”嚴(yán)重誤傷了合理的自住需求——當(dāng)?shù)厝说摹爸脫Q需求”和外地人的首套房需求。“央四條”改變了這一嚴(yán)重傷害合理需求的現(xiàn)象,實行“只認(rèn)貸不認(rèn)房”的政策,尤其惠及二套普通房。同時又規(guī)定:在已取消或未實施限購措施的城市,對擁有二套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭,又申請貸款購買住房,銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。這等于解除了“三套及以上停貸”的禁令。
筆者認(rèn)為這一點力度偏大,而且將首付比例和利率的執(zhí)行權(quán)大幅放給了商業(yè)銀行。近日有消息稱,杭州的部分銀行房貸具體細(xì)則已經(jīng)出臺,農(nóng)業(yè)銀行和工商銀行的相關(guān)規(guī)定包括:名下二套或以上住宅、無貸,現(xiàn)可認(rèn)定為首套,首付只需三成,執(zhí)行基準(zhǔn)利率。按此規(guī)定,如果一個家庭已持有10套房,且沒有房貸,再買第11套房,也可以執(zhí)行首套房貸款政策。就怕在央媽銀爸姑息縱容之下,商業(yè)銀行又將任性撒歡、嫌貧愛富、肆意逐利。
在肯定“認(rèn)貸不認(rèn)房”是政策合理回歸的前提下,筆者另有一個建議:為了防范少數(shù)人頻繁賣房再買房,可做兩類限制:一是自有三套及以上住房者,再購房不能享受首套房貸款政策,首付比例最低六成,利率最低為基準(zhǔn)利率的1.1倍。二是有限度地限制貸款次數(shù)。如此,則能較好地兼顧“支持合理購房需求與抑制投資投機(jī)購房需求”,從而避免房貸政策“一緊就死,一放就亂”。樓市調(diào)控,是門藝術(shù),管理層,不可不慎之。