剛剛過去的7月和8月，是今年以來(lái)樓市最為健康的兩個(gè)月。根據(jù)CREIS中指監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，全國(guó)42個(gè)主要城市住宅市場(chǎng)一改上半年“價(jià)滯量跌”的局面，成交規(guī)模連續(xù)兩個(gè)月回升，7月和8月的成交量環(huán)比分別上升了9.6%和1.5%，帶動(dòng)成交量同比降幅從上半年的22.8%收窄至13.25%。但與此同時(shí)，房?jī)r(jià)繼續(xù)下降，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)在7月份已經(jīng)是環(huán)比連續(xù)3個(gè)月下降，8月份的百城房?jī)r(jià)環(huán)比連續(xù)4個(gè)月下降。
成交量連續(xù)回升有多種原因，如布局于主要城市的限購(gòu)體系瓦解、按揭貸款形勢(shì)開始轉(zhuǎn)好、地方轟轟烈烈的救市行動(dòng)等。但是，在剛需占主導(dǎo)、房?jī)r(jià)連續(xù)上漲5年(2009-2013年)且相比2008年翻一番的情況下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性松動(dòng)是成交量連續(xù)兩個(gè)月回升的主要原因。房?jī)r(jià)之所以在下半年伊始就有實(shí)質(zhì)性的松動(dòng)，其根源還在于開發(fā)商整體對(duì)于“以價(jià)換量”策略已經(jīng)形成共識(shí)。
今年上半年，開發(fā)商在降價(jià)問題上之所以遮遮掩掩、噱頭多于實(shí)際行動(dòng)，就在于開發(fā)商整體在博弈經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“底線思維”將倒逼貨幣政策放松的傳統(tǒng)思路。但是，由于國(guó)家堅(jiān)持“微刺激”對(duì)沖樓市下滑，堅(jiān)決以“定向?qū)捤伞贝妗柏泿欧潘保Ｍ麡鞘薪禍匾员┞秵栴}、解決問題，因此上半年樓市整體呈現(xiàn)“價(jià)格水平僵持(甚至上漲)、成交量大幅下滑”的局面。
當(dāng)二季度宏觀數(shù)據(jù)初值出來(lái)以后，盡管允許各地退出限購(gòu)政策，緩解樓市過度下滑沖擊“穩(wěn)增長(zhǎng)”底線，但此舉對(duì)于樓市去庫(kù)存幫助不大，更多的是出于平滑的考慮，而不是扶持的考慮。同時(shí)，在平均利率水平依舊保持在高位、商業(yè)銀行防范樓市風(fēng)險(xiǎn)的情況下，按揭貸款政策緩和程度有限。一言以蔽之，解決樓市問題，不可能再像過去一樣，繼續(xù)依賴“投資需求帶動(dòng)預(yù)期，預(yù)期帶動(dòng)剛需入市”，根本之道還在于讓房?jī)r(jià)適應(yīng)剛需群體的可支付能力，以價(jià)換量是唯一的出路。因此，國(guó)家在樓市態(tài)度上明確了“千方百計(jì)消化庫(kù)存”的指導(dǎo)思想，這成為了樓市的新主題，也給開發(fā)商吃了一顆定心丸。
因此，我們看到，進(jìn)入下半年以后，開發(fā)商一改上半年遮遮掩掩的做法，在降價(jià)問題上集體行動(dòng)。當(dāng)然，驅(qū)使開發(fā)商一致降價(jià)的內(nèi)生動(dòng)力是樓市的基本面，首先就是來(lái)自資金鏈的壓力。由于2012年以來(lái)進(jìn)入新一輪“拿地周期”，而2009年擴(kuò)大內(nèi)需期間拿的地還沒有開發(fā)完畢，目前的施工面積相比2010年增長(zhǎng)了50%，相比2008年翻了一倍。再加上2010年以來(lái)股權(quán)融資大門緊閉，配合房企擴(kuò)張的高成本融資(貸款、信托等)讓企業(yè)杠桿率不斷攀升。到2014年6月末，A股房地產(chǎn)板塊凈負(fù)債率超過100%，有息負(fù)債率達(dá)到34.6%，都創(chuàng)下2007年以來(lái)新高。今年以來(lái)，信貸和社會(huì)融資進(jìn)入開發(fā)行業(yè)非常謹(jǐn)慎，貸款和信托已將非資質(zhì)房企和非重點(diǎn)一、二線城市歸到“黑名單”，而貸款、地價(jià)款、信托等進(jìn)入支付和償還高峰，高成本資金大量沉淀在庫(kù)存上劃不來(lái)，以價(jià)換量緩解資金壓力是必然的。
庫(kù)存壓力和供求形勢(shì)超出預(yù)期。截至7月，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存量為26594萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.8%，創(chuàng)歷史新高;8月份，盡管7月份銷售轉(zhuǎn)好使得庫(kù)存消化周期小幅回落，但房企推盤量增加得更快，導(dǎo)致庫(kù)存總量繼續(xù)攀升。8月份，申萬(wàn)證券跟蹤的18個(gè)重點(diǎn)城市的庫(kù)存消化周期為12.8個(gè)月，環(huán)比下降了0.4個(gè)月，為近5個(gè)月首次回落，但庫(kù)存總量環(huán)比增長(zhǎng)4.3%。因此，即便銷售維持目前弱勢(shì)回升局面，由于房企可售資源量很大，后續(xù)供應(yīng)源源不斷，庫(kù)存壓力在四季度難以根本緩和，“以價(jià)換量”趨勢(shì)難改。
在上半年，由于各大房企對(duì)政策和市場(chǎng)形勢(shì)認(rèn)識(shí)有誤，錯(cuò)失了搶手業(yè)績(jī)的“小陽(yáng)春”，上半年多數(shù)房企僅完成銷售目標(biāo)的30%左右，甚至在20%左右。下半年，若不能在“金九銀十”收復(fù)上半年的失地，不僅全年目標(biāo)無(wú)法完成，而且會(huì)出現(xiàn)超預(yù)期的下滑，這也是為何下半年推盤量突然劇增的原因。業(yè)績(jī)考核壓力也將驅(qū)使開發(fā)商降價(jià)走量。
總體來(lái)看，7、8月份的樓市是最為健康的，成交量明顯回升，價(jià)格下降，這也是管理層希望看到的景象。不僅對(duì)于去庫(kù)存，對(duì)于樓市泡沫軟著陸和支持“穩(wěn)增長(zhǎng)”戰(zhàn)略也有多重利好。這種跡象是否會(huì)延續(xù)成為趨勢(shì)，9月和10月能否成為實(shí)打?qū)嵉摹敖鹁陪y十”，這是業(yè)內(nèi)最為關(guān)心的。
從政策上講，國(guó)家期待樓市在下半年能為“微刺激”、“穩(wěn)增長(zhǎng)”做出更多的、更有效的貢獻(xiàn)，但唯一出路是開發(fā)商延續(xù)目前以價(jià)換量的策略，提供適銷對(duì)路的產(chǎn)品(中低價(jià)位和中小戶型)，而并非是重新仰仗信貸全面寬松和投資需求入場(chǎng)。并且，從資金面看，為了防止通脹抬頭、穩(wěn)定地方債務(wù)和避免資金跑冒滴漏，央行二季度貨幣政策報(bào)告已經(jīng)傳達(dá)出定向?qū)捤韶泿耪邔⒈３址�(wěn)中謹(jǐn)慎或趨弱的走勢(shì)。因此，下半年貨幣政策“定向?qū)捤伞钡牧Χ炔粫?huì)比上半年大，溢出到樓市的量也有限。
目前，盡管一線城市成交量回升更明顯，但庫(kù)存消化壓力也很大，去化周期普遍在15個(gè)月以上。同時(shí)，盡管主流開發(fā)商業(yè)績(jī)完成相對(duì)較好，但乘機(jī)提高市場(chǎng)占有率和獲取優(yōu)質(zhì)存量資源(通過并購(gòu))也需要加快周轉(zhuǎn)速度。因此，下半年“以價(jià)換量”的策略應(yīng)用將在更大范圍內(nèi)展開。客觀地講，成交量一旦上來(lái)，開發(fā)商降價(jià)動(dòng)力將趨弱，這在2009年和2012年前兩輪弱勢(shì)反彈中均有出現(xiàn)。但是，由于庫(kù)存頂還沒有到來(lái)，信貸條件不可能出現(xiàn)2008年式的大逆轉(zhuǎn)，也不會(huì)出現(xiàn)2012年式的全面寬松(降準(zhǔn)、降息)，房企資金壓力正在接近歷史紀(jì)錄，投資需求不會(huì)入場(chǎng)，歷史不會(huì)重演，房企沒有漲價(jià)空間。9月和10月延續(xù)“價(jià)格下降、成交量回升”的局面將是大概率事件，全年銷售規(guī)模將好于年中預(yù)期。
