世上沒(méi)有哪個(gè)經(jīng)濟(jì)體能一直靠房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的，倒是有不少經(jīng)濟(jì)體栽在了過(guò)度依賴房地產(chǎn)的發(fā)展模式上。我國(guó)經(jīng)濟(jì)要增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力，向中高端水平邁進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)盡早與經(jīng)濟(jì)支柱脫鉤是必由之路。基于這樣的認(rèn)識(shí)，樓市下一步的松綁措施，要更具戰(zhàn)略思維與考量。隨著房?jī)r(jià)的回歸，地方政府可通過(guò)土地供應(yīng)、公積金的松緊等政策靈活調(diào)整供求，其他手段可重歸市場(chǎng)化。比如取消商業(yè)銀行的差別化信貸，盡早實(shí)施房產(chǎn)稅改革等等。
繼濟(jì)南、南昌等地松綁樓市限購(gòu)以來(lái)，越來(lái)越多的城市采取“只做不說(shuō)”的方式松綁限購(gòu)政策。截至8月上旬，全國(guó)已有30多個(gè)城市放松或取消樓市限購(gòu)，這個(gè)榜單還在快速擴(kuò)容。這種出人意料的局面，令人擔(dān)憂松綁會(huì)不會(huì)打亂我國(guó)好不容易才啟動(dòng)的調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的節(jié)奏。
旨在針對(duì)全國(guó)樓市過(guò)熱所制定的樓市限購(gòu)令，最早是在2010年4月30日“國(guó)十條實(shí)施細(xì)則”中明確提出的。當(dāng)時(shí)的各地尤其是一二線大城市的樓市行情簡(jiǎn)直如脫韁野馬，難以駕控，房?jī)r(jià)用屢調(diào)屢升來(lái)形容絕不為過(guò)。無(wú)奈之下，才不得已采取了這種行政性的限購(gòu)政策。2010年9月“國(guó)五條”出臺(tái)后，上海、廣州、天津、南京、杭州等16個(gè)城市推出限購(gòu)政策。到了2011年2月，有36個(gè)城市開(kāi)始限購(gòu);接著，新一輪住房限購(gòu)城市翻番達(dá)到了72個(gè)。2011年8月，住建部下發(fā)二三線城市限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn);12月，住建部知會(huì)地方政府，對(duì)限購(gòu)政策在2011年底到期的城市，地方政府需在到期之后設(shè)法延續(xù)。看4年多來(lái)的樓市限購(gòu)政策效果，盡管限購(gòu)屬于行政調(diào)控政策手段，但是政府這個(gè)“有形之手”到底還是推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“無(wú)形之手”，產(chǎn)生了一定的作用。
不論今后怎么評(píng)價(jià)限購(gòu)，至少在我國(guó)現(xiàn)有條件下基本限購(gòu)政策符合絕大多數(shù)家庭的居住、投資需求，與一些城市的購(gòu)房入戶政策也不沖突，且不會(huì)阻礙住房租賃、度假物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展，且收到了明顯的成效。而限購(gòu)政策簡(jiǎn)單易行，其實(shí)施主要依賴各城市房管部門(mén)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記和網(wǎng)絡(luò)簽約兩個(gè)信息系統(tǒng)。尤其在土地供應(yīng)相對(duì)緊張的京、滬等一線城市，可附加實(shí)施外來(lái)人員一年等候期制度，即外省市和境外居民，須提供至少一年的納稅或社保證明后才能購(gòu)買(mǎi)等。這些措施有效緩解市場(chǎng)的調(diào)節(jié)困境。再說(shuō)，限購(gòu)政策已有效推動(dòng)樓市進(jìn)入了正常的市場(chǎng)調(diào)節(jié)軌道，樓價(jià)也已開(kāi)始了自然下行的過(guò)程。無(wú)論如何，我國(guó)樓市已開(kāi)了近10年的增長(zhǎng)快車，按常理也理應(yīng)有一段休整期，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)實(shí)現(xiàn)供求基本平衡。由此而論，今年樓市下行應(yīng)該就是市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的一種體現(xiàn)。
那為何各地方政府在此節(jié)骨眼上卻急不可耐地解除限購(gòu)呢?表面理由，當(dāng)然出于穩(wěn)增長(zhǎng)的需要。我國(guó)的房地產(chǎn)與許多產(chǎn)業(yè)都有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，房地產(chǎn)活躍起來(lái)了，就等于救活了諸如鋼鐵、煤炭、建材、家電等產(chǎn)業(yè)，也就等于能為穩(wěn)增長(zhǎng)、守住7.5%的經(jīng)濟(jì)增速底線作出了貢獻(xiàn)。深層的理由，是行政手段容易扭曲市場(chǎng)規(guī)律，不可常用。尤其當(dāng)前，在推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的原始動(dòng)力正逐漸消失，市場(chǎng)供求關(guān)系已在逆轉(zhuǎn)，就沒(méi)有必要再繼續(xù)堅(jiān)持“一刀切”的行政干預(yù)措施了。其實(shí)，地方政府松綁樓市限購(gòu)，其深意更在于解決土地財(cái)政收入和地方政府政績(jī)問(wèn)題。近10余年來(lái)，土地財(cái)政收入占地方財(cái)政收入(本級(jí))的比例多在四成到七成之間。國(guó)土資源部最新消息顯示，今年前6個(gè)月，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入為21129億，其中6月增幅回落至7.3%，較一季度土地出讓金40.3%的增幅顯著下降。土地財(cái)政收入大幅減少，制約了地方政府的一系列投資活動(dòng)，而這一系列投資安排，又與完成各地的GDP目標(biāo)任務(wù)緊密相連。所以，在經(jīng)濟(jì)漲幅放緩的大趨勢(shì)下，地方政府對(duì)房地產(chǎn)、主要是對(duì)土地財(cái)政收入的依賴度在明顯上升。這也使得地方政府干預(yù)房地產(chǎn)的推力大增，各地政府放松限購(gòu)的熱情持續(xù)高漲自然也在預(yù)料之中了。
現(xiàn)在的問(wèn)題是，這幾年我國(guó)就是從房地產(chǎn)價(jià)格上漲到調(diào)控再到房地產(chǎn)滯銷進(jìn)而形成價(jià)格下跌這么一路走過(guò)來(lái)的，房?jī)r(jià)非理性上漲帶來(lái)的惡果，大家早已心知肚明。所以，要不惜一切代價(jià)調(diào)控。但如今，越來(lái)越多的城市卻在松綁限購(gòu)政策。筆者并不是反對(duì)松綁限購(gòu)，但著實(shí)擔(dān)心幾年來(lái)的調(diào)控成果會(huì)否前功盡棄。因?yàn)椋M管有很多專家已從不同層面論證了松綁限購(gòu)不會(huì)形成樓市價(jià)格上漲，但筆者就認(rèn)準(zhǔn)了一條，對(duì)應(yīng)于140平方米以上住房甚至別墅的購(gòu)買(mǎi)者群體都不缺購(gòu)買(mǎi)力，一旦放開(kāi)限購(gòu)，隨著民間購(gòu)買(mǎi)力的充分迸發(fā)，消化庫(kù)存就相當(dāng)容易，而且房?jī)r(jià)就又可能重新回到上漲的老路上了。不知急于松綁樓市調(diào)控政策的地方政府有否深入思考過(guò)，如果真是那樣又該怎么辦?再次啟動(dòng)限購(gòu)令嗎?
可以說(shuō)，“十二五”時(shí)期中國(guó)經(jīng)濟(jì)要加快調(diào)結(jié)構(gòu)、促轉(zhuǎn)型的步伐，就是要徹底改變“房地產(chǎn)綁架中國(guó)經(jīng)濟(jì)”的失衡的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式。如今，世上沒(méi)有哪個(gè)經(jīng)濟(jì)體能一直靠房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的，倒是有不少經(jīng)濟(jì)體栽在了過(guò)度依賴房地產(chǎn)的發(fā)展模式上。中國(guó)經(jīng)濟(jì)要盡早轉(zhuǎn)變?yōu)橹σ揽繉?shí)體經(jīng)濟(jì)，依靠結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)，不斷創(chuàng)新宏觀調(diào)控，增強(qiáng)自主創(chuàng)新能力，使科技創(chuàng)新和體制創(chuàng)新相互融合、相互激發(fā)，保持中高速增長(zhǎng)，向中高端水平邁進(jìn)。讓房地產(chǎn)業(yè)盡早與經(jīng)濟(jì)支柱脫鉤是必由之路。
基于這樣的認(rèn)識(shí)，樓市下一步的松綁措施，要更具有戰(zhàn)略思維與考量。各地松綁限購(gòu)措施應(yīng)因地制宜、因時(shí)制宜。由于今年回歸市場(chǎng)化及樓市“雙向調(diào)控”的指導(dǎo)思路，那些庫(kù)存偏大，存在較大市場(chǎng)去化壓力的三、四線城市、部分二線城市可在此時(shí)陸續(xù)松綁限購(gòu)政策，高端豪宅可放寬或放開(kāi)限購(gòu)政策。隨著房?jī)r(jià)回歸到收入可支撐的水平，地方政府可通過(guò)土地供應(yīng)、公積金的松緊等政策靈活調(diào)整供求，其他手段可重歸市場(chǎng)化。比如取消商業(yè)銀行的差別化信貸，并通過(guò)住房公積金貸款的低利率、低首付、提高貸款上限，支持中間階層置業(yè);取消限價(jià)房，逐步取消經(jīng)濟(jì)適用房;原用于調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、抑制地價(jià)的90/70平方米中小套型、中低價(jià)位普通商品房用地規(guī)定可以考慮取消。盡管房產(chǎn)稅是一個(gè)較難征收的稅種，需要審慎設(shè)計(jì)和周密準(zhǔn)備，但它對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展非常重要。所以，建議房產(chǎn)稅改革措施能盡早實(shí)施。另外，加快城市住房信息系統(tǒng)的建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)。目前住建部正在推進(jìn)40個(gè)重點(diǎn)城市住房信息系統(tǒng)的建設(shè)和聯(lián)網(wǎng)，這項(xiàng)工作非常有價(jià)值。這個(gè)系統(tǒng)建成后，將可有效支持開(kāi)征多套房房產(chǎn)稅。將來(lái)應(yīng)努力創(chuàng)造條件讓住房信息系統(tǒng)覆蓋全國(guó)的大中小城市，以增強(qiáng)全國(guó)范圍內(nèi)房產(chǎn)信息的透明度。
