近期，關(guān)于一線城市取消樓市限購的傳聞有很多，如北京或?qū)?44平方米以上住房購置不再執(zhí)行限購政策，廣州的增城、從化和南沙三個區(qū)域退出限購，深圳將于10月1日取消限購等等。布局于46個主要城市、執(zhí)行3年之久、被稱為調(diào)控利器的住房限購體系，其瓦解速度之快超出預(yù)期;被譽為樓市“優(yōu)等生”的一線城市，也并非看上去那樣美，上半年成交量領(lǐng)跌全國，平均庫存消化周期突破12個月的警戒線;在近期召開的全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作座談會上，“千方百計消化庫存”成為下半年樓市政策的主題。從上述三個方面推測，一線城市退出限購的傳聞也并非空穴來風。那么，一線城市能否堅守住限購的最后版圖?這不僅是老百姓和業(yè)內(nèi)最為關(guān)心的問題，也是各界對于地方政府救市行動未來演化的最大猜測。
筆者認為，一線城市退出樓市限購的可能性非常小。
首先，要客觀評估一線城市樓市目前所處的狀態(tài)，即是否已經(jīng)“差”到了需要退出限購的程度。今年上半年，盡管一線城市樓市成交量下滑30%至50%，但是，一方面，如此大幅度的下滑與2013年同期高基數(shù)有關(guān)。2013年3月份發(fā)布的國辦發(fā)[2013]17號文，要求熱點城市實施“20%的房屋交易個人所得稅”政策，盡管這一重磅緊縮性政策最后落空，但造成了趕政策“末班車”的羊群效應(yīng)，導(dǎo)致需求過度超前釋放，這是推高一線城市2013年上半年樓市成交量和導(dǎo)致2014年需求不足的原因之一。另一方面，2012年以后，主流開發(fā)商紛紛回歸一線城市，一線城市的總體地價水平進入新一輪快速上漲周期。2013年上半年，一線城市土地溢價率普遍在30%至40%，遠高于全國300個城市同期平均17%的溢價水平。2013年，全國共誕生了67個地王，其中70%的地王來自于一線城市。總體地價水平的上漲直接刺激房價上漲，一線城市房價(選取代表性更強的二手住房價格)在2013年上半年就上漲了15%左右。但是，去年上半年國家并未出臺實質(zhì)性緊縮的政策，2010年限購以來積壓的住房需求開始釋放，一線城市樓市預(yù)期開始好轉(zhuǎn)，這是造成一線城市成交量非正常增長的另一個原因。
2013年上半年，一線城市樓市成交量增幅在25%至50%之間，是2009年以來的最高增速水平。因此，2014年上半年，一線城市樓市成交量之所以明顯下滑，除了房貸收緊、樓市新一輪快速上漲后正常回調(diào)外，基數(shù)效應(yīng)占了很大成分。更為重要的是，若與2011、2012年同期水平相比，今年上半年一線城市樓市平均成交量甚至還上漲了15%左右。也就是說，今年上半年一線城市樓市成交量仍處在高位;再看價格水平，根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，一線城市房價集體出現(xiàn)環(huán)比下跌是從6月份開始的，但同比2013年6月仍有7%左右的價格上漲。因此，不管從成交量看，還是從價格水平看，一線城市樓市仍處在近幾年的相對高位。對于樓市形勢的如上客觀判斷，決定了一線城市不可能盲目退出限購政策。
其次，一線城市今年以來的下滑屬于周期性和供應(yīng)結(jié)構(gòu)性重疊的下滑，而非趨勢性和行業(yè)衰退性下滑，要站在長期供求關(guān)系的高度來看待堅守限購的意義。今年以來，一線城市也出現(xiàn)了類似于二三線城市庫存攀升、房價下跌、需求不足等共性。但是，一線城市實際管理總?cè)丝谠?億左右，占據(jù)全國城鎮(zhèn)人口的1/6，而且未來還將處于年均150萬以上的人口凈流入狀態(tài)。目前，盡管全國城鎮(zhèn)戶均住房套數(shù)在1~1.14套，但住房資源占有極不均衡，85%的家庭戶均0.75套住房，住房資源占有不均衡在一線城市最為嚴重，戶均住房在0.75至0.5套之間，有效需求和潛在需求規(guī)模較大，長期內(nèi)的供求關(guān)系依舊比較緊張。
目前，一線城市樓市成交量之所以在今年上半年下滑，一方面是因為房價在最近幾年過快上漲、過度繁榮、過度投機，而85%的人群住房支付能力嚴重不足(房價收入比在15倍左右)，造成需求乏力、甚至斷檔，只有通過樓市周期性的調(diào)整才能重新匹配供求關(guān)系;另一方面，一線城市新房供應(yīng)存在價格虛高、位置偏遠、配套太差的問題，不適宜目前占市場主體的剛需人群的需求，樓市下滑有結(jié)構(gòu)性影響的成分。想想，北京、上海和深圳新房供應(yīng)都在城市邊緣，甚至是行政邊界帶，但房價水平都在2萬/平方米以上，而配套卻難言齊備，對剛需來說，性價比很差。
限購取消后，需求會突然增加，這在其他近期放松限購的城市已被證實。因此，如果一線城市放開限購，受政策打壓前期積累的需求會釋放，特別是改善性需求和投資需求，以及受政策預(yù)期影響的首次購房需求。這里需要注意的是，一線城市住房消費的梯次特性(先租房后買房、先買小房后買大房)更明顯，各類需求釋放也更突出。因此，限購放松后，一線城市房價上漲幅度和持續(xù)時間遠大于其他城市。結(jié)果是，不僅比無房戶和中低收入人群住房問題無法通過難得的周期性調(diào)整機會而得到解決，而且供應(yīng)結(jié)構(gòu)性問題也無法通過調(diào)整而暴露和解決，一線城市樓市回升將是畸形的、不可持續(xù)的，也可能會重蹈二三線城市正在面臨的樓市泡沫問題。
最后，一線城市是我國樓市的“風向標”，向來引領(lǐng)全國樓市發(fā)展，要站在推進新型城鎮(zhèn)化、戶籍制度改革的高度來看待樓市下調(diào)的積極意義。由于資金、人口和資源高度集聚，一線城市成交量、房價漲跌幅度一般也大于其他城市，這不值得過多渲染，因為但凡國際大都市，樓市波動幅度都很大。但值得注意的是，包括一線城市在內(nèi)的全國50個大型城市，集中了2.6億外來人口的80%，將這部分群體的住房需求釋放出來，將是消化這些城市庫存的中堅力量，也是促進這些城市樓市未來發(fā)展的中堅力量，更是促進戶籍制度改革、外來人口城市化的基礎(chǔ)。即便一線城市繼續(xù)執(zhí)行限購政策，從長周期來看，其樓市量價下跌的幅度也有限。但是，其下跌后將會釋放出大量住房需求，特別是外來非戶籍人群和中低收入人群的住房需求，這將是長期內(nèi)穩(wěn)定全國其他城市樓市、推動新型城鎮(zhèn)化布局的榜樣。
