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        樓市拐點不可怕 崩盤應(yīng)避免
        2014-07-22    作者:賈壯    來源:證券時報
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          又有人預測房地產(chǎn)拐點到來了,這次的預言者是位“大員”。

          近日,國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦在公開場合表示,房地產(chǎn)需求峰值期已經(jīng)出現(xiàn),幾年以后房地產(chǎn)投資要增長5%難度相當大。他斷言:“這次是一個歷史性的拐點”。

          從房價上漲開始,就不斷有人預測拐點即將到來,但持續(xù)攀升的房價雄辯地證明,塵世中的先知確實是鳳毛麟角。在諸多專家唱衰和多重政策調(diào)控之下,中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了長達20年的上升周期,有道是花無百日紅,如今的房地產(chǎn)業(yè)進入了多事之秋。

          近一段時間以來,看淡房地產(chǎn)的聲音占了上風,市場對拐點論并不陌生,劉世錦的言論之所以引來廣泛關(guān)注,原因有二:一是作為政府的高層決策智囊,觀點具有信號意義;二是他此前多次準確預言中國經(jīng)濟的趨勢性變化,準確率較高。

          對房地產(chǎn)市場的預測包括兩類,一是對整個行業(yè)長期趨勢的判斷,二是對短期內(nèi)房價走勢的預測,通常要基于對前者的嚴密分析,才能得出對后者的靠譜判斷。實際上,劉世錦對房地產(chǎn)市場的理性態(tài)度是一以貫之的,如他所言,“我們的研究不支持房價長期增長,我?guī)啄昵耙恢笔沁@么一個觀點。”

          不管時間早晚,拐點總是要到來的。現(xiàn)在看來,支持房地產(chǎn)拐點論的證據(jù)越來越多。房價上漲的動力可以找出千萬條,從宏觀上來看,能夠獲得廣泛認同的有兩條:一是特有的匯率制度帶來的資產(chǎn)價格上漲壓力,二是人口紅利形成的強大購買力,如今這兩個動力都在枯竭。微觀層面,土地、資本和勞動力三個生產(chǎn)要素參與分配的格局也在發(fā)生改變,勞動力在分配中的占比會長期提升,土地和資本占比相應(yīng)下降,表現(xiàn)在房地產(chǎn)領(lǐng)域,就是房價沒有趨勢性上漲的動力。

          任何行業(yè)都會有趨勢性變化,房地產(chǎn)行業(yè)沒有理由長樂未央。但是,拐點不是世界末日,預言拐點與發(fā)生崩盤還差著十萬八千里。上半年有近一半知名房企銷售同比下降,同時也有像萬科這樣的明星房企銷售額攀上新高。房地產(chǎn)市場的供求矛盾轉(zhuǎn)換,不會帶來另外一方的壓倒性優(yōu)勢。改善居住條件是全人類共同的需求,而且中國的城市化進程尚在演進當中。女友幽怨的眼神,會催促小伙子們鉚足勁攢首付的。

          房地產(chǎn)上行周期內(nèi),調(diào)控政策從未缺席,效果卻并不理想。在房地產(chǎn)平臺期和下行期,政策同樣不應(yīng)缺席,因為中國經(jīng)濟與房地產(chǎn)的脫鉤過程需要做到非常平滑,一旦出現(xiàn)閃失,將成為不能承受之重。從這個意義上看,個別庫存較重地區(qū)放松限購有其合理性,未來放松限購也有可能繼續(xù)擴大。看淡房地產(chǎn)的劉世錦也積極建議,房地產(chǎn)的“靴子”不能落得太急,否則銀行風險和地方政府財政風險都會爆發(fā)。

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