奧地利作家茨威格評(píng)價(jià)被送上斷頭臺(tái)的法國(guó)王妃瑪麗·安托瓦內(nèi)特時(shí)說(shuō)過(guò)，“她那時(shí)候還太年輕，不知道所有命運(yùn)贈(zèng)送的禮物，早已在暗中標(biāo)好了價(jià)格”，這句著名的話曾被無(wú)數(shù)次引用，用來(lái)規(guī)勸世人凡事不可過(guò)于驕縱。香港警匪片《無(wú)間道》里也有一句意味深長(zhǎng)的臺(tái)詞，“出來(lái)混，遲早要還的”，意思相近，但表意更加直接。
如果能預(yù)知今天這種進(jìn)退失據(jù)的糾結(jié)局面，不知道中國(guó)的地方政府當(dāng)初是否還愿意把房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的火車(chē)頭。曾經(jīng)無(wú)限風(fēng)光的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如今成了手中的燙手山芋，扔也不是，拿也不是。對(duì)于地方政府來(lái)說(shuō)，調(diào)控房?jī)r(jià)是政治任務(wù)，賣(mài)地賺錢(qián)是經(jīng)濟(jì)任務(wù)，當(dāng)市場(chǎng)走向疲軟的時(shí)候，魚(yú)和熊掌不可兼得，便陷入了無(wú)限的糾結(jié)當(dāng)中。
地方政府的糾結(jié)在是否取消限購(gòu)上表現(xiàn)得最為明顯，今年以來(lái)有多個(gè)城市先后試探松綁限購(gòu)，但在外界壓力之下，又相繼收回政令。與此前出臺(tái)限購(gòu)措施時(shí)的威嚴(yán)相比，取消限購(gòu)多是悄悄進(jìn)行。
在房地產(chǎn)的復(fù)雜棋局中，房地產(chǎn)商的公眾形象比較差勁，但有不少房地產(chǎn)大佬在輿論面前振振有詞，原因是他們知道，政府離不開(kāi)自己。不管是否愿意承認(rèn)，房地產(chǎn)的確綁架了經(jīng)濟(jì)，地方政府大部分財(cái)政收入來(lái)自于土地出讓金，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重一直高企，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用不容忽視，要穩(wěn)經(jīng)濟(jì)增速，要保就業(yè)底線，地方政府對(duì)房地產(chǎn)難免有投鼠忌器的心理。
中國(guó)經(jīng)濟(jì)不可能一直抱著房地產(chǎn)的大腿，況且如今這條大腿已經(jīng)不那么粗壯。世界上沒(méi)有哪個(gè)經(jīng)濟(jì)體可以一直靠房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，倒是有不少經(jīng)濟(jì)體栽在了過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)的發(fā)展模式上。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展來(lái)看，讓經(jīng)濟(jì)支柱盡早實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)脫鉤是必由之路。
房?jī)r(jià)非理性上漲會(huì)有兩個(gè)壞處，一是房?jī)r(jià)越來(lái)越脫離普通百姓的購(gòu)買(mǎi)能力，造成民怨沸騰;二是泡沫一旦破裂，將會(huì)嚴(yán)重拖累金融體系，危害經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康運(yùn)行。調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是圍繞這兩個(gè)方面來(lái)展開(kāi)，但是要想把房?jī)r(jià)調(diào)控到老百姓能夠接受的水平，幾乎是不可能完成的任務(wù)，居民的基本居住權(quán)利不能完全交給市場(chǎng)，房地產(chǎn)調(diào)控更重要的任務(wù)是防止泡沫繼續(xù)吹大甚至是破裂，避免給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)災(zāi)難性影響。
房地產(chǎn)商當(dāng)然是一直反對(duì)限購(gòu)政策的，理由除了臺(tái)面下的利益，還有臺(tái)面上的交易自由原則。非常時(shí)期，宏觀調(diào)控不能讓位于市場(chǎng)原教旨主義，必要的行政干預(yù)當(dāng)然很有必要，限購(gòu)其實(shí)是迫不得已的舉措。但是，當(dāng)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的原始動(dòng)力逐漸消失，市場(chǎng)供求關(guān)系開(kāi)始逆轉(zhuǎn)的時(shí)候，是否有必要繼續(xù)堅(jiān)持一刀切的行政干預(yù)措施，值得仔細(xì)探討。
推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力眾說(shuō)紛紜，如果糾結(jié)于細(xì)節(jié)，則會(huì)是自說(shuō)自話的局面。地產(chǎn)商賴(lài)政府地賣(mài)得貴，政府怪地產(chǎn)商價(jià)定得高，自住的指責(zé)炒房的擾亂了市場(chǎng)，等等等等，不一而足。從宏觀的角度理解，能獲得較多認(rèn)同的是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)制度和發(fā)展階段，主要包括特殊的匯率安排和人口結(jié)構(gòu)因素。一般認(rèn)為，匯率升值壓力如果得不到釋放，不可貿(mào)易部門(mén)的價(jià)格將會(huì)快速上漲，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格當(dāng)然會(huì)一馬當(dāng)先。丈母娘推高房?jī)r(jià)說(shuō)是地產(chǎn)商的發(fā)明，背后反映的人口因素帶來(lái)的房屋購(gòu)買(mǎi)力。如今來(lái)看，匯率升值壓力和人口擴(kuò)張壓力高峰都已經(jīng)過(guò)去，這兩個(gè)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力已不復(fù)存在。
古典經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，土地、資本和勞動(dòng)的結(jié)合創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)價(jià)值。過(guò)去一段時(shí)間，三個(gè)生產(chǎn)要素從中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中獲取的回報(bào)旱澇不均，土地和資本占優(yōu)，勞動(dòng)處于明顯劣勢(shì)，土地的優(yōu)厚報(bào)酬的一個(gè)表現(xiàn)就是房?jī)r(jià)持續(xù)飛漲。可以看到，隨著人口結(jié)構(gòu)的變化，要素稟賦的相對(duì)稀缺性發(fā)生明顯變化，勞動(dòng)的回報(bào)份額開(kāi)始提升，資本和土地的回報(bào)需要相應(yīng)地回落，也就是說(shuō)，房?jī)r(jià)回落其實(shí)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在要求。
既然房?jī)r(jià)缺乏持續(xù)上漲的基礎(chǔ)，繼續(xù)死守限購(gòu)政策已無(wú)必要，調(diào)控的重點(diǎn)應(yīng)該放到如何防止房地產(chǎn)硬著陸上來(lái)。