5月份，70個(gè)大中城市新房均價(jià)環(huán)比下跌0.16%，這是2012年6月以來(lái)該指數(shù)首次由上漲轉(zhuǎn)為下跌，市場(chǎng)整體步入下降通道，就連一直被認(rèn)為非常堅(jiān)挺的一線城市也扛不住了。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新披露的數(shù)據(jù)，5月份上海和深圳的新房?jī)r(jià)格分別環(huán)比下跌0.3%和0.2%，深圳新房?jī)r(jià)格為23個(gè)月以來(lái)環(huán)比首次下跌，北京二手住房?jī)r(jià)格連續(xù)兩個(gè)月下跌，5月份環(huán)比下跌0.9%，創(chuàng)28個(gè)月環(huán)比最大跌幅。
在樓市交投慘淡、悲觀氣氛彌漫、“唱空”論調(diào)不斷的情況下，一線城市房?jī)r(jià)下跌，無(wú)疑將沉重打擊包括購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的所有市場(chǎng)主體。一個(gè)顯而易見(jiàn)的結(jié)論就是，樓市將在低迷的泥潭中越陷越深，樓市企穩(wěn)回升更是遙遙無(wú)期。目前，我們最為關(guān)注的是一線城市房?jī)r(jià)進(jìn)入下跌通道對(duì)于整個(gè)樓市意味著什么?加速下跌，正中大佬們諸如“崩潰論”、“撞冰山論”、“泡沫破滅論”的判斷，還是以降價(jià)來(lái)去泡沫，讓房?jī)r(jià)收入比趨于合理，并刺激老百姓積極入市和漸進(jìn)消化過(guò)剩。
事實(shí)上，發(fā)展中國(guó)家或新興國(guó)家的房?jī)r(jià)大幅度波動(dòng)是一個(gè)常見(jiàn)的現(xiàn)象，平穩(wěn)的時(shí)候反而非常少見(jiàn)。因此，房?jī)r(jià)上漲與下跌本身非常正常，沒(méi)什么大驚小怪。關(guān)鍵是，樓市會(huì)不會(huì)因?yàn)闆](méi)有需求支撐而急劇下滑，沖擊到經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、金融體系和就業(yè)穩(wěn)定。但是，總結(jié)各國(guó)城市化規(guī)律而得出的一個(gè)結(jié)論是，樓市危機(jī)式的大起大落很少發(fā)生在城市化快速推進(jìn)時(shí)期。這是因?yàn)椋鞘谢焖偻七M(jìn)一般會(huì)持續(xù)幾十年，這一時(shí)期人口和資源在大城市規(guī)模化集聚、分工合作和產(chǎn)業(yè)升級(jí)迅速推進(jìn)，城市空間資源價(jià)值不斷提升并優(yōu)化。對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，這就意味著需求基礎(chǔ)不斷增厚，并給樓市帶來(lái)紅利。即便樓市量?jī)r(jià)會(huì)波動(dòng)，但只要控制好金融杠桿、外資和熱錢沖擊，一般不會(huì)發(fā)生金融危機(jī)。因?yàn)椋瑥?qiáng)大的需求始終存在，樓市波動(dòng)中的一些問(wèn)題也很容易被消化。
房改以來(lái)，我國(guó)主要城市(特別是一、二線重點(diǎn)城市)的房?jī)r(jià)之所以一直在上漲，一個(gè)重要原因就在于城市化帶來(lái)的強(qiáng)大需求。因此，判斷樓市前景就是要在宏觀上把握這種需求潛力。我國(guó)城鎮(zhèn)居民戶均套數(shù)比從2008年的0.74套增加到2013年的1.0~1.1套，部分二三線、三四線城市過(guò)去幾年供應(yīng)了大量的住房，但人口、產(chǎn)業(yè)并未相應(yīng)增長(zhǎng)和集聚，出現(xiàn)了“鬼城”、“空城”等供應(yīng)過(guò)剩的問(wèn)題。因此，總體上判斷，全國(guó)范圍內(nèi)告別了住房短缺，也告別了需求大規(guī)模釋放的時(shí)代，廣大的中小城市在未來(lái)還要思考如何消化供應(yīng)過(guò)剩。
但是，住房供求對(duì)比在全國(guó)范圍內(nèi)的差別很大。過(guò)去10年，一、二線50個(gè)主要城市集聚了2.6億外來(lái)人口中的80%，人口資源集聚、分工合作和產(chǎn)業(yè)升級(jí)遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于其他城市，這些城市的住房需求潛力非常大。根據(jù)第六次人口普查的結(jié)果，一線城市常住人口戶均擁有套數(shù)在0.7~0.8套，如果考慮到正常的投資需求(投放到租賃市場(chǎng))、改善性需求和拆遷需求，人均套數(shù)可能會(huì)更低。未來(lái)，以城市群為主的城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略下，主要城市將依舊是人口流入的目標(biāo)地，住房需求也將仍舊保持旺盛態(tài)勢(shì)。
今年以來(lái)，之所以連一線城市的住房市場(chǎng)都持續(xù)低迷，并非是需求不在了，而是住房供求結(jié)構(gòu)性失衡或供求錯(cuò)配。在這些城市，投資或改善性需求部分被“限購(gòu)”住了，大部分因?yàn)殛P(guān)注樓市下行風(fēng)險(xiǎn)而減倉(cāng)了，目前留在市場(chǎng)上的需求基本上都是所謂的“剛需”，如婚房需求、工作區(qū)域變動(dòng)帶來(lái)的購(gòu)房需求、家庭規(guī)模擴(kuò)大帶來(lái)的購(gòu)房需求等。這類需求有三個(gè)基本特征：一是對(duì)高價(jià)房承受能力較低，二是對(duì)與居住相關(guān)的生活成本比較敏感，三是對(duì)公共服務(wù)配套有強(qiáng)烈的需求。但是，在一線城市，無(wú)論是新房還是二手住房，經(jīng)過(guò)10多年快速上漲后，房?jī)r(jià)水平已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)歷史高點(diǎn)。即便是郊區(qū)的住房，其價(jià)格水平也上漲到兩萬(wàn)元左右，以此計(jì)算的房?jī)r(jià)收入比也在13倍左右，對(duì)于留在市場(chǎng)上的“剛需”來(lái)說(shuō)，這樣的價(jià)格水平難以承受。
同時(shí)，大城市二手住房交投比較活躍的區(qū)域集中在主城區(qū)，其價(jià)格水平一般要高于新房?jī)r(jià)格的10%~20%，且交易成本(中介成本和稅收成本)也很高，“剛需”難以接受。新房?jī)r(jià)格盡管相對(duì)較低，但其供應(yīng)主要分布在城市外圍或開(kāi)發(fā)價(jià)值較低的區(qū)域。在這些區(qū)域，住房建設(shè)速度遠(yuǎn)快于公共服務(wù)配套(交通、教育、醫(yī)療等)跟進(jìn)的速度。而且，越是新供應(yīng)的住房，其配套差的問(wèn)題就越嚴(yán)重，配套差意味著生活成本高、供應(yīng)的有效性差，不適合“剛需”人群的需求。
另外，2010年以來(lái)，一、二線重點(diǎn)城市土地價(jià)格快速上漲，地王頻繁出現(xiàn)。按照兩年左右的開(kāi)發(fā)周期，土地高溢價(jià)將會(huì)體現(xiàn)在2011年以來(lái)的高房?jī)r(jià)，而主要城市近幾年的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也佐證了這一點(diǎn)。在高地價(jià)驅(qū)動(dòng)下，樓市開(kāi)發(fā)一般會(huì)往大戶型、高檔化的模式上走，只有這樣才能保證開(kāi)發(fā)商的預(yù)期盈利，這也迎合了過(guò)去幾年房?jī)r(jià)快速上漲時(shí)期需求過(guò)度釋放，特別是投資需求旺盛的特征。根據(jù)筆者的調(diào)研，在一、二線重點(diǎn)城市，目前的新房供應(yīng)中，大戶型住房供應(yīng)占比較大，而“剛需”人群需要的中低價(jià)位、中小戶型的普通住房供應(yīng)則偏少。
目前，一線城市的庫(kù)存消化周期也超過(guò)12個(gè)月的警戒線了，很多人認(rèn)為一線城市也存在供應(yīng)過(guò)剩的問(wèn)題。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)發(fā)布后，對(duì)于5月份一線城市房?jī)r(jià)下跌的問(wèn)題，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉表示，房?jī)r(jià)下跌的主要原因是庫(kù)存壓力較大，這是對(duì)供求關(guān)系的誤解。事實(shí)上，庫(kù)存中更多的是無(wú)效供應(yīng)，或者是“剛需”用腳投票的結(jié)果。未來(lái)，重點(diǎn)城市限購(gòu)政策不會(huì)取消，國(guó)家希望通過(guò)支持“剛需”人群購(gòu)房，特別是希望加速非戶籍常住人口城市化來(lái)化解住房供應(yīng)過(guò)剩、漸進(jìn)去泡沫。但是，要想讓這部分市場(chǎng)需求真正實(shí)現(xiàn)，就需要正視住房供求結(jié)構(gòu)目前存在的失衡和錯(cuò)配問(wèn)題，增加針對(duì)“剛需”人群的住房產(chǎn)品和貨真價(jià)實(shí)的公共服務(wù)配套體系建設(shè)，如發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房，加快公共服務(wù)均等化，增加軌道交通和教育醫(yī)療投入，社會(huì)保障實(shí)現(xiàn)異地統(tǒng)籌并向常住人口全覆蓋等。