受樓市成交量急劇萎縮的影響，近期多地頻現(xiàn)土地底價出讓或流拍現(xiàn)象。濟(jì)南、杭州等地近兩月甚至出現(xiàn)土地零成交，就連部分一二線重要城市也未能幸免。其中，廣州、南京等地即使有土地成交，也多為底價成交。而上海計(jì)劃推出的兩幅地塊因無人競拍而延期出讓。
另據(jù)中國指數(shù)研究院報告顯示，5月全國300個城市共成交土地1767宗，環(huán)比減少19%，同比減少45%；土地出讓金總額1375億元，環(huán)比下降30%，同比下降38%。土地成交量和出讓金均銳減。
業(yè)內(nèi)專家對此表示，土地市場降溫對于土地財(cái)政是負(fù)面影響，今年的土地出讓金可能低于去年，地方政府的償債壓力正在加大。筆者認(rèn)為，土地財(cái)政的大幅減少，對于地方政府而言既是“危”，也是“機(jī)”。所謂的“危”就是：
其一，土地市場頻現(xiàn)流拍或者底價出讓，會使地方政府財(cái)政收入大幅減少。除了土地出讓金下滑，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種收入也出現(xiàn)銳減。財(cái)政部公布的4月份公共財(cái)政收支數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)營業(yè)稅環(huán)比銳減102億元。地方稅收收入、土地出讓金“雙降”。在這種情況下，一旦土地財(cái)政出現(xiàn)大幅減少，會造成地方政府在財(cái)政支出方面收縮，直接影響到城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、民生保障的投入，以及國家重要工程的投資(比如危棚簡屋改造、保障房建設(shè)等)。
其二，對于基本面不太好的城市來說，土地財(cái)政大幅減少，造成地方政府償債能力減弱，隨時面臨違約風(fēng)險。當(dāng)然也有人認(rèn)為，中國地方政府出現(xiàn)違約的可能性并不大，一方面中國與美國聯(lián)邦制不同，地方政府出現(xiàn)債務(wù)問題，中央政府不可能不管；另一方面地方政府可以借新償舊來緩解債務(wù)壓力。但問題是，地方政府的債務(wù)近年來如滾雪球般飛速擴(kuò)大，借新償舊也不是解決債務(wù)問題的根本方法。更重要的是，中央政府也因4萬億剌激計(jì)劃，導(dǎo)致所剩財(cái)力有限，縱然能使一地不發(fā)生危機(jī)，也不可能救得了所有地方政府的債務(wù)危機(jī)。
其三，土地財(cái)政的大幅下降，但地方政府對土地財(cái)政的依賴度卻不斷提高。去年全國土地出讓收入總金額達(dá)4.1萬億元，今年一季度土地出讓收入達(dá)到1.08萬億元，同期地方財(cái)政收入1.95萬億元。土地出讓收入與地方公共財(cái)政收入比達(dá)1：1.8，地方財(cái)政對土地的依賴程度很嚴(yán)重。目前來看，只要土地市場維持在高價區(qū)域，地方政府就可以拿土地作為抵押物，向銀行貸款，或用作借新償舊，或用于開發(fā)項(xiàng)目。而如今土地價格大跌甚至流拍，地方政府很難再拿土地向銀行作抵押物了，這對地方政府來說無疑是雪上加霜。
不可否認(rèn)，土地市場的萎縮，直接影響到地方政府的財(cái)政收入，這對于地方政府來說是一個重大考驗(yàn)，但也是一個轉(zhuǎn)型的良機(jī)。地方政府一方面要戒除對“土地財(cái)政”的依賴(當(dāng)然這要有一個過程)，由原來的投資型政府向公共服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變。另一方面也敦促加快我國的稅制改革進(jìn)程。一直以來我國在財(cái)稅方面責(zé)權(quán)不匹配現(xiàn)象嚴(yán)重，中央政府應(yīng)該適當(dāng)將一部分財(cái)權(quán)讓渡給地方政府。同時開征房產(chǎn)稅，使地方政府?dāng)[脫對土地財(cái)政的依賴度。而唯有地方政府?dāng)[脫了對土地出讓金的依賴，中國的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型才有望成功。