居民現(xiàn)金回報(bào)提高導(dǎo)致投資者買房偏好轉(zhuǎn)變、城市居民住房需求基本滿足、外來(lái)工購(gòu)買力相對(duì)有限等因素影響下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已告別瘋狂，到達(dá)價(jià)量增長(zhǎng)放緩乃至調(diào)整的拐點(diǎn)。由于短期內(nèi)不會(huì)有大量存量房入市，其大規(guī)模崩潰的可能也非常小。
最近半年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了比較明顯的變化，許多地區(qū)無(wú)論新房還是二手房的成交量都顯著下降，房?jī)r(jià)也呈不同程度的增速放緩甚至下滑態(tài)勢(shì)。在這種情勢(shì)下，過(guò)去3年來(lái)在全國(guó)70多個(gè)城市實(shí)行的房地產(chǎn)限購(gòu)政策是否應(yīng)該退出引起廣泛的議論，也有消息說(shuō)住建部正在考慮允許各地方政府放開其限購(gòu)政策。
房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)已到。當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局已經(jīng)轉(zhuǎn)變，通俗來(lái)講就是，其拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)到。為什么這么講?因?yàn)檫@一市場(chǎng)的主基調(diào)已經(jīng)由過(guò)去的瘋狂上漲轉(zhuǎn)變?yōu)闇睾蜕蠞q乃至于調(diào)整。那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模崩潰的結(jié)局呢?這種可能性非常小。房地產(chǎn)市場(chǎng)大規(guī)模崩潰的主要原因必須是有大量的存量房入市，從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成沖擊，而目前這種可能性非常小。
總的來(lái)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)迎來(lái)新格局，其基本特點(diǎn)就是交易量增長(zhǎng)逐步放緩，很多地區(qū)的房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一定的增長(zhǎng)放緩或下降。在此要強(qiáng)調(diào)的是，這一新格局是多元化的，北上廣深等一線城市仍然具有價(jià)格上漲的壓力，因?yàn)檫@些城市的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)能力和人口聚集能力仍然十分強(qiáng)勁，不大可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)的大幅、大面積下降。問(wèn)題的關(guān)鍵是，這一輪調(diào)整不能以過(guò)分犧牲交易量為代價(jià)，否則，交易量的下降將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的放緩，也會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展帶來(lái)不利影響。
針對(duì)這兩大需求，限購(gòu)政策應(yīng)該靈活的調(diào)整。北上廣深等一線城市應(yīng)該按兵不動(dòng)。這些城市目前房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然存在，人口的聚集能力仍然上漲，如果過(guò)快放開限購(gòu)政策的話，人口將會(huì)膨脹，城市規(guī)模將會(huì)很快超過(guò)生態(tài)承載能力，房?jī)r(jià)也會(huì)過(guò)快地上漲，不利于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
其他城市應(yīng)該因地制宜，放開外來(lái)戶籍人口的購(gòu)房限制。那么，對(duì)于本地居民購(gòu)買第三、四套房的限制是否應(yīng)該放開呢?筆者認(rèn)為應(yīng)該謹(jǐn)慎行事。因?yàn)橛心芰?gòu)買多套住房的本地居民往往先知先覺(jué)，且資金實(shí)力較強(qiáng)，他們的投資行為會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的炒作，從而使外地居民的買房需求難以滿足。
總之，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到達(dá)拐點(diǎn)，此時(shí)應(yīng)該順應(yīng)變化，不失時(shí)機(jī)地靈活調(diào)整限購(gòu)政策，并不妨先從放開外地居民購(gòu)房限制開始;與此同時(shí)，市場(chǎng)化的調(diào)節(jié)政策應(yīng)該實(shí)時(shí)跟進(jìn)，從而利用好這一拐點(diǎn)，營(yíng)造一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新格局。