由于寬松貨幣政策使居民部門的長期收入削減，房屋購買力必然下降，所以寬松貨幣政策對房價的影響力也將下降，因此重新實行寬松貨幣政策的2013年房價漲幅遠(yuǎn)低于2009年。
近期，伴隨中國經(jīng)濟(jì)下行，許多城市出現(xiàn)房價松動現(xiàn)象，不少人甚至預(yù)言樓市將在2014年崩盤，連帶中國經(jīng)濟(jì)陷入危機(jī)。中國房地產(chǎn)市場目前形勢和發(fā)展趨勢究竟是怎樣的?其內(nèi)在作用機(jī)理到底是什么?
筆者認(rèn)為，從本質(zhì)上說，高房價問題主要就是個貨幣問題，房價與貨幣政策寬松度正相關(guān)。由于土地市場的稀缺性、房地產(chǎn)按揭貸款對市場需求的透支和投機(jī)資本對房地產(chǎn)金融性盈利機(jī)會的渴望，還由于一些資本無法投入實體經(jīng)濟(jì)，所以貨幣政策一旦寬松，就會有大量金融投機(jī)資本涌入房地產(chǎn)業(yè)和其后盾金融業(yè)牟取短期貸款和房屋倒賣等投機(jī)利潤，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場供需雙方出現(xiàn)人為的“不差錢”狀態(tài)，進(jìn)而價格機(jī)制遭到扭曲，房價往往就在相當(dāng)程度上脫離真實供求關(guān)系，嬗變?yōu)橐粋�貨幣問題。
直到目前，這個命題依然有效，但房價與貨幣政策寬松度的正相關(guān)效應(yīng)在遞減。數(shù)據(jù)顯示，同樣實行寬松貨幣政策，2013年的房價上漲與2009年那一輪房價上漲已經(jīng)不可同日而語。
2013年，雖然一線城市和部分二線城市漲幅較大，但由于部分二線城市漲幅小，許多三、四線城市持平，部分三、四線城市和大部分小城鎮(zhèn)下跌，全國房價綜合起來，只是小幅上漲。2013年房價上漲幅度為什么大大低于2009年?筆者認(rèn)為，原因在于寬松貨幣政策對經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)而對房價的決定作用在逐漸遞減。
2009年的房價暴漲是因為大規(guī)模刺激，2010年開始進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控。但是經(jīng)濟(jì)很快就轉(zhuǎn)為下滑，從2007年的14.6%大幅下滑至2012年第二季度的7.7%，表明擴(kuò)大內(nèi)需和轉(zhuǎn)型升級政策沒有成功帶來足以替代勞動密集型出口和粗放化投資的新經(jīng)濟(jì)增長引擎。2012、2013年經(jīng)濟(jì)下滑都是在二季度達(dá)到無法忍受的程度，于是年中經(jīng)濟(jì)工作會議前后推出刺激政策。而今年是在一季度就推出微刺激政策，說明今年一季度的經(jīng)濟(jì)下滑就已經(jīng)達(dá)到無法忍受的程度。可見，中國的潛在經(jīng)濟(jì)增長率已經(jīng)削弱，貨幣政策對中國經(jīng)濟(jì)影響力大大下降。中國政府現(xiàn)在之所以只搞微刺激，就是因為強(qiáng)刺激是飲鴆止渴，會降低潛在經(jīng)濟(jì)增長率。
由于寬松貨幣政策使居民部門的長期收入削減，房屋購買力必然下降，所以寬松貨幣政策對房價的影響力也將下降，因此重新實行寬松貨幣政策的2013年房價漲幅遠(yuǎn)低于2009年。
中國經(jīng)濟(jì)泡沫是否真的會在2014年發(fā)生崩盤式破滅呢?我認(rèn)為，那倒也未必。
得益于獨特的要素稟賦結(jié)構(gòu)，人口眾多，地區(qū)差異大，產(chǎn)業(yè)體系全面，中國經(jīng)濟(jì)抗沖擊能力遠(yuǎn)超日本。現(xiàn)在還沒有到山窮水盡的時候。中國政府還有相當(dāng)程度的政策回旋空間，足以避免短期內(nèi)崩盤式破滅。
第一，中國并沒有像2007年美國次貸危機(jī)之前那樣放任沒有足夠償還能力的次級貸款人買房。中國一套房首付高達(dá)30%，而美國是零首付了多年并且還借金融衍生產(chǎn)品高倍放大風(fēng)險之后才引發(fā)次貸危機(jī)。中國政府至少還可以逐步降低首付比例，支撐房價不暴跌。
第二，即使是合乎貸款條件的購房者，也受制于全國大范圍實行的限購限貸，想買買不到，想貸貸不到。預(yù)計2014年中國政府將逐步放松限購限貸，如此空置商品房將得以部分消化，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。
第三，中國政府不會容忍全國性的房價暴跌，因為那就意味著全面的社會經(jīng)濟(jì)危機(jī)。所謂“兩害相權(quán)取其輕”，一條路是讓房價暴跌，結(jié)果是經(jīng)濟(jì)崩潰，社會動蕩。而另一條路是維持全國房價整體持平或小幅下跌，容忍個別地區(qū)房價崩潰，這樣經(jīng)濟(jì)社會可以維持基本穩(wěn)定，為轉(zhuǎn)型升級爭取時間。顯然，再偉大的改革家也只會走第二條路。因此，如果所謂微刺激不能夠穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場，一定會有更強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)刺激政策。
在2014年全國“兩會”上，住建部稱中國樓市十年不會崩盤、將啟動“雙向調(diào)控”，已經(jīng)表明了政府的樓市政策基調(diào)。
第四，目前大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商仍然資金比較充足，房價維持能力仍然較強(qiáng)。例如在重慶等地，據(jù)地方建委官員透露，只有40%左右開發(fā)商貸款，大部分開發(fā)商依靠前幾年的利潤積累就可以暫時維持房價。
第五，中國政府還可以產(chǎn)業(yè)救市。筆者一貫反對照搬其他國家的簡單階梯式發(fā)展經(jīng)驗，反對機(jī)械套用片面線性的西方經(jīng)濟(jì)發(fā)展理論，強(qiáng)調(diào)中國作為世界第一人口大國的要素稟賦結(jié)構(gòu)異質(zhì)性，提倡仍然應(yīng)該大力扶持勞動密集型產(chǎn)業(yè)、遏制人民幣升值、技術(shù)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級與保持傳統(tǒng)勞動密集型出口優(yōu)勢必須并重，不可偏廢。
須知，高精尖加金融業(yè)、服務(wù)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)尚不能讓3億多人口的美國可持續(xù)發(fā)展，怎么可能讓14億人口的中國可持續(xù)發(fā)展?
今年1月中旬，九部委聯(lián)合出臺《關(guān)于促進(jìn)勞動密集型中小企業(yè)健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》，同時人民幣主動開啟貶值進(jìn)程，顯示中央已經(jīng)出現(xiàn)政策轉(zhuǎn)變。如果此舉貫徹實施徹底，那么由于增加了勞動密集型中小企業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的工資、利潤和稅收等非金融收入，必然有利于提高真實的有效需求，有利于穩(wěn)定國家實體經(jīng)濟(jì)，對泡沫經(jīng)濟(jì)具有緩解作用。1~4月的外貿(mào)數(shù)據(jù)顯示，雖然同比有所下降，但排除去年對港虛假貿(mào)易導(dǎo)致的高基數(shù)效應(yīng)之后，實際出口是回暖的，這表明產(chǎn)業(yè)救市的效果正在顯現(xiàn)。
筆者預(yù)計，2014年中國房價會有短暫向下波動，正如目前，但是隨著下半年經(jīng)濟(jì)刺激政策的逐步加碼和出口形勢的回穩(wěn)，全年全國整體房價漲跌幅可能將趨于基本持平、略有漲跌。其中少數(shù)中心城市房價小幅上漲，多數(shù)城市基本持平，少數(shù)城市下跌。