房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，房企的銷售壓力進(jìn)一步加劇。在此背景下，房企的促銷活動(dòng)一浪高過(guò)一浪。據(jù)媒體報(bào)道，位于北京亦莊的珠江四季悅城推出“全盤無(wú)首付”的促銷政策，這也是北京首個(gè)“零首付”樓盤。
從20%到30%再到40%，現(xiàn)在突然變成“零首付”，商品房銷售的“臉”變得可真夠快的。可以肯定，開發(fā)商此舉是得到銀行認(rèn)可的。不然，開發(fā)商也不可能有這么大膽量推出“零首付”促銷手段。
問(wèn)題是，實(shí)行“零首付”的風(fēng)險(xiǎn)也是顯而易見的。要知道，首付本身也是對(duì)購(gòu)房者資信情況的一次調(diào)查和考驗(yàn)。沒有了“零首付”，在“脫手為王”的商品房銷售新時(shí)代，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)驟然上升。一方面，開發(fā)商不可能在“賣房難”的情況下對(duì)購(gòu)房者資信情況進(jìn)行調(diào)查，否則，就會(huì)把購(gòu)房者“趕”走；另一方面，銀行也沒有這樣的時(shí)間和精力去對(duì)購(gòu)房者的資信情況進(jìn)行調(diào)查。如此，購(gòu)房者的資信調(diào)查就在“零首付”下出現(xiàn)了真空地帶。
那么，為什么銀行會(huì)愿意冒這樣的風(fēng)險(xiǎn)，允許開發(fā)商推出“零首付”促銷手段呢？其中也許有其自己的目的。
首先，轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷的情況下，相當(dāng)一部分開發(fā)商已經(jīng)面臨“資金鏈”斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。一旦開發(fā)商“資金鏈”斷裂，必然會(huì)給銀行帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。與其被動(dòng)等待風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，不如主動(dòng)采取措施，通過(guò)“零首付”這樣的方式，將風(fēng)險(xiǎn)從開發(fā)商身上轉(zhuǎn)移到廣大購(gòu)房者身上。
第二，推遲風(fēng)險(xiǎn)。按照目前的實(shí)際狀況，只要房地產(chǎn)市場(chǎng)政策不作出重大調(diào)整，開發(fā)商出現(xiàn)問(wèn)題是必然的，風(fēng)險(xiǎn)也就隨時(shí)可能爆發(fā)。在這樣的情況下，同意開發(fā)商推行“零首付”，就可以有效避免風(fēng)險(xiǎn)快速發(fā)生，將風(fēng)險(xiǎn)向后推遲。萬(wàn)一經(jīng)濟(jì)狀況好轉(zhuǎn)，購(gòu)房者生活條件改善，風(fēng)險(xiǎn)還可能得到避免。
第三，分散風(fēng)險(xiǎn)。如果開發(fā)商出現(xiàn)“資金鏈”斷裂，對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)者和工作人員來(lái)說(shuō)，壓力是非常大的。原因在于，影響和損失都會(huì)相當(dāng)大，責(zé)任追究也就會(huì)十分嚴(yán)厲。相反，將風(fēng)險(xiǎn)分散給成千上萬(wàn)的購(gòu)房者，只要購(gòu)房者不出現(xiàn)集體斷供的現(xiàn)象，一般情況下，就不可能有大的風(fēng)險(xiǎn)和矛盾爆發(fā)。自然，對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)者和工作人員來(lái)說(shuō)，也就十分愿意通過(guò)這樣的方式分散風(fēng)險(xiǎn)了。
而對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，采用“零首付”促銷方式，除可以有效緩解“資金鏈”斷裂的風(fēng)險(xiǎn)之外，還可以有效保護(hù)商品房?jī)r(jià)格，從而不需要再通過(guò)降價(jià)策略去進(jìn)行促銷。畢竟，“零首付”對(duì)相當(dāng)一部分購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，吸引力要遠(yuǎn)大于其他促銷手段。更何況，推行“零首付”后，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)全部轉(zhuǎn)嫁給了銀行，對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，何樂(lè)而不為呢？如此一來(lái)，所謂“零首付”，也就成了銀行與開發(fā)商合演的一出風(fēng)險(xiǎn)游戲，即將風(fēng)險(xiǎn)暫時(shí)化解或轉(zhuǎn)移。而這出戲的導(dǎo)演是開發(fā)商，主角則是銀行。到底是喜劇還是悲劇，只有用時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)了。
所以，對(duì)開發(fā)商推行的“零首付”策略，相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)和職能部門還是要高度重視和關(guān)注的，特別是銀行監(jiān)管機(jī)構(gòu)，在沒有足夠保證措施的情況下，是不應(yīng)當(dāng)允許銀行對(duì)開發(fā)商推行“零首付”促銷手段的，切不要將銀行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移或延遲，從而留下更多更大的隱患。