最近，有國內(nèi)媒體報(bào)道說，隨著中國住房市場的周期性調(diào)整和房價(jià)的震蕩，中國將全面地爆發(fā)大規(guī)模的“斷供潮”。就如2008年美國次貸危機(jī)爆發(fā)所引發(fā)的美國金融危機(jī)及全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)一樣，如果中國“斷供潮”大規(guī)模爆發(fā)，也將引發(fā)中國的銀行危機(jī)、金融危機(jī)及經(jīng)濟(jì)危機(jī)。
這些言論有點(diǎn)危言聳聽，其分析解釋也不符合中國法律規(guī)定及現(xiàn)實(shí)邏輯。首先，所謂的“斷供”是指個(gè)人通過銀行住房按揭購買的住房，在房價(jià)大幅下跌后，其持有住房價(jià)格遠(yuǎn)低于個(gè)人繼續(xù)要繳交按揭貸款的價(jià)格，即個(gè)人所持續(xù)的住房變成了“負(fù)資產(chǎn)”。這時(shí)理性的個(gè)人選擇停止再供按揭貸款，讓個(gè)人所持有的住房為銀行收回。也就是說，當(dāng)個(gè)人通過按揭貸款的住房成為“負(fù)資產(chǎn)”時(shí)，個(gè)人選擇停止再供按揭貸款就是“斷供”。
對于個(gè)人的住房成為“負(fù)資產(chǎn)”后，不同的國家其法律制度不同，個(gè)人選擇的方式是不一樣的。
在美國，不僅有個(gè)人破產(chǎn)法，而且個(gè)人按揭貸款合同也規(guī)定，如果個(gè)人以按揭貸款購買的住房成為了“負(fù)資產(chǎn)”，個(gè)人只要選擇破產(chǎn)，或“斷供”，只要把所持有的住房交給銀行，其個(gè)人住房債務(wù)就此中止。也就是說，在美國，個(gè)人住房按揭貸款的債務(wù)是有限責(zé)任的。只不過，如果這樣的債務(wù)違約發(fā)生，會給個(gè)人留下信用違約不良記錄。
但是對于中國住房按揭貸款來說，中國既沒有個(gè)人破產(chǎn)法，也沒有對其合約給出其債務(wù)為有限責(zé)任之規(guī)定。在這種情況下，中國個(gè)人住房按揭貸款的債務(wù)責(zé)任是無限的。也就是說，如果中國的房地產(chǎn)市場價(jià)格大幅下跌，居民所持有的住房成為了“負(fù)資產(chǎn)”。在這種情況下，不會如美國那樣，這些持有“負(fù)資產(chǎn)”住房的居民，只要“斷供”，把通過按揭貸款購買的住房交給銀行，其債務(wù)就可中止。反之，如果居民選擇了“斷供”，這時(shí)不僅做貸款的銀行可能收回該住房，而且該居民所欠下的債務(wù)還得繼續(xù)還。直到其債務(wù)全部還清為止。不僅個(gè)人所購買的住房沒有了，個(gè)人首付及前期供款打了水漂，而且還背著一身債務(wù)。
對美國人來說，不僅其首付低，有些首付為10%，甚至零首付，而且其住房按揭貸款的債務(wù)是有限責(zé)任。在這種情況下，一旦其持有的住房成為“負(fù)資產(chǎn)”，最理性的選擇是“斷供”。這就是為何在美國，一旦住房成為了“負(fù)資產(chǎn)”，就容易爆發(fā)“斷供潮”的原因所在。
可是，在中國，其情況完全不一樣。不僅中國居民購買住房時(shí)的首付高，而且其住房按揭貸款是無限責(zé)任，再加上中國最高法院有一個(gè)對居民自住房保護(hù)的特殊解釋，因此，即使國內(nèi)房價(jià)大幅下跌，不少住房也可能出現(xiàn)“負(fù)資產(chǎn)”，但出現(xiàn)“斷供潮”概率則不會太高。沒有多少居民會作出這樣的行為選擇。
這幾年來國內(nèi)住房價(jià)格一直在快速飚升，在不同時(shí)期購買的住房，即使是通過住房按揭貸款購買，如果房價(jià)大幅下跌，其變?yōu)椤柏?fù)資產(chǎn)”的概率也會不一樣。比如說，在2009年3月以前購買的住房，如果是一線城市，其成為“負(fù)資產(chǎn)”概率就會低許多。而購買的時(shí)間越短，越是在房價(jià)高的城市購買，其“負(fù)資產(chǎn)”的概率就會越高。
最近在江浙一帶地方出現(xiàn)的“斷供”的情況，主要是一些民營企業(yè)購買的高端住房。早幾年，由于房價(jià)快速飚升、暴利普遍、貸款利率低，不少民營企業(yè)主紛紛棄實(shí)體而炒作住房。這些企業(yè)主通常會把財(cái)務(wù)杠桿做到最高，把還沒有還完貸款的房子拿到銀行做二次抵押貸款。一旦企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難或房價(jià)下跌，他們就會斷供、棄房(因?yàn)橹袊小镀髽I(yè)破產(chǎn)法》)或跑路。可以說，當(dāng)中國住房市場出現(xiàn)周期性調(diào)整，房價(jià)大幅下跌，個(gè)別企業(yè)“斷供”事情發(fā)生是自然的事情，對此我們不用太多擔(dān)心。而國內(nèi)居民的“斷供潮”則發(fā)生的概率不會很高。即使當(dāng)前中國央行要求放松個(gè)人住房按揭貸款，要把一些國內(nèi)居民趕往高房價(jià)的火海，但是商業(yè)銀行對此動力不足，讓大規(guī)模的個(gè)人住房貸款流入高房價(jià)市場可能性也不太。因?yàn)椋瑹o論是住房投資者還是銀行都知道，當(dāng)前進(jìn)入高房價(jià)市場的風(fēng)險(xiǎn)一定會很高。