樓市調(diào)控不是不滿足正常的居住權(quán)，樓市去泡沫化也不等于去杠桿化。這應(yīng)是央行強(qiáng)調(diào)加快個(gè)人住房貸款發(fā)放節(jié)奏的本意所在。
在央行日前召開(kāi)住房金融服務(wù)專題座談會(huì)上，央行副行長(zhǎng)劉士余要求商業(yè)銀行合理確定首套房貸款利率水平，提高服務(wù)效率，及時(shí)審批和發(fā)放符合條件的個(gè)人住房貸款。在樓市終于進(jìn)入去泡沫化階段的敏感期，央行的這一口頭要求，引發(fā)公眾熱議:央行即將出手托市嗎?
與其說(shuō)央行的新要求是托市，不如說(shuō)是央行希望商業(yè)銀行保持其應(yīng)有的信貸功能。今年以來(lái)，在銀行房貸額度普遍告緊的情況下，個(gè)人房貸的辦理周期突然被拉長(zhǎng)。其原因是，去年以來(lái)受互聯(lián)網(wǎng)金融影響出現(xiàn)的銀行存款搬家現(xiàn)象，部分限制了銀行的貸款空間。而嚴(yán)格的存貸比政策要求和存款考核壓力，進(jìn)一步強(qiáng)化了銀行錢緊的外在表現(xiàn)。出于資金回籠的需要，商業(yè)銀行普遍開(kāi)始將信貸結(jié)構(gòu)向回報(bào)周期較短的小額貸、經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸傾斜，而將房貸置于了非優(yōu)先位置。即使發(fā)放房貸，也是上調(diào)利率者優(yōu)先，有打折訴求者靠后。
盡管房貸收緊是銀行趨利避害的自然選擇，但其副作用顯而易見(jiàn)。眾所周知，目前的樓市調(diào)控政策是以行政調(diào)控為主導(dǎo)的非常態(tài)，限購(gòu)等調(diào)控手段盡管效率高，卻可能對(duì)有正常住房需求和改善性住房需求的群體造成“誤傷”。在這種情況下，如果銀行房貸持續(xù)收緊，“誤傷”面積就會(huì)擴(kuò)大。
樓市調(diào)控不是不滿足正常的居住權(quán)，樓市去泡沫化也不等于去杠桿化。這應(yīng)是央行強(qiáng)調(diào)加快個(gè)人住房貸款發(fā)放節(jié)奏的本意所在。
而且，加快個(gè)人住房貸款發(fā)放節(jié)奏也未必會(huì)起到托市的作用。一方面，對(duì)個(gè)人住房貸款的申請(qǐng)資質(zhì)仍然嚴(yán)格，而且門(mén)檻還在趨于抬高，加快個(gè)人住房貸款發(fā)放節(jié)奏所產(chǎn)生的市場(chǎng)效應(yīng)仍將大大被限制。另一方面，樓市之所以形成泡沫，本質(zhì)上是地價(jià)占比過(guò)高、流動(dòng)性泛濫、民間資本投資渠道狹窄共同催生的結(jié)果。其內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力與是否發(fā)放房貸并無(wú)直接關(guān)聯(lián)。此前，央行行長(zhǎng)周小川剛剛強(qiáng)調(diào)，在經(jīng)濟(jì)仍在合理運(yùn)行區(qū)間的情況下，不會(huì)出臺(tái)大規(guī)模刺激政策。這實(shí)際上已經(jīng)限制了貨幣超發(fā)推高樓市價(jià)格的空間。而隨著向社會(huì)資本開(kāi)放的市場(chǎng)門(mén)檻逐漸降低，社會(huì)資本正獲得新的進(jìn)入?yún)^(qū)域，之前不得不涌入樓市的資金也有望因此分流。
還要看到，自第二季度全國(guó)樓市量?jī)r(jià)齊跌的局面形成以來(lái)，市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，甚至連主流開(kāi)發(fā)商也承認(rèn)這一點(diǎn)。僅僅是加快個(gè)人房貸發(fā)放，不可能改變新形成的預(yù)期。
實(shí)際上，即使央行從口頭要求形成文件，也未必能改變目前房貸收緊的態(tài)勢(shì)。商業(yè)銀行有經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)也有其內(nèi)部評(píng)估機(jī)制。這就決定了加快房貸發(fā)放節(jié)奏將呈現(xiàn)差異化景象。不同銀行將有快有慢。
而差異化經(jīng)營(yíng)，讓銀行成為真正的市場(chǎng)主體，對(duì)消費(fèi)者最有利。就此而言，與其期待房貸寬松，不如期待銀行提供差異化服務(wù)，讓我們能夠用腳投票更現(xiàn)實(shí)。