要從根本上解決我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題，不能就房地產(chǎn)而論房地產(chǎn)，小修小補(bǔ)，必須將短期與中長(zhǎng)期政策結(jié)合起來(lái)考慮，通過(guò)建立和完善包括土地、財(cái)政、稅收、信貸等在內(nèi)的一整套制度機(jī)制，并且要與收入分配體制改革、壟斷性行業(yè)改革、反腐倡廉等多方面措施進(jìn)行配套、銜接與協(xié)調(diào)。
今年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了較大變化，逐步由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)分化趨勢(shì)明顯。一方面，北京、上海等一線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格回落，二手房成交量下降，剛性需求被壓制，改善性需求觀望情緒上升;另一方面，溫州、秦皇島、紹興等三四線(xiàn)城市成交量銳減，庫(kù)存消化需要較長(zhǎng)周期，很多開(kāi)發(fā)商面臨資金緊張的局面。
如何看待未來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，以及政府該如何調(diào)控我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，均需要重新審視我國(guó)房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位，以及過(guò)去房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，切不可操之過(guò)急、采取一刀切的樓市調(diào)控措施。
多因素導(dǎo)致調(diào)控失敗
2013年3月出臺(tái)的“國(guó)五條”，被稱(chēng)為史上最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控措施，但被地方與部門(mén)嚴(yán)重虛置，一年以來(lái)，全國(guó)地價(jià)房?jī)r(jià)租價(jià)“三價(jià)”均大幅度上漲，成為十多年來(lái)漲幅最高的年份之一。
房地產(chǎn)調(diào)控不成功，筆者認(rèn)為主要原因包括：關(guān)鍵政策不出臺(tái)。一是不出臺(tái)控制地價(jià)的有效政策。政府調(diào)控如果不從根本上改變土地供應(yīng)制度，既不有效擴(kuò)大土地供應(yīng)量，又不抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲，反而通過(guò)控地、通過(guò)競(jìng)價(jià)抬高地價(jià)，就使房地產(chǎn)調(diào)控失去了基礎(chǔ)，無(wú)法使房?jī)r(jià)保持在合理水平。二是不出臺(tái)調(diào)控多占房、空置房的有效政策。政府一直回避部分既得利益群體不合規(guī)多占房現(xiàn)象，對(duì)住房資源流向與占有嚴(yán)重失衡問(wèn)題缺乏措施。三是房地產(chǎn)稅立法進(jìn)展緩慢，“多房族”住房持有成本很低，增值效益很高，房屋坐地升值，大量存量房、空置房無(wú)法盤(pán)活。
重要政策不對(duì)路。一是多次采取的控制地根政策，實(shí)際上抑制了土地有效供給，反而抬高了地價(jià)進(jìn)而抬高了房?jī)r(jià)。二是多次推出的控制銀根政策，反而抬高了地產(chǎn)商融資成本與購(gòu)房者的按揭成本，實(shí)際刺激了房?jī)r(jià)上漲。三是對(duì)小產(chǎn)權(quán)房采取的是只壓不疏、壓而無(wú)力的政策，不僅控制不了其發(fā)展，反而提高了小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格。
部分政策相掣肘。在房地產(chǎn)調(diào)控中，往往很多部門(mén)出政策，相互之間缺乏必要協(xié)調(diào)。稅收歸財(cái)稅部門(mén)，土地歸國(guó)土部門(mén)，融資歸金融部門(mén)，監(jiān)管歸住建部門(mén)，具體執(zhí)行歸地方。各部門(mén)之間利益、部門(mén)與地方之間利益往往不一致，政策制定、執(zhí)行都要對(duì)自己有利，因此，不少政策相互掣肘，嚴(yán)重影響樓市調(diào)控效果。
執(zhí)行政策不得力。多年來(lái)，國(guó)家房地產(chǎn)政策在地方執(zhí)行中往往被大打折扣，很多時(shí)候采取“上有政策”、“下有對(duì)策”。一是對(duì)中央政府承諾的住房財(cái)產(chǎn)登記與聯(lián)網(wǎng)計(jì)劃執(zhí)行時(shí)間被地方采取各種理由一推再推。二是地方對(duì)居民擁有三套及以上住房者，特別是那些非法擁有多套住房者在政策上不表態(tài)、不施策、不作為。三是不少地方對(duì)住房限購(gòu)限貸政策緩執(zhí)行、變通執(zhí)行甚至不執(zhí)行，致使住房投資投機(jī)行為長(zhǎng)期得不到有效遏制。四是對(duì)國(guó)家法規(guī)規(guī)定要對(duì)個(gè)人房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓增值收益征收所得稅，但大多數(shù)地方長(zhǎng)時(shí)期根本不執(zhí)行。去年國(guó)務(wù)院重申要嚴(yán)格征收賣(mài)房所得稅后，地方稅務(wù)部門(mén)對(duì)市場(chǎng)普通出現(xiàn)的所得稅由賣(mài)方向買(mǎi)方轉(zhuǎn)移的不當(dāng)行為不作為，客觀上助推了房?jī)r(jià)大漲。
基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不清楚。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一些基本數(shù)據(jù)在可靠來(lái)源、科學(xué)統(tǒng)計(jì)和公開(kāi)發(fā)布等方面都存在問(wèn)題。如城鎮(zhèn)居民實(shí)際收入是多少、居民實(shí)際住房擁有量是多少、全國(guó)住房實(shí)際供應(yīng)量是多少、全國(guó)與各地實(shí)際商品房市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格是多少、全國(guó)與各地實(shí)際各類(lèi)型住房出售價(jià)格是多少、全國(guó)房地產(chǎn)商的實(shí)際成本與利潤(rùn)是多少、政府土地征收與開(kāi)發(fā)成本和出讓收益與支出是多少、城市房屋空置率是多少等等。這些重要數(shù)據(jù)有的根本不清楚，有的自相矛盾，有的故意隱匿，有的明顯與現(xiàn)實(shí)不符合。這些數(shù)據(jù)不清楚、不透明，既嚴(yán)重影響房地產(chǎn)形勢(shì)的客觀判斷，又嚴(yán)重影響社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理預(yù)期，更嚴(yán)重影響調(diào)控政策的科學(xué)制定、可靠執(zhí)行與有效監(jiān)督。
兼顧不同政策目標(biāo)
我國(guó)房地產(chǎn)涉及到方方面面，包括經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、財(cái)稅增加、金融穩(wěn)定等，調(diào)控需要兼顧不同的政策目標(biāo)，切不可偏頗。要從根本上解決我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)問(wèn)題，不能就房地產(chǎn)而論房地產(chǎn)，小修小補(bǔ)，必須將短期與中長(zhǎng)期政策結(jié)合起來(lái)考慮，通過(guò)建立和完善包括土地、財(cái)政、稅收、信貸等在內(nèi)的一整套制度機(jī)制，并且要與收入分配體制改革、壟斷性行業(yè)改革、反腐倡廉等多方面措施進(jìn)行配套、銜接與協(xié)調(diào)。如農(nóng)村建設(shè)用地同權(quán)同價(jià)入市要與城市建設(shè)規(guī)劃完善、國(guó)有土地“招拍掛”制度改革相協(xié)調(diào)，國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓定價(jià)機(jī)制改革要與地方財(cái)政收入結(jié)構(gòu)調(diào)整相協(xié)調(diào)，推進(jìn)房地產(chǎn)稅要與個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)登記、官員財(cái)產(chǎn)公示相協(xié)調(diào)，保障房建設(shè)規(guī)模進(jìn)度要與商品房建設(shè)發(fā)展相協(xié)調(diào)，一般保障房分配改革要與公務(wù)員住房制改革相協(xié)調(diào)等等。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在很多歷史遺留問(wèn)題，是典型市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)與計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的混合體。未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控需要針對(duì)不同地區(qū)、不同人群、不同住房，采取針對(duì)性的辦法分類(lèi)推進(jìn)。一要分類(lèi)推進(jìn)一線(xiàn)城市、熱點(diǎn)二線(xiàn)城市、一般二線(xiàn)三線(xiàn)四線(xiàn)城市等不同類(lèi)型的房地產(chǎn)調(diào)控;二要分類(lèi)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房、保障房與商品房的調(diào)控;三要分類(lèi)推進(jìn)滿(mǎn)足剛性與改善性住房需求與嚴(yán)格控制投資投機(jī)性需求的調(diào)控;四要分類(lèi)推進(jìn)農(nóng)村建設(shè)用地同權(quán)同價(jià)平等有序入市與小產(chǎn)權(quán)房經(jīng)規(guī)范整頓后合法有序入市的調(diào)控等等。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，逐步解決的原則，某一階段以某個(gè)目標(biāo)為主，其它政策目標(biāo)相輔。從短、中、長(zhǎng)期問(wèn)題解決來(lái)看，首先要堅(jiān)決遏制地價(jià)、房?jī)r(jià)和租金過(guò)快上漲勢(shì)頭問(wèn)題，其次要從制度機(jī)制上解決城鎮(zhèn)土地供給數(shù)量、結(jié)構(gòu)與定價(jià)問(wèn)題，第三要通過(guò)立法解決從公務(wù)員到普通居民的財(cái)產(chǎn)登記、公開(kāi)、查尋問(wèn)題，第四要通過(guò)立法解決房地產(chǎn)稅征收問(wèn)題等。