房地產(chǎn)領(lǐng)域傳出的復(fù)雜信息，可能讓人對(duì)未來房價(jià)走勢(shì)難以判斷。最新的數(shù)據(jù)顯示，2014年2月，全國70個(gè)大中城市中房價(jià)環(huán)比下降的城市有4個(gè)，持平的有9個(gè)，上漲的有57個(gè)，而同比看，價(jià)格下降的城市只有1個(gè)，上漲的城市則有69個(gè)。這似乎顯示價(jià)格還在上漲之中。
但是，風(fēng)聲鶴唳的消息也不少。上月，杭州房地產(chǎn)傳出“馬年第一降”，某樓盤價(jià)格從每平方18000元直降至15800元，并且迅速波及周邊的樓盤。雖然事后信息表明，這些降價(jià)的房地產(chǎn)企業(yè)，要么是因?yàn)樾枰履玫兀毙桢X，要么是資金鏈面臨斷裂的危機(jī)，要么是數(shù)年無法清盤，但是降價(jià)總歸表明在之前的價(jià)格水平下市場(chǎng)需求不活躍。在杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)降價(jià)的示范作用下，長三角的主要二線城市常州、無錫、寧波、南京都有類似的降價(jià)消息傳出。
房地產(chǎn)未來大勢(shì)讓人困惑，但同樣困惑的還有政策不確定性或政策變化較快的風(fēng)險(xiǎn)。2007年前后中國的投資性購買房屋的比例一度超過50%，在2009年初全球金融危機(jī)最高峰時(shí)投資性購房的比例一度跌至10%以下，但在2010年初又急劇升高至接近50%，在此情況下，“雙限”政策出臺(tái)，隨后中國炒房現(xiàn)象基本絕跡。到了2012年，中國投資性購房比例下降到10%左右。這個(gè)數(shù)字可能還包括了那些不限購的地區(qū)，在限購地區(qū)炒房完全不可能，除了剛需只有少量的改善性需求。
但嚴(yán)格的限購性政策面臨生變的風(fēng)險(xiǎn)。日前媒體傳出長沙、杭州等多個(gè)城市在醞釀和討論松綁限購的可能性。
在目前形勢(shì)下，部分地區(qū)放松房地產(chǎn)調(diào)控并非空穴來風(fēng)，未來推向全國也并非不可能。目前國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)數(shù)據(jù)下行可能導(dǎo)致房價(jià)格下行，而房價(jià)下行又導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，并推動(dòng)GDP下行。今年中國的GDP增長數(shù)據(jù)計(jì)劃定在7.5%，仍然是很高的數(shù)據(jù)，如果硬要達(dá)到目標(biāo)必然需要很高的投資，其中就包括房地產(chǎn)投資。依賴房地產(chǎn)投資以保持很高的GDP數(shù)據(jù)，而房地產(chǎn)投資依賴于節(jié)節(jié)走高的房價(jià)。另一方面，目前地方政府負(fù)債沉重，需要資金來推動(dòng)增長，而資金主要部分只能來自于繼續(xù)賣地。以上兩點(diǎn)決定各地依賴房地產(chǎn)的情況可能會(huì)加劇，這直接導(dǎo)致今后房價(jià)難以預(yù)測(cè)。
這種困惑根子在于“調(diào)結(jié)構(gòu)”與“穩(wěn)增長”難以兼顧。2008年的全球金融危機(jī)之前，中國經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重依賴于投資和出口。2008年全球金融危機(jī)之后其實(shí)是全球調(diào)結(jié)構(gòu)的最好時(shí)機(jī)，但全球都被“穩(wěn)增長”給耽誤了。調(diào)結(jié)構(gòu)必然導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，而“穩(wěn)增長”則需要房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆。目前來看，“穩(wěn)增長”可能再次超越“調(diào)結(jié)構(gòu)”。
但是，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)未來過火，很可能會(huì)再次招致更嚴(yán)厲的行政調(diào)控。如同2008年底2009年初，全國出臺(tái)了鼓勵(lì)買房的各種政策，某地官員甚至喊出了類似“買房就是愛國”的口號(hào)。但是，僅僅過了一年時(shí)間，鼓勵(lì)政策就大轉(zhuǎn)向，各種限制買房的政策開始出臺(tái)，有些地方甚至敵意對(duì)待買房特別是投資性買房，一些響應(yīng)“買房愛國”的資金被套住。
假如未來各地松綁雙限政策，投資房地產(chǎn)要以歷史為戒，不可輕視政策風(fēng)險(xiǎn)。如果未來房地產(chǎn)再次火爆起來，比雙限政策更嚴(yán)厲的政策(如爭(zhēng)議很大的房產(chǎn)稅政策)出臺(tái)都是可能的。所以，不管是房地產(chǎn)開發(fā)商還是個(gè)人房地產(chǎn)投資者、消費(fèi)者，需要謹(jǐn)慎對(duì)待政策帶來的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，除了房地產(chǎn)領(lǐng)域需要注意政策變化風(fēng)險(xiǎn)，出口和外貿(mào)部門、投機(jī)性熱錢等等也需要注意諸如2月19日的人民幣匯率中間價(jià)突然大幅變動(dòng)帶來的那種政策風(fēng)險(xiǎn)。鋼鐵投資、能源投資等等也需要防范相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。