據(jù)悉，作為住房保障的主管部門，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(以下簡稱“住建部”)已經(jīng)開始部署各地方政府開展“十三五”期間住房保障規(guī)劃編制的前期研究工作，而該項工作也被列入了住建部2014年將要開展的重點工作之一。“十二五”是我國史上保障房建設(shè)規(guī)模最大、最快的時期，截至2013年底，全國保障性安居工程“十二五”總計開工2490萬套，基本建成1557萬套。到“十二五”末，預(yù)計3600萬套的保障房建設(shè)任務(wù)將會順利完成，而從“十三五”開始，我國的住房保障也將進入新的發(fā)展時期。
未來住房保障將會出現(xiàn)什么樣的變化，對房地產(chǎn)行業(yè)和住房市場將會產(chǎn)生何種影響，這是大家非常關(guān)心的問題。不管是從新一屆政府對于未來住房發(fā)展的一系列指示(如習近平總書記提出的“處理好四個關(guān)系”)看，還是從三中全會《決定》所提出的“健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系”看，再結(jié)合“十二五”期間我國大規(guī)模保障房建設(shè)過程中出現(xiàn)的各種負面問題，我們基本可以判斷，未來住房保障將會告別以“補磚頭”為主的大規(guī)模建設(shè)時期。
事實上，在住建部“十三五”住房保障前期論證部署中，這一點也得到間接體現(xiàn)。住建部要求，各地在實現(xiàn)兩個五年規(guī)劃順利銜接的同時，一方面要做好住房保障在融資、運營和分配等方面的創(chuàng)新，另一方面要進行住房保障規(guī)劃在結(jié)構(gòu)、布局等方面的調(diào)整和完善，前者意在提高現(xiàn)有住房保障模式的效率，后者則著重于重構(gòu)住房保障的模式，而住建部更關(guān)心的是后者能夠有理想的進展。例如，此次工作部署中，住建部提出了未來住房保障在區(qū)域上的差異化，即人口密集、住房供需矛盾突出的大型、特大型城市，在保障性住房開工、建成總量方面要進一步提高目標和力度，相關(guān)配套政策也有望傾斜，而對于中小城市，則可以合理安排“十三五”期間保障性住房的建設(shè)任務(wù)和目標。
住建部之所以做出如此安排，主要是出于對未來住房市場區(qū)域上分化加劇考慮的。“十三五”
期間，以一線城市和二線重點城市為代表的大城市將依舊是人口、資源和資金流入的重點區(qū)域，這些區(qū)域的商品住房價格將會繼續(xù)上漲，住房困難人群的范圍也將因房價的上漲而擴大，適當增加這些區(qū)域保障性住房的供應(yīng)規(guī)模是必要的。“十三五”期間，由于中小城市面臨著供應(yīng)過剩的風險，未來通過住房保障來消化一部分存量，避免房地產(chǎn)泡沫硬著陸將是住房保障的工作重點。因此，“十三五”期間，我國住房保障的重點將轉(zhuǎn)向一線和二線重點城市。
但是，區(qū)域范圍的縮小，并不意味著住房保障工作艱巨性的下降。這是因為，從近年來大城市住房行業(yè)和市場的表現(xiàn)來看，老百姓的購房行為已經(jīng)超脫了住房的居住屬性，瘋狂的購房舉動背后，折射的是住房對于老百姓在大城市能否立足、在大城市社會地位的高低、收入差距是否擴大等重大影響。在大城市，如果沒有一套屬于自己的住房，不管你的工作如何體面、外表如何光鮮，始終都有一種沒有在城市立足下來的感覺;在很多大城市，如果沒有一套屬于自己的住房，家庭成員沒有辦法入戶、子女沒有辦法入學、享受不了完整的社會保障，甚至申請一張信用卡、申請一筆消費貸款都不可能，談何社會地位呢;在大城市，因為房價的快速上漲，是否擁有住房已經(jīng)取代在政府或國企就業(yè)，成為導致收入差距擴大的最大因素。如果能夠擁有一套住房，就意味著擁有了資產(chǎn)收益，而房價的不斷上漲，讓這一單筆大宗物業(yè)迅速拉大了有房者和無房者之間的收入差距，而這一差距一旦形成就很難被逾越和彌合。而且，擁有的住房數(shù)量越多，這種差距就越大。這就是為什么我國大城市居民平均購房年齡只有27歲，而英國為37歲、德國和日本為42歲的原因了。這不是消費觀念的問題，而是現(xiàn)在不買房，未來不僅更買不起房，而且不買房所拉下的東西就更多了。在社會保障體系有待完善和彌補的情況下，大城市工作和生活的壓力遠大于中小城市，工作和生活的不確定性(風險系數(shù))也大于中小城市，大城市住房附屬的其他社會屬性也強于中小城市，擁有住房的訴求也就非常強烈。
因此，當我們研究如何在大城市設(shè)計住房保障模式時，不能將基本居住需求和擁有住房的訴求混為一談。即便大城市政府建設(shè)了大量的保障性住房，即便這些住房也能夠滿足住房困難人群的基本的居住需求，但如果這些保障性住房只是出租性質(zhì)的(如公共租賃住房和廉租住房)，或者即便是出售性質(zhì)的，但與普通商品住房在品質(zhì)上有天壤之別(過去為完成開工和建成任務(wù)，很多地方政府在偏遠的、配套很差的區(qū)域建設(shè)了大量的保障房)，老百姓對于高房價的抱怨并不會減少、擁有住房的呼聲并不會降低，并會竭盡所能地買房，瘋狂的購房行為就不會停止，房地產(chǎn)市場調(diào)控的壓力就難以緩解。
也就是說，只要上面所講到的、附屬在住房身上的其他社會屬性沒有消除，在大城市房價長期內(nèi)上漲的情況下，新一屆政府提出的“保障基本需求”、以公共租賃住房為主的保障模式在大城市就不應(yīng)當成為主流的住房保障模式，這就是為何北京的自住型商品房和深圳的安居型商品房受到市場稱贊和歡迎的原因。二者都屬于共有產(chǎn)權(quán)商品住房，即購房者按照自己的支付能力，初始購買商品住房時確定與政府的產(chǎn)權(quán)比例，等到購房者支付能力提高時，再購買政府擁有的產(chǎn)權(quán)部分而獲得全部產(chǎn)權(quán)。此舉不僅解決了購房者支付能力不足時，無法實現(xiàn)擁有住房的愿望，也解決了因收入趕不上房價，購房者在日后“更買不起房”和因房價上漲而拉大的收入差距問題。
因此，住建部提出了要“積極創(chuàng)新住房供應(yīng)模式，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房”，并將此作為未來住建部推進住房保障制度改革的兩大任務(wù)之一。而且，共有產(chǎn)權(quán)住房制度也有望被列入即將在2014年發(fā)布的《國家住房保障條例》中，而成為中長期內(nèi)基本住房保障模式。這一模式與國家提出的“保障基本住房需求”、以公共租賃住房為主的保障模式并不相悖，符合三中全會“健全符合國情的住房保障和供應(yīng)體系”的指示。