在近日舉行的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議上，住房與城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新在部署2014年工作時，提出了要“積極創(chuàng)新住房供應模式，探索發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房”，并指出住建部要總結(jié)北京和深圳等地經(jīng)驗，給出指導意見。事實上，在12月9日就落實三中全會《決定》，住建部副部長齊驥在接受《人民日報》專訪時就曾指出，近期住建部力推的是住房保障制度兩大項改革，一是推進公租房廉租房并軌，另外一個是開展共有產(chǎn)權(quán)的保障房探索。更為重要的是，有望在2014年發(fā)布的《國家住房保障條例》中，共有產(chǎn)權(quán)住房也將作為保障的基本形式之一被列入。
而與此形成鮮明對比的是，在2009年上海和江蘇在最先實施共有產(chǎn)權(quán)保障形式時，住建部當時的表態(tài)卻是“允許各地開展試點，不會卡得太死，但也不會專門推廣”。這樣看來，共有產(chǎn)權(quán)住房將是未來我國住房保障的一個主要模式，并將對我國未來住房保障和住房市場產(chǎn)生很大影響。而值得注意的是，住房保障出現(xiàn)這種變化，與三中全會召開前夕(11月初)中央政治局首次專題“學房”時，習近平總書記提出的“堅持以公共租賃住房為主、保基本住房需求”的住房保障發(fā)展方向是什么樣邏輯關(guān)系?與新一屆管理層提出的“堅持市場化發(fā)展大方向，構(gòu)建多層次住房市場體系”是什么樣的關(guān)系?這是大家關(guān)心甚至是迷惑的地方。
從是否獲得保障房產(chǎn)權(quán)的角度，保障方式包括產(chǎn)權(quán)保障與非產(chǎn)權(quán)保障，其中非產(chǎn)權(quán)保障就是指公共租賃住房和廉租住房，而產(chǎn)權(quán)保障又分為全部產(chǎn)權(quán)保障和部分產(chǎn)權(quán)保障，全部產(chǎn)權(quán)保障以經(jīng)適房為主(也包括兩限房)，部分產(chǎn)權(quán)保障就是共有產(chǎn)權(quán)住房，即以初始出資比例確定政府和購房者對住房產(chǎn)權(quán)擁有部分，在過了銷售鎖定期(5年或10年)后，購房者可以按市場價購買政府產(chǎn)權(quán)部分而獲得全部產(chǎn)權(quán)，而政府也可以回購。
目前，對于這一新的保障模式，最大的關(guān)切是其與新一屆政府所提出的以公共租賃住房為主的“兜底式”住房保障管理新思路，以及堅持市場在住房資源配置中起決定性作用的大方向是否存在沖突。事實上，上述國家提出的指導住房發(fā)展新思路，只是未來住房發(fā)展的大方向，從屬于堅持“市場在資源配置中起決定性作用”和“厘清政府和市場邊界”這一經(jīng)濟體制改革的核心框架，即使是對于未來住房發(fā)展的指導，也是屬于全國范圍內(nèi)、長期的和漸進的，也應當堅持短期穩(wěn)住與謀得長期發(fā)展相結(jié)合的原則。
隨著城市化的繼續(xù)推進，特別是未來新型城鎮(zhèn)化將順應“城市群”的模式，短期內(nèi)的重點工作是要推進農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，當前房價較高、住房供求矛盾大的一線和二線重點城市將仍舊是未來國內(nèi)人口、資源和資本集中流入的城市。在這些城市，房價上漲的預期將長期存在，而住房供求矛盾依舊無法緩解，房屋資產(chǎn)屬性也無法褪去，是否擁有不動產(chǎn)及擁有多少就成為人與人之間在收入和資產(chǎn)水平差距上的決定性因素。在這些城市生活成本不斷上升、社會保障壓力和不確定風險不斷加大的情況下，這種效應就更加明顯，而高房價帶來的住房擁有訴求會越來越強烈、民怨引起的社會穩(wěn)定問題也將會被重視，這也是為何全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議提出“繼續(xù)抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控和監(jiān)管工作”，特別是點名了北上廣深等一線城市要繼續(xù)堅持限購限貸政策的內(nèi)在原因。細心的人會發(fā)現(xiàn)，此次會議在闡述重點城市調(diào)控和保障的思路時，一開始談的就是城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的快速推進。
而要解決大城市高房價帶來的住房困難群體擴大(中等收入階層或“夾心層”)和住房擁有訴求，唯一的出路就是以市場配置為基本原則，在政府適當扶持下，助推市民實現(xiàn)購買住房的愿望，而共有產(chǎn)權(quán)住房就屬于這種形式。從建設部推薦各地學習的北京模式或深圳模式看，不管是土地出讓，還是建設主體和銷售，或是退出模式，都堅持市場化原則為基本前提。土地出讓方式上，北京和深圳實行的是“限房價、競地價”或“限地價、競配建”的模式，走的是完全“招拍掛”的程序，只不過在此過程中政府以讓渡部分土地出讓收益來確定自己擁有的產(chǎn)權(quán)部分;經(jīng)過完全的“招拍掛”，建設和銷售也就完全通過開發(fā)商自己和市場來決定，購房者產(chǎn)權(quán)部分也是按照市場價格來支付;退出模式上，不管購房者購買政府產(chǎn)權(quán)部分，還是政府回購，都堅持隨行就市。
因此，從模式來看，共有產(chǎn)權(quán)住房與經(jīng)濟適用住房是完全不同的，而主管部門提出有限產(chǎn)權(quán)的保障模式，一方面是基于大城市保障的實際需求，另一方面也是基于如何有效扼制傳統(tǒng)的產(chǎn)權(quán)式保障房(經(jīng)適房或限價房)固有弊端。正如住建部官員所言，從一些城市的實踐來看，發(fā)展共有住房，在政府的支持下，充分發(fā)揮市場作用，能夠調(diào)動群眾依靠自己努力改善住房條件的積極性，不僅有利于加快解決群眾住房困難，也符合公平、效率原則，可以避免陷入福利陷阱，有利于保持或激發(fā)社會的活力。從某種角度看，共有產(chǎn)權(quán)的這種做法與國家所提出的“堅持市場化大方向”是相融合的，但也是理想與現(xiàn)實之間的某種協(xié)調(diào)，也可將其納入多層次住房供應體系中。同時，也不可否認，采用共有產(chǎn)權(quán)的形式在解決住房保障資金來源、增強地方政府積極性方面也有很大優(yōu)勢。
但是，自打這一保障品種被提出和實踐后，批評的聲音就從來沒有斷過，絕大多數(shù)的觀點是“名目越多、亂相就越多”，特別是如何規(guī)避尋租問題、售后監(jiān)管(出租、空置)和退出(違規(guī)清退和正常回購)問題。與經(jīng)適房只需補繳少量土地收益價款，即可獲得巨額轉(zhuǎn)正收益在本質(zhì)上完全一樣，巨大利益的想象空間很明顯地擺在每個人的面前，只要將市場評估價降低幾個百分點，共有產(chǎn)權(quán)住房購買者通過購買政府產(chǎn)權(quán)部分，即可獲得從天而降的經(jīng)濟利益，少則十萬多則數(shù)十萬。理性人都會有這樣的想法，并會付諸行動，特別是在房價存在上漲預期的情況下。因此，要慎防市場化標簽將這種新的保障房形式重新導入“類經(jīng)適房的道德風險困境”，畢竟不管從主管機構(gòu)的責任心上，還是從申請者的尋租傾向上，或是從媒體和輿論監(jiān)督上，我們還沒有建立保證這種市場化透明、公正運作的基礎。